昆明樓市購(gòu)房置業(yè)導(dǎo)報(bào)（第二期）

昆明樓市購(gòu)房置業(yè)導(dǎo)報(bào)（第二期）
（5、15－－－5、20）

焦點(diǎn)資訊

[國(guó)內(nèi)]

中央醞釀新政全面穩(wěn)定房?jī)r(jià)

房貸首付比例可能提高的消息一石激起千層浪。截至發(fā)稿時(shí)央行對(duì)此傳聞尚未予以肯定，接近決策層的相關(guān)人士則向記者證實(shí)，利用按揭杠桿控制樓市非理性需求增長(zhǎng)、調(diào)整市場(chǎng)供求關(guān)系的方略已定，并將采取央行發(fā)放指導(dǎo)性文件的方式下達(dá)。

與此同時(shí)，一個(gè)重點(diǎn)研究房地產(chǎn)問(wèn)題的中央經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析會(huì)正在緊鑼密鼓地籌備中。有關(guān)方面正在加緊搜集信息為即將出臺(tái)的房地產(chǎn)新政做準(zhǔn)備。人們可以明顯感受到，針對(duì)狂熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)，中央政府正在醞釀組合拳，以期從調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)總量、改善供應(yīng)結(jié)構(gòu)、引導(dǎo)合理需求等諸多方面穩(wěn)定房?jī)r(jià)。

提高首付擠壓非理性需

“高檔房供需狀況接近平衡點(diǎn)，中檔房市場(chǎng)需求旺盛但供給不足，所以針對(duì)所有項(xiàng)目普調(diào)首付比例是能夠達(dá)到政策預(yù)期的。”陽(yáng)光100常務(wù)副總范小沖對(duì)記者分析說(shuō)，他看過(guò)的一份研究報(bào)告也顯示，大中城市供求結(jié)構(gòu)矛盾普遍存在，中低檔房的缺口在30%以上。

記者通過(guò)調(diào)查也發(fā)現(xiàn)，越是高檔項(xiàng)目一次性付款的客戶比例越高，通常在40%～50%以上；普通住宅客戶使用貸款的比例多在80%以上，有些項(xiàng)目甚至在90%以上，貸款成數(shù)多為八成，二線城市使用貸款的客戶比例高于一線城市。

“我個(gè)人分析，即便銀行調(diào)高首付比例也不會(huì)一刀切，一定會(huì)對(duì)中低檔房和高檔房區(qū)別對(duì)待，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育程度不一的不同城市區(qū)別對(duì)待�！比f(wàn)科新聞發(fā)言人譚華杰說(shuō)。

提高個(gè)人按揭貸款首付比例，等于抬高銀行的放貸門檻，將有效遏制銀行的放貸沖動(dòng)，也將把真實(shí)購(gòu)買力不足的人群擋在商品房交易市場(chǎng)大門外面。政策制訂者的意圖在于：購(gòu)買需求的減少肯定會(huì)為商品住宅市場(chǎng)降溫，同時(shí)刺激二手房市場(chǎng)、出租房市場(chǎng)的發(fā)育。并希望借此使人們向理性消費(fèi)回歸、樹立起梯級(jí)消費(fèi)觀。

上海盛基集團(tuán)副總裁朱詠敏一針見(jiàn)血地指出：“銀行的支持力度是樓市供求關(guān)系的風(fēng)向標(biāo)，啟動(dòng)按揭杠桿調(diào)整供求關(guān)系最直接、最厲害�！�

至于為什么此次調(diào)控會(huì)拿購(gòu)房者開刀，范小沖分析說(shuō)：“目前的土地供應(yīng)方式造成的結(jié)果是地根過(guò)緊，針對(duì)房地產(chǎn)商的開發(fā)貸款一直緊縮又讓開發(fā)商因?yàn)殂y根限制對(duì)現(xiàn)有土地開發(fā)的速度變慢，所以整個(gè)商品房市場(chǎng)的供應(yīng)量上不去。供求關(guān)系是決定房?jī)r(jià)的最主要因素，供量有限，需求越發(fā)旺盛，要實(shí)現(xiàn)供求平衡，也就只有在抑制需求上下手了。上一輪調(diào)控有效遏制了投機(jī)性購(gòu)房，這回該針對(duì)實(shí)際購(gòu)買力較弱的非理性購(gòu)房了。”

此次調(diào)控的影響不僅會(huì)體現(xiàn)在非理性購(gòu)房者的出局上，還會(huì)改變有真實(shí)購(gòu)買力的人群對(duì)價(jià)格的預(yù)期。一位準(zhǔn)購(gòu)房人分析：“政府一打壓，買房的人減少了，高房?jī)r(jià)還撐得住嗎？即便房?jī)r(jià)不下調(diào)，想必開發(fā)商也會(huì)推出些優(yōu)惠措施來(lái)，看來(lái)買房應(yīng)該再等等�！�

調(diào)控供需雙管齊下

此論房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)控顯然是從供應(yīng)和需求兩方面下手。建設(shè)部?jī)?nèi)部人士告訴記者，4月份由建設(shè)部布置的40個(gè)城市空置率檢查已經(jīng)進(jìn)入收尾階段，空置率檢查的主要目的在于為調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)進(jìn)行數(shù)據(jù)鋪墊，并稱下一階段建設(shè)部將加強(qiáng)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)的力度，并集中經(jīng)歷督促地方政府盡快落實(shí)。

“中低價(jià)位普通商品房每個(gè)城市都必須供應(yīng)�！痹撊耸空Z(yǔ)氣堅(jiān)定。記者了解到，北京的中低價(jià)位普通商品房的供應(yīng)已經(jīng)啟動(dòng)在即。北京市國(guó)土局局長(zhǎng)安家盛在接受采訪時(shí)也表示“年底之前應(yīng)該有1~2個(gè)樓盤出來(lái)�！贝饲�，房?jī)r(jià)快速上漲的北京一直沒(méi)有中低價(jià)位普通商品房的供應(yīng)。，此舉是按照“中央、建設(shè)部、國(guó)土資源部的統(tǒng)一安排”。強(qiáng)力進(jìn)行供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整無(wú)疑將成為未來(lái)調(diào)控組合政策中的又一重拳。

建設(shè)部的一位內(nèi)部人士甚至私下向記者表示，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)所能取得的效果，在相當(dāng)大程度上取決于地方政府的重視程度。

在調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)的同時(shí)，政府主管部門還在盡力想辦法實(shí)現(xiàn)充足的市場(chǎng)供給，并從市場(chǎng)供給源頭的關(guān)鍵環(huán)節(jié)——土地入手，確保最終在房屋供給環(huán)節(jié)保證充足。

記者確知，為保證土地儲(chǔ)備中心擁有足夠的土地儲(chǔ)備用以市場(chǎng)供應(yīng)，北京市政府已經(jīng)同意由市財(cái)政撥付21億元專項(xiàng)資金用于土地收購(gòu)儲(chǔ)備和整理，以支持其資金籌措渠道多元化的探索。目前，地方土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的資金主要來(lái)自于銀行貸款。

實(shí)際上，從2002年起，北京市10家商業(yè)銀行共向土地儲(chǔ)備中心授信318億元，而北京市目前已使用了110.96億元。北京市國(guó)土局方面認(rèn)定，單一依靠銀行貸款存在相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)，最終不利于實(shí)現(xiàn)充足供應(yīng)的目標(biāo)。

同時(shí)，北京市國(guó)土局方面也基本確定，企業(yè)通過(guò)招標(biāo)形式可以介入土地一級(jí)開發(fā)，并可在土地一級(jí)開發(fā)領(lǐng)域收取2%的項(xiàng)目管理費(fèi)或不超過(guò)8%的收益。以加速土地一級(jí)開發(fā)的速度，此前，地方城市土地一級(jí)開發(fā)的主體通常是地方的土地儲(chǔ)備中心。記者獲得的可靠消息表明，北京的這一做法，得到了國(guó)土資源部的認(rèn)可，土地利用司的一位領(lǐng)導(dǎo)告訴記者，國(guó)土資源部正在向全國(guó)推廣北京的模式。

事實(shí)上，所謂一級(jí)開發(fā)就是土地開發(fā)、平整工作，按照相關(guān)規(guī)定，“8·31”之后，政府用于供應(yīng)的土地都應(yīng)該是完成整理工作的“熟地”，因此，一級(jí)開發(fā)的速度將直接影響到現(xiàn)實(shí)的土地供給量，并傳導(dǎo)到房屋供應(yīng)領(lǐng)域，從而影響現(xiàn)實(shí)供給。故此，國(guó)土管理系統(tǒng)在一級(jí)開發(fā)領(lǐng)域引入企業(yè)加速土地整理，其用意實(shí)則在于充足供給。

據(jù)記者了解的消息，強(qiáng)力進(jìn)行供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整和充足市場(chǎng)供應(yīng)，并不是調(diào)控政策的全部，而更多調(diào)控的組合拳將在最高決策層“拍板”之后陸續(xù)出臺(tái)。

昆明等40城市可上網(wǎng)查詢樓市信息

為進(jìn)一步增強(qiáng)市場(chǎng)透明度，方便老百姓選房購(gòu)房，建立健全社會(huì)監(jiān)督機(jī)制，建設(shè)部昨日公布了４０個(gè)重點(diǎn)城市對(duì)外發(fā)布房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的網(wǎng)址。

建設(shè)部新聞發(fā)言人指出，目前重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)已基本實(shí)現(xiàn)了對(duì)在售商品房樓盤的監(jiān)測(cè)，許多城市還陸續(xù)建立了網(wǎng)上信息發(fā)布平臺(tái)，實(shí)時(shí)反映市場(chǎng)供求總量、結(jié)構(gòu)及價(jià)格等信息，老百姓還可通過(guò)樓盤表，查詢到已上市的每一套（宗）新建商品房的相關(guān)信息。

據(jù)這位發(fā)言人介紹，這４０個(gè)重點(diǎn)城市是：北京、天津、石家莊、太原、呼和浩特、沈陽(yáng)、大連、長(zhǎng)春、哈爾濱、上海、南京、無(wú)錫、蘇州、杭州、寧波、溫州、合肥、福州、廈門、南昌、濟(jì)南、青島、鄭州、武漢、長(zhǎng)沙、廣州、深圳、南寧、北海、海口、三亞、重慶、成都、貴陽(yáng)、昆明、西安、蘭州、西寧、銀川、烏魯木齊。其中，石家莊、太原、濟(jì)南、烏魯木齊這４個(gè)城市信息公開網(wǎng)址正在建設(shè)中。

昆明查詢網(wǎng)址

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[昆明]

2006云南春季房地產(chǎn)展覽交易會(huì)盛大開幕

5月19日上午，在一陣陣鑼鼓聲中，2006云南地產(chǎn)文化節(jié)暨第二屆春季房交會(huì)在昆明國(guó)際會(huì)展中心新館隆重開幕，云南省建設(shè)廳廳長(zhǎng)馮志成、云南日?qǐng)?bào)報(bào)業(yè)集團(tuán)黨委書記、社長(zhǎng)趙金等領(lǐng)導(dǎo)出席了開幕式。本次房交會(huì)從19日至23日，主題是“科技地產(chǎn)，人文生活”，目的是搭建供需平臺(tái)，為企業(yè)和消費(fèi)者提供服務(wù)，促進(jìn)住房市場(chǎng)化進(jìn)程，更新人們的住房消費(fèi)觀念，全面激活房地產(chǎn)市場(chǎng)。

據(jù)介紹，本屆春交會(huì)設(shè)置展位1700多個(gè)，展會(huì)規(guī)模達(dá)到30000多平米，參展企業(yè)近200家，其中參展樓盤42個(gè)，參展商160余家，參展企業(yè)160多家，房地產(chǎn)公司36家，相關(guān)企業(yè)，家具、裝飾、金融、材料等110多家相關(guān)企業(yè)參展。

本次參展樓盤幾乎涵蓋了云南近期全部的新盤、大盤、名盤——世紀(jì)城、新亞州·體育城、野鴨湖假日小鎮(zhèn)等大盤紛紛登場(chǎng)；大理同興、大理建標(biāo)等州市樓盤強(qiáng)勢(shì)亮相。

參展商們使出渾身解數(shù)，對(duì)各自的展位進(jìn)行精心裝扮，以圖最大程度地吸引消費(fèi)者關(guān)注。本次房交會(huì)還設(shè)置了征集千套房源，給消費(fèi)者“千套房、千萬(wàn)元”優(yōu)惠、免費(fèi)看房直通車等活動(dòng)，讓購(gòu)房者零距離接觸昆明市內(nèi)心儀的名盤、大盤，讓消費(fèi)者來(lái)共同來(lái)體驗(yàn)這場(chǎng)昆明本土房地產(chǎn)的盛會(huì)。

購(gòu)房置業(yè)指導(dǎo)

教你買房

購(gòu)房謹(jǐn)惕陷阱

購(gòu)房成了生活中必不可少的一部分，而在購(gòu)房過(guò)程中一不小心就踏入陷阱，令人苦不堪言。所以，在買房過(guò)程中，消費(fèi)者一定要擦亮眼睛，注意如下問(wèn)題。

第一類：虛假?gòu)V告

設(shè)計(jì)精美的廣告經(jīng)常是吹得天花亂墜，很多購(gòu)房人買某一個(gè)項(xiàng)目的欲望首先來(lái)源于房地產(chǎn)商的廣告或展會(huì)上的沙盤。“樣板房”也�；ㄕ�，一些開發(fā)商利用樣板房欺騙消費(fèi)者，樣板房質(zhì)量、結(jié)構(gòu)與實(shí)際所交房不符、裝修中利用視覺(jué)誤差、家具尺寸相對(duì)縮小等進(jìn)行誤導(dǎo)。

第二類：配套設(shè)施

開發(fā)商在銷售項(xiàng)目時(shí)對(duì)今后的生活配套設(shè)施承諾得完美無(wú)缺，但購(gòu)房者真正領(lǐng)取了住房鑰匙準(zhǔn)備入住時(shí)，會(huì)發(fā)現(xiàn)許多的承諾并不到位。

第三類：內(nèi)部認(rèn)購(gòu)

內(nèi)部認(rèn)購(gòu)是房地產(chǎn)開發(fā)商不公開地預(yù)售商品房。由于內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的商品房?jī)r(jià)格相對(duì)較低，從而吸引了許多買房者。但一些內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的商品房是在開發(fā)商未取得《商品房預(yù)售許可證》的情況下銷售的，其不受法律保護(hù)，購(gòu)房者的權(quán)益也無(wú)法受到保障。

第四類：物業(yè)管理

開發(fā)商強(qiáng)迫業(yè)主接受其指定的物業(yè)管理公司的服務(wù)，損害業(yè)主的正當(dāng)權(quán)益。或在一段時(shí)間后偷偷更換物業(yè)管理公司，以次充好。

第五類：逃避債務(wù)

借破產(chǎn)逃債是許多公司常用的伎倆。一些不負(fù)責(zé)任的企業(yè)常常將資產(chǎn)轉(zhuǎn)移到另一項(xiàng)目中，或隱匿財(cái)產(chǎn)，抽逃資金，做假賬造成破產(chǎn)的假象，搞假破產(chǎn)。

第六類：亂收費(fèi)

物業(yè)管理公司亂收費(fèi)，通常表現(xiàn)在下列幾方面：1.超出核準(zhǔn)的價(jià)格收取管理費(fèi)。2.擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，賺取收費(fèi)差價(jià)。3.擅自增加項(xiàng)目建設(shè)，而將費(fèi)用分?jǐn)偨o業(yè)主。

第七類：購(gòu)房合同

購(gòu)房者與地產(chǎn)銷售商簽訂的購(gòu)房合同會(huì)有空白的地方作為合同的補(bǔ)充條款，但如果雙方?jīng)]有補(bǔ)充條款，就應(yīng)該注意合同的空白處別讓開發(fā)商做了手腳。

第八類：房產(chǎn)證拖著不辦

有些業(yè)主買房時(shí)開發(fā)商承諾在三個(gè)月之內(nèi)辦理房產(chǎn)證，但有時(shí)好幾年房產(chǎn)證依然沒(méi)辦下來(lái)。幾年來(lái)每次去找開發(fā)商，對(duì)方都有一套托詞，用得最多的一句話就是“正在辦理”。

如何辦理住房公積金貸款

隨著福利分房的取消，越來(lái)越多的人加入到購(gòu)買商品房的行列中來(lái)，而貸款買房又是首選，公積金貸款以利率低的優(yōu)勢(shì)也越來(lái)越為人們所認(rèn)識(shí)，但什么人能辦理以及公積金貸款的貸款金額、期限、如何辦理等卻有很多數(shù)人不清楚。市民李先生馬上面臨著購(gòu)房，自己及單位一直都在交存著公積金，近日李先生就是否能辦理公積金貸款，以及可以貸款的金額，向律師咨詢。

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