記者手記

妥協(xié)與可行

對(duì)李開(kāi)發(fā)的采訪(fǎng)是在一個(gè)舊樓的辦公室里，屋子顯著非常擁擠，原因大約是兩旁的墻都被書(shū)架填滿(mǎn)，密密麻麻堆滿(mǎn)了各類(lèi)書(shū)籍以及文獻(xiàn)資料。那份《國(guó)家住房建設(shè)制度（建議稿）》便是在這個(gè)地方寫(xiě)出來(lái)的。

初見(jiàn)面李老師和記者都顯著有些拘謹(jǐn)，但這種感覺(jué)很快就隨著談話(huà)的進(jìn)行而消散。“經(jīng)濟(jì)適用房理論上有缺陷，操作上不規(guī)范，應(yīng)當(dāng)用國(guó)家住房制度來(lái)替代。”一開(kāi)口，李開(kāi)發(fā)便很難再停下來(lái)。好多次，記者都不得不強(qiáng)行打斷他的談話(huà)，才能把話(huà)題拉回到最初的主題上來(lái)。

城市居民的住房制度保障與農(nóng)民的住房保障是一致的，一個(gè)宅基地制度保障了8億農(nóng)民。保障性住房的核心是成本價(jià)，緊湊型，實(shí)現(xiàn)的是基礎(chǔ)型保障，是起點(diǎn)公平。它的基本規(guī)定已經(jīng)寫(xiě)在國(guó)務(wù)院1998年的23號(hào)文件、34號(hào)文件及2003年的18號(hào)文件之中。國(guó)家住房建設(shè)制度規(guī)定了四類(lèi)住房，廉租房，緊湊型基本保障房，調(diào)劑型自住房，商品房，隨著就業(yè)地的變化，保障性住房可以流轉(zhuǎn)，一個(gè)人或者一戶(hù)，只能享受一處保障性住房，城市鄉(xiāng)村之間、城市之間，包括城市流進(jìn)農(nóng)村，盡在保障之中。很多人初聽(tīng)總覺(jué)得不切實(shí)際，但李開(kāi)發(fā)總有信心說(shuō)服他們。

過(guò)去的兩三年里，為了這個(gè)課題，李開(kāi)發(fā)與太多的人交談過(guò)，政府官員、同行、媒體、富有階層，當(dāng)然更多的是收入偏低的普通百姓。在匯集了多方意見(jiàn)，反復(fù)思考之后，這份建議稿終于出爐了�！敖衲赀@一稿能得到大多數(shù)人的支持，包括地方政府與開(kāi)發(fā)商的支持。”對(duì)于各方態(tài)度，李開(kāi)發(fā)顯著很自信�！爸灰蠹易屑�(xì)讀透，就會(huì)支持，它實(shí)現(xiàn)了全社會(huì)的各個(gè)階層的共同利益，也是各方利益的最佳的結(jié)果，就是和諧共贏�！�

住房制度的二次改革的話(huà)題已經(jīng)被越來(lái)越多的官員與學(xué)者談及。甚至一些長(zhǎng)期力挺房?jī)r(jià)上漲的專(zhuān)家的群體也發(fā)生了變化，前外交部副部長(zhǎng)、著名的學(xué)者龍永圖最近表示，政府應(yīng)該負(fù)責(zé)2/3以上人口的住房供應(yīng)，開(kāi)發(fā)商只能負(fù)責(zé)1/3以上的住房建設(shè)，保障性住房要建在城市中心位置或者比較好的位置，讓有錢(qián)人住到郊區(qū)去。李開(kāi)發(fā)對(duì)此表示贊同，“大部分人第一次保障住房，即緊湊型基礎(chǔ)保障的住房應(yīng)該由政府政策保障，價(jià)格是國(guó)務(wù)院1998年文件中規(guī)定的成本加微利，地方政府沒(méi)有稅收與土地出讓金，也沒(méi)有開(kāi)發(fā)過(guò)程中的暴利。它面積相對(duì)較小，但是實(shí)現(xiàn)了起點(diǎn)公平�！�

他認(rèn)為，國(guó)家應(yīng)該實(shí)行城鄉(xiāng)一體化的住房保障。農(nóng)民流進(jìn)城市就業(yè)，達(dá)到一定年限，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定就業(yè)，并且收入水平達(dá)到城市居民收入水平的中線(xiàn)，就可以在城市里申請(qǐng)保障性住房，也可以把戶(hù)口遷進(jìn)城市，同時(shí)，要放棄在農(nóng)村的宅基地、自留地與承包地，農(nóng)村的住房要轉(zhuǎn)讓或復(fù)墾為耕地。不同城市的人口流動(dòng)也是如此。在流進(jìn)城市工作一定年份，經(jīng)濟(jì)收入達(dá)到一定水平的條件下，可以申請(qǐng)保障性住房并遷移戶(hù)口，在流進(jìn)城市獲取保障性住房的時(shí)候，要在一定的期限內(nèi)放棄在原有城市的保障性住房資格，或補(bǔ)交差價(jià)，讓原有的保障性住房成為商品房，接受?chē)?guó)家物業(yè)稅的調(diào)節(jié)。這個(gè)制度穩(wěn)定了就業(yè)，穩(wěn)定了城市秩序，實(shí)現(xiàn)了有序流動(dòng)。它可以實(shí)現(xiàn)全國(guó)一個(gè)制度管到底。它可以改變由于農(nóng)業(yè)人口流出導(dǎo)致我國(guó)農(nóng)村的大約4億畝以上的土地從使用效率低下甚至荒廢的狀態(tài)，實(shí)現(xiàn)重新分配與規(guī)模化耕作。

對(duì)話(huà)李開(kāi)發(fā)：房地產(chǎn)危局的破解需要整體規(guī)劃

《華北地產(chǎn)》：你怎么會(huì)想到要去寫(xiě)一份《國(guó)家住房制度建議稿》的？

李開(kāi)發(fā)：在過(guò)去的幾年里，房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中中確實(shí)是起到了巨大的作用，為GDP的增長(zhǎng)做出了很大的貢獻(xiàn)。但是由于種種原因，房?jī)r(jià)越來(lái)越高，近3年拉動(dòng)的消費(fèi)多數(shù)是富人的投資。它不能算真正的內(nèi)需，也不是最終的需求，富人的投資是要中低收入階層以20年的辛苦勞動(dòng)貢獻(xiàn)財(cái)富的，這樣的一種發(fā)展模式無(wú)法持續(xù)。去年我寫(xiě)了一篇文章，提出了一套住房消滅一個(gè)中產(chǎn)階級(jí)，受到了廣泛的認(rèn)同。由于房?jī)r(jià)已經(jīng)上漲到天花板了，中低收入階層買(mǎi)不起如此的高價(jià)房，其實(shí)是最終的貨真價(jià)實(shí)的消費(fèi)需求拉不動(dòng)，這樣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展難以持續(xù)。2010，4萬(wàn)億退出了，地方政府在2009年中稅收減少，還要配套4萬(wàn)億工程，所以底子更空，負(fù)債累累，現(xiàn)在實(shí)體經(jīng)濟(jì)依然非常艱難，而住房保障體系的能解決這些問(wèn)題。

顯然，從2005年開(kāi)始，中央政府便意識(shí)到了房?jī)r(jià)過(guò)快上漲給整體經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，也試圖對(duì)此進(jìn)行控制，但實(shí)際情況我們也看到了，基本上是一次調(diào)控之后，便帶來(lái)一次更猛烈的反彈。究其原因，我們的房地產(chǎn)政策一直過(guò)于零碎，離開(kāi)住房制度的大格局，所出的政策只能是治標(biāo)不治本的，而相關(guān)的利益集團(tuán)就非常容易將這些政策給化解掉。因此，我們需要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行一個(gè)全盤(pán)的考察，研究一個(gè)完整的政策體系，既要效率，也要公平，既要鼓勵(lì)富人，也要保障窮人，把民生問(wèn)題、內(nèi)需問(wèn)題、穩(wěn)定問(wèn)題一起籌劃，從大局出發(fā)，給中低收入者以基礎(chǔ)的保障，讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商平穩(wěn)發(fā)展，給地方政府拓寬穩(wěn)定的需求與消費(fèi)，要深入研究實(shí)際操作問(wèn)題，并與當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的獲益方達(dá)成必要的妥協(xié)，用共贏求共識(shí)，找到化解當(dāng)前困境的出路。這份《國(guó)家住房制度建議稿》，也就是在這樣的通盤(pán)考慮下出臺(tái)的。

《華北地產(chǎn)》：您所說(shuō)的短期問(wèn)題是什么？既得利益方又是哪些？

李開(kāi)發(fā)：房地產(chǎn)問(wèn)題在根本上就是住房保障問(wèn)題，有了基礎(chǔ)性保障后，調(diào)劑型自住房，商品房的問(wèn)題都不是問(wèn)題。商品房隨行就市，政府無(wú)須調(diào)控。老實(shí)說(shuō)，目前房?jī)r(jià)高漲，土地財(cái)政是重要原因。高地價(jià)符合地方政府的短期利益，但不利于長(zhǎng)期發(fā)展。而地方政府官員的任期制度，使得官員們將高地價(jià)帶來(lái)的長(zhǎng)期影響放到了末位。一任政府的任期要出政績(jī)，要發(fā)展，要財(cái)政上的支持，最方便，最容易的資金來(lái)源便是土地出讓。在現(xiàn)有制度之下，要解決房?jī)r(jià)問(wèn)題，就要研究地方政府的財(cái)政收入來(lái)源問(wèn)題，不能導(dǎo)致使其財(cái)政收入大幅度下降，否則，政策便會(huì)遭到抵制，或者被化解的可能。

坦率地講，現(xiàn)在房地產(chǎn)調(diào)控政策的制定過(guò)程中，沒(méi)有地方政府的認(rèn)真執(zhí)行，政策怎么可能有效果？

《華北地產(chǎn)》：那您《國(guó)家住房制度建議稿》有什么辦法解決這一問(wèn)題？

李開(kāi)發(fā)：保障性住房的大規(guī)模建設(shè)就是一個(gè)實(shí)實(shí)在在的拉動(dòng)內(nèi)需的契機(jī)，毫無(wú)疑問(wèn)，在城市化的大背景之下，住房的需求量還是相當(dāng)巨大的。而在保障性住房的建設(shè)過(guò)程當(dāng)中，通過(guò)廉租房、緊湊型基礎(chǔ)保障住房，調(diào)劑型改善類(lèi)自住房，商品房，在前兩類(lèi)中，政府沒(méi)有收入，但是獲得了巨大的內(nèi)需，有利于消費(fèi)提升，營(yíng)業(yè)稅的增長(zhǎng)。在調(diào)劑類(lèi)改善型住房中，政府的土地出讓金是照收的，只是要限于房?jī)r(jià)為城市居民家庭年收入的6—8倍，最大不超過(guò)

10倍，它能解決夾心層的問(wèn)題，商品房還是招拍掛。土地出讓金隨行就市。它實(shí)現(xiàn)的是長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展。

《華北地產(chǎn)》：既然這樣，您認(rèn)為地方政府為什么要去主動(dòng)建設(shè)保障性住房呢？2009年全國(guó)政策性住房的完成情況便很糟糕。

李開(kāi)發(fā)：2009年的情況的確是這樣，但是2010年大環(huán)境變了。不得不改，不能不改。2009年有4萬(wàn)億支撐著，2010年沒(méi)有了。2009年當(dāng)中，政府財(cái)政收入除房地產(chǎn)這一塊，實(shí)體經(jīng)濟(jì)是困難的，進(jìn)出口下降了15%以上，利潤(rùn)就少得更多，許多制造業(yè)企業(yè)關(guān)門(mén)了，恢復(fù)起來(lái)要有一個(gè)過(guò)程。外需下降，高房?jī)r(jià)下沒(méi)有真正的內(nèi)需，真正的內(nèi)需拉不動(dòng)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的外部環(huán)境就更嚴(yán)峻。因?yàn)楝F(xiàn)在已經(jīng)到了不得不改的時(shí)候了。說(shuō)到底，我認(rèn)為高地價(jià)模式已經(jīng)無(wú)法再進(jìn)行下去了，去年一年我去過(guò)很多地方，跟許多地方政府官員進(jìn)行過(guò)交流，他們也都對(duì)這條路還能走多久很擔(dān)憂(yōu)。而實(shí)施國(guó)家住房建設(shè)制度，可以帶來(lái)巨大而且真實(shí)的內(nèi)需。以北京的600萬(wàn)外來(lái)人口來(lái)說(shuō)，提供緊湊型保障房與調(diào)劑類(lèi)改善型住房，只要有1/3的人能享受到保障性住房，就能帶來(lái)7000億的消費(fèi)需求，以此來(lái)估算全國(guó)，總需求高達(dá)15萬(wàn)億以上，并且都是最終需求，地方政府財(cái)政收入增長(zhǎng)了，民生保障了，社會(huì)矛盾得到緩和，開(kāi)發(fā)商也能順利發(fā)展，大多數(shù)富人也能支持，為什么不這樣做呢？

高房?jī)r(jià)削弱了城市競(jìng)爭(zhēng)力，現(xiàn)在媒體有報(bào)道蟻?zhàn)寤剜l(xiāng)購(gòu)房也說(shuō)明了這一點(diǎn)。高房?jī)r(jià)讓中低收入階層把錢(qián)看得緊緊的，不敢花，不能花，而富人的花費(fèi)現(xiàn)在國(guó)內(nèi)已經(jīng)無(wú)法滿(mǎn)足了，許多富人到國(guó)外花費(fèi)，投資入戶(hù)，到法國(guó)購(gòu)高檔消費(fèi)品，因?yàn)楦蝗瞬蝗弊》�，也不缺消費(fèi)，拉動(dòng)富人的購(gòu)房不過(guò)是炒房，而現(xiàn)在制造業(yè)利潤(rùn)率那么低，敢投的人不多。讓就業(yè)者享有保障性的基礎(chǔ)型住房，可以實(shí)現(xiàn)多方共贏。北京今年宣布50%的出讓土地將用于政策性住房建設(shè)，重慶宣布建500萬(wàn)平方米公租房就是一個(gè)信號(hào)。

《華北地產(chǎn)》：您認(rèn)為高地價(jià)模式已經(jīng)不可持續(xù)了，但許多人認(rèn)為，2009年房?jī)r(jià)猛烈反彈的一個(gè)原因便是存在一個(gè)較高的通脹預(yù)期，甚至許多經(jīng)濟(jì)學(xué)家也都認(rèn)為通脹在今年已經(jīng)是不可避免。這會(huì)不會(huì)給高地價(jià)模式再提供多幾年的運(yùn)行時(shí)間？

李開(kāi)發(fā)：通脹已經(jīng)出現(xiàn)，只要把房地產(chǎn)最近幾年的銷(xiāo)售在統(tǒng)計(jì)局賬上進(jìn)入消費(fèi)，而不是掛在投資上，CPI就會(huì)打會(huì)原形。通脹最終還是要逐步釋放的，它不能保持，因此要從根本上解決問(wèn)題。

《華北地產(chǎn)》：即便這些保障性住房的計(jì)劃能完成，您覺(jué)得會(huì)改善房地產(chǎn)市場(chǎng)目前的格局么？

李開(kāi)發(fā)：之前說(shuō)過(guò)，我們的房地產(chǎn)調(diào)控政策與保障性住房政策僅是一個(gè)個(gè)獨(dú)立的政策，相互之間沒(méi)有聯(lián)系，解釋得也不規(guī)范，比如，廉租房，究竟要占多大比例，那些人能獲得，這些人目前有多少，幾年之內(nèi)能保證這些人能住進(jìn)廉租房。經(jīng)濟(jì)適用房，一邊說(shuō)是保障性住房，是政策性住房，但是又定位為商品房的一種，另有限價(jià)房，雙限房，也是一邊是保障性政策房，一邊已經(jīng)非常接近于商品房，有些地方的保障性政策房被用戶(hù)所拋棄，轉(zhuǎn)頭去購(gòu)買(mǎi)商品房了，因?yàn)槁诽h(yuǎn)，幾乎早就郊區(qū)了，失去了保障性住房的功能，因?yàn)槁烦膛c時(shí)間也是一種生活成本。最近幾年，保障性住房一直沒(méi)有超過(guò)5%，而且建設(shè)周期也太長(zhǎng)，根本不能滿(mǎn)足普通老百姓的需求。保障性住房的比例，供應(yīng)方法、審查方式也深為民眾垢病，比如有報(bào)紙報(bào)道說(shuō)，有些地方建設(shè)出了200多平方一套的經(jīng)濟(jì)適用房，有些人開(kāi)著寶馬與奔馳車(chē)的去購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房。有些地方政府部門(mén)，在經(jīng)濟(jì)適用房的政策下，為官員謀福利。在武漢，經(jīng)濟(jì)適用房數(shù)量不足，還出現(xiàn)了內(nèi)部連環(huán)作弊案，居然搖出了六個(gè)連號(hào)，統(tǒng)計(jì)學(xué)家說(shuō)是千億分之一的概率。如此等等，說(shuō)明保障性住房沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)，沒(méi)有規(guī)范，管理不到位，失去了老百姓的信任。它告訴人們，沒(méi)有系統(tǒng)的住房制度保障，調(diào)控也是沒(méi)有辦法到位的。

住房保障政策要與農(nóng)村的宅基地政策聯(lián)系起來(lái)，近些年來(lái)，有3-4億農(nóng)民進(jìn)了城，也有相當(dāng)一批人購(gòu)房進(jìn)城了，但是在農(nóng)村的宅基地在，住房在，自留地在，承包地還在。由于種地效益相對(duì)較差，所以有數(shù)億畝的土地處在基本荒蕪狀態(tài)。只有農(nóng)民進(jìn)城的時(shí)候同時(shí)解決了戶(hù)籍問(wèn)題，才能使這樣巨量的耕地得到復(fù)墾，才使進(jìn)城農(nóng)民不至于兩頭牽掛、進(jìn)退兩難，不至于讓醫(yī)療、教育、住房保障都懸在空中。那么，其它城市有保障性住房而到新的城市就業(yè)，已經(jīng)有了一套住房的中低收入階層，購(gòu)買(mǎi)了用于出租的第二套房，另外還有較富裕的階層用于自住的第二套房。如此種種，不出臺(tái)一個(gè)系統(tǒng)制度無(wú)法解決問(wèn)題。不要象物業(yè)稅那樣，說(shuō)了五六年，每年都說(shuō)快了，快了，至今是連個(gè)影子還沒(méi)有。其它如產(chǎn)業(yè)政策、土地政策，貸款政策，都需要聯(lián)動(dòng)。所以溫總理關(guān)于設(shè)計(jì)一個(gè)好的住房制度的設(shè)想是極其重要的，它指明了努力方向。只有制訂了一套完整周密的制度，才能破解當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的僵局。而這份《建議稿》正是我通盤(pán)思考之后的結(jié)果。

《華北地產(chǎn)》：您所提及的戶(hù)籍制度、城鄉(xiāng)一體化等等，都是牽一發(fā)而動(dòng)全身的大話(huà)題，顯然是不可能有大動(dòng)作的，但如果只是配合住房保障做一些微調(diào)的話(huà)，真能起到效果嗎？實(shí)行的阻力會(huì)不會(huì)很大？

李開(kāi)發(fā)：不能這么看，其實(shí)這些年來(lái)，國(guó)家在戶(hù)籍制度與城鄉(xiāng)一體化上已經(jīng)做了大量的工作，許多制度已經(jīng)臻于完備。我們的住房制度建議稿就是臨門(mén)一腳，突破早就應(yīng)該突破的障礙。建議稿特別注重人口有序流動(dòng)，循序漸進(jìn)。讓外來(lái)人口在穩(wěn)定就業(yè)、滿(mǎn)足一定年限、收入達(dá)到一定水平的情況上逐步進(jìn)城，就不會(huì)形成對(duì)城市的沖擊，也不會(huì)導(dǎo)致城市居民的福利水平下降。由于遷進(jìn)人口是對(duì)城市福利蛋糕做大有貢獻(xiàn)的人，經(jīng)濟(jì)上穩(wěn)定、就業(yè)也比較穩(wěn)定，所以對(duì)城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是非常有利的，沒(méi)有任何副作用。事實(shí)上，這樣一群人也已經(jīng)為城市接受了，不承認(rèn)他們是城市居民也沒(méi)有用，因?yàn)橹徊贿^(guò)是戶(hù)籍制度不承認(rèn)而已。同時(shí)，我們強(qiáng)調(diào)外來(lái)就業(yè)人口在取得遷入地住房保障的時(shí)候，必須與原住地保障性住房管理部門(mén)有個(gè)交接，不能同時(shí)享受兩處保障。

例如在北京這樣的城市，建議稿認(rèn)為工作和居住年限超過(guò)五年，收入超過(guò)北京市居民平均水平的，就可以享受保障性住房，同時(shí)根據(jù)個(gè)人需求，也可以遷進(jìn)戶(hù)口。我與一些地方政府官員也做過(guò)溝通，他們大多對(duì)這樣一批人進(jìn)入城市表示認(rèn)可。

一個(gè)好的住房制度不能只思考如何與外國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控理論接軌，更重要的是切合中國(guó)國(guó)情，要有可行性認(rèn)證�！秶�(guó)家住房建設(shè)制度建議稿》(2010版)在充分調(diào)研的基礎(chǔ)之上，對(duì)地方政府財(cái)政、開(kāi)發(fā)商、富裕階層、投資者、中低收入階層的利益與現(xiàn)狀深入研究，實(shí)證可行。其中既考慮了中低收入階層，也考慮到先富起來(lái)的階層，爭(zhēng)取更廣泛的理解與認(rèn)同。我認(rèn)為其可執(zhí)行度是非常高的。

《華北地產(chǎn)》：那你怎么看待其他一些可能的政策變動(dòng)，比如物業(yè)稅問(wèn)題，最近也在媒體上討論很多。

李開(kāi)發(fā)：我認(rèn)為短期內(nèi)物業(yè)稅執(zhí)行起來(lái)非常難。商業(yè)地產(chǎn)先征稅都已經(jīng)說(shuō)了兩年了，現(xiàn)在依然沒(méi)有動(dòng)靜。物業(yè)稅之所以遲遲難以實(shí)施，究其原因還是不能調(diào)和社會(huì)的不同利益群體，它與住房制度密切相關(guān)。住房制度不出臺(tái)，物業(yè)稅也難以落實(shí)。大政策不到位，具體的政策當(dāng)然無(wú)法運(yùn)作。大家可以思考一下，物業(yè)稅推出涉及到多少個(gè)利益階層，掌握的分寸，拿捏得是否到位，起征點(diǎn)，稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，有沒(méi)有累進(jìn)計(jì)稅，一個(gè)指標(biāo)就涉及多個(gè)層面。問(wèn)題的復(fù)雜性、艱巨性可想而知。這個(gè)問(wèn)題不會(huì)在短期內(nèi)解決。

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