本屆房交會創(chuàng)造了歷屆昆明房交會的多項第一：第一次參展樓盤突破一百個；第一次在昆明國際會展中心的巨大的新館展出；第一次不分主次“均好”地布展；歷屆房交會布展規(guī)模最大；第一次地州樓盤參展最多；第一次除了一手樓盤的展示外，參展的二手房中介機構也最多……
但是，在這些最多、最大的背后，我們既看到昆明城市發(fā)展和房地產(chǎn)發(fā)展的巨大進步，也似乎看到昆明房地產(chǎn)市場轉折期的信號。
如果說，去年住宅市場（包括一手房市場和二手房市場）的“井噴”效應意味著一個高峰期的到來和結束；今年的房地產(chǎn)新政只是給投資者和開發(fā)企業(yè)一場不大不小的驚擾，那么，本屆房交會規(guī)�？涨暗谋澈笠馕吨裁茨�？
數(shù)據(jù)
首先我們來看一組數(shù)據(jù)和現(xiàn)象。
——參展的104個昆明樓盤中（含6個商業(yè)樓盤），均價在3000元以上的占67.7%，即整整三分之二還多的比重；其中，均價在3000-4000的最多，達到了41.4%；均價在5000元以上的高檔樓盤也達到了17.4%的比例；均價在2000-3000元的只占三分之一不到。也就是說，一手房市場的主體價位已經(jīng)上升到3000-4000元的檔次。反過來，在二手房市場上，2000-2500元已經(jīng)成為二手房市場的主體價位。
——參展的104個昆明樓盤中，開盤一年和以上的只占6.5%；開盤半年以上的有20.6%；所有到今年10月已開盤的占42.4%；一半以上的都是尚未正式開盤預售的樓盤。可對比的數(shù)據(jù)是：所有參展的昆明樓盤中，整體交房的現(xiàn)房樓盤只占7.6%，其他的都還是期房。
——截至今年9月，昆明在售住宅樓盤已經(jīng)達到86個，總供應量接近300萬平米，總套數(shù)24800套左右。按本次房交會新增樓盤來看，未來一年內(nèi)在售樓盤有可能突破130個，總供應量突破500萬平米，創(chuàng)歷史紀錄。
——參展的104個昆明樓盤中，二環(huán)路以內(nèi)的樓盤占三分之一，二環(huán)路以外的樓盤占三分之二。如果考慮到二環(huán)路以內(nèi)的樓盤多數(shù)是小盤而且還有商業(yè)物業(yè)；二環(huán)路以外的不少是大盤，則二環(huán)路以外的實際開發(fā)量至少占80%以上。
——本屆房交會參觀的購房者依然非�；钴S，人數(shù)有可能超過以往歷屆。但是，我們注意到這樣的現(xiàn)象：現(xiàn)場簽約率和乘看房班車到現(xiàn)場看房的比例降低。
轉變
上述數(shù)據(jù)和現(xiàn)象說明什么信號呢？供需兩旺是一個表面的現(xiàn)象，也是一個總體的現(xiàn)象，在總體供應量持續(xù)增長，總體需求量也持續(xù)增長的狀況下，我們看到了昆明房地產(chǎn)市場的結構性的轉折開始到來。
這種結構性的轉變包括：
1、一手房住宅市場將不得不越來越向中高檔市場發(fā)展，中低價位的住宅市場越來越從二級市場轉向三級市場，即從一手房市場轉向二手房市場。
一手房住宅市場之所以不得不向中高檔市場發(fā)展，有地價攀升的原因，有開發(fā)商對利潤追求的原因，但最主要的，還是位置較遠、規(guī)劃指標限制、配套相對不全但自然環(huán)境相對較好的原因。換句話說，二環(huán)路以外的新開發(fā)樓盤，除了北市區(qū)（含銀河片區(qū)）生活配套相對成熟外，其他的即使是較低的價格也難以吸引一次購房者。
2、一手房的住宅開發(fā)將面臨越來越大的壓力和風險，而二手房的投資價值在近期還會持續(xù)攀升。
一手房因為要向中高檔價位的產(chǎn)品發(fā)展，購房者更多地就不再是一次購房者，而是二次以上的購房者。他們對樓盤的產(chǎn)品品質、現(xiàn)房價值、環(huán)境價值、物業(yè)管理水平甚至法律的規(guī)范性都更加挑剔。在這種情況下，期房銷售將不得不回歸現(xiàn)房銷售，至少是部分現(xiàn)房。
二手房的價格從去年以來上漲很快，上漲幅度在20%以上，有的區(qū)域甚至超過了40%。這導致很多投資者將轉向二手房投資，反過來又增大了一手房的銷售壓力。
3、二手房與一手房市場并駕齊驅的時代開始到來從發(fā)達國家走過的歷程看，在人均GDP3000-6000美元的階段，一手房占主導地位；到了人均GDP6000美元以上，二手房將和一手房并駕齊驅甚至占主導地位。到那時，決定房地產(chǎn)價位的不是一手房市場，而是二手房市場。
現(xiàn)在，昆明全市人均GDP大約為2500美元，但四區(qū)市鎮(zhèn)人口人均GDP已經(jīng)達到或接近5000美元。如果進一步考慮到購房者和投資者只是中等以上收入的的人群，那么，這個數(shù)字更高。
正是由于上述原因，所以，本屆房交會的規(guī)�？涨昂蜔狒[非凡，并非簡單是歷屆房交會的延續(xù)和發(fā)展，而同時也是昆明房地產(chǎn)市場轉折期的到來。這一次轉折，不是單一的政策因素，也不只是供給因素，而是供求關系、經(jīng)濟水平、政策環(huán)境和法律環(huán)境、乃至城市發(fā)展多種因素合力的結果。這次轉折，無論對于開發(fā)商還是消費者，都將面臨很多新的課題。
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