昆明樓市走出觀望

本次房交會(huì)是國(guó)家實(shí)行穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的房產(chǎn)新政之后的首次房交會(huì)，所以就更加引人注目。從本次房交會(huì)的展位被開(kāi)發(fā)商迅速搶訂一空，就可以看出開(kāi)發(fā)商對(duì)本次房交會(huì)的重視，消費(fèi)者在靜觀了一段時(shí)間后，也對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展充滿了信心。
10月20日，省建設(shè)廳召開(kāi)“房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策”新聞通報(bào)會(huì)，云南省建設(shè)廳副廳長(zhǎng)陳錫誠(chéng)向外界通報(bào)了國(guó)家下發(fā)關(guān)于穩(wěn)定房?jī)r(jià)的老國(guó)八條與新國(guó)八條政策之后云南省房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展情況，報(bào)告顯示，2004年以來(lái)，我省房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)適當(dāng)，商品房銷售情況基本正常，商品房?jī)r(jià)格穩(wěn)定，城鎮(zhèn)居民不斷增長(zhǎng)的購(gòu)買需求保證房地產(chǎn)業(yè)能得到快速穩(wěn)定的發(fā)展。在本屆房交會(huì)上，市民熱購(gòu)的場(chǎng)景印證了這一切，昆明樓市走出觀望期。

適當(dāng)高增幅有利發(fā)展
2005年1-9月，全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成159.3億元，同比增長(zhǎng)達(dá)到了53.5%，增幅較高。省建設(shè)廳經(jīng)過(guò)分析后認(rèn)為，這個(gè)相對(duì)較高的增長(zhǎng)是在原投資規(guī)模較小、基數(shù)較低的情況下實(shí)現(xiàn)的，所以是合理的。與此同時(shí)，1-7月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全省固定資產(chǎn)投資的比重是15.3%，而全國(guó)同期這一指標(biāo)的數(shù)字是21.9%，顯示我省房地產(chǎn)投資熱度并不高。
“省內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格穩(wěn)定，我省房地產(chǎn)尚不存在投資過(guò)熱的問(wèn)題，需要加溫�！笔〗ㄔO(shè)廳副廳長(zhǎng)陳錫誠(chéng)介紹，云南作為最適宜人類居住的地區(qū)之一，越來(lái)越多的省外及國(guó)外人士到這里購(gòu)房置業(yè)，在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)期內(nèi)，我省住宅建設(shè)仍處于總量增長(zhǎng)型發(fā)展。
盡管國(guó)家出臺(tái)了宏觀調(diào)控政策，但我省的房地產(chǎn)銷售面積和銷售額依然保持了增長(zhǎng)的勢(shì)頭，1-9月增幅分別達(dá)到42.3％和44.7％，商品房銷售面積大于竣工面積。我省商品房?jī)r(jià)格上漲是成本的推動(dòng)因素，不存在房?jī)r(jià)過(guò)高的問(wèn)題。根據(jù)調(diào)查，目前省內(nèi)通過(guò)房改購(gòu)房的城市居民也將進(jìn)入換購(gòu)期，住宅消費(fèi)仍有較大空間。
今年1-7月，全省商品房銷售平均價(jià)格為1923元/平方米，同比下降1.45%，大大低于全國(guó)平均價(jià)2988元/平方米，價(jià)格水平在西部地區(qū)排第四位，全國(guó)排第19位。
陳錫誠(chéng)副廳長(zhǎng)介紹說(shuō)，隨著我省城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，住房需求將進(jìn)一步增長(zhǎng)，同時(shí)，經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)也將帶來(lái)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)，新購(gòu)、換購(gòu)住房量也將增長(zhǎng)。為穩(wěn)步推進(jìn)云南房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，近期省建設(shè)廳、省發(fā)改委、省財(cái)政廳、省國(guó)土資源廳、中國(guó)銀行昆明中心支行、省地方稅務(wù)局出臺(tái)相關(guān)政策。從貸款、稅收、土地、監(jiān)控等方面嚴(yán)管市場(chǎng)，開(kāi)展專項(xiàng)整治。

穩(wěn)中有升最理想
來(lái)昆參與房交會(huì)的全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生，就當(dāng)前全國(guó)房地產(chǎn)形勢(shì)及新政策下房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，也發(fā)表了同樣的的觀點(diǎn)。數(shù)據(jù)表明，自國(guó)家房地產(chǎn)新政頒布以來(lái)，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量下降。1～6月份北京、浙江、上海商品住房新開(kāi)工面積首次出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)，北京的負(fù)增長(zhǎng)率高達(dá)31.7%。銷售/竣工比快速下降至2001～2003年同期水平。商品房預(yù)售增長(zhǎng)趨緩。數(shù)據(jù)充分說(shuō)明宏觀調(diào)控的效力得到初步彰顯。
她認(rèn)為，住宅對(duì)于國(guó)家經(jīng)濟(jì)來(lái)說(shuō)既是固定資產(chǎn)投資，也是拉動(dòng)消費(fèi)的重要方面，能幾十年拉動(dòng)一國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。只要經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)就會(huì)搭車上升。投資購(gòu)房就是對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的投資，期望分享經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的利益。在中國(guó)，房子最符合國(guó)人注重實(shí)惠和“眼見(jiàn)為實(shí)”的心理傾向，是一種難以抗拒的經(jīng)濟(jì)、文化現(xiàn)象。因此，中國(guó)的固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率也是非常高的，2004年固定資產(chǎn)投資比上年增長(zhǎng)25.8%。個(gè)人購(gòu)房實(shí)際上也就是家庭的“固定資產(chǎn)”投資。
目前各大城市，房?jī)r(jià)高揚(yáng)，但租金并不很高。這也表明，我國(guó)居民總體上對(duì)于住房的儲(chǔ)蓄傾向和投資愿望偏高，而消費(fèi)傾向偏低，地方政府因房?jī)r(jià)下跌而承受的壓力，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于因房?jī)r(jià)上漲而承受的壓力。房?jī)r(jià)如果長(zhǎng)期低迷就有更現(xiàn)實(shí)的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)壓力。把房?jī)r(jià)降下來(lái)，將面對(duì)被房?jī)r(jià)上漲所套牢的成千上萬(wàn)的買方。政府必然投鼠忌器。實(shí)際上，各級(jí)地方政府所做的大多數(shù)的事情都是推動(dòng)房?jī)r(jià)上升的，基礎(chǔ)設(shè)施、綠化美化環(huán)境、引進(jìn)人才和資金、土地和城市規(guī)劃等等，其實(shí)都是推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。因而，需要支持和鼓勵(lì)個(gè)人買房，讓居者有其屋，并抑制房地產(chǎn)投資過(guò)熱，嚴(yán)格土地供應(yīng)，“穩(wěn)中有升”是最理想的住房關(guān)系。

開(kāi)發(fā)商縱論昆明樓市
房地產(chǎn)商對(duì)投資高增幅的看法與此略有差異，一些地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商認(rèn)為：聚商成市，但是如果整體投資開(kāi)發(fā)過(guò)度，他們將不得不承擔(dān)需求不足的風(fēng)險(xiǎn)。不過(guò)，他們都對(duì)昆明房地產(chǎn)業(yè)目前的熱度表示基本滿意。
中炬置地一位銷售負(fù)責(zé)人認(rèn)為，政府應(yīng)該對(duì)房地產(chǎn)業(yè)增速做到有效調(diào)控，如果一個(gè)時(shí)期內(nèi)開(kāi)工項(xiàng)目過(guò)多，將不可避免地造成競(jìng)爭(zhēng)過(guò)度的局面，上海沙龍是中炬置地進(jìn)軍地產(chǎn)業(yè)以來(lái)的第一個(gè)項(xiàng)目，該項(xiàng)目緊鄰火車站，為眾多樓盤中獨(dú)具特色的一個(gè)，也受到投資者的熱烈追捧。
中央麗城二期也在房交會(huì)現(xiàn)場(chǎng)正式發(fā)售，其開(kāi)發(fā)商隆基偉業(yè)房地產(chǎn)公司的果毅總監(jiān)表示，我省地產(chǎn)如此高的增幅相比其它城市十分不同，以昆明來(lái)看目前主要開(kāi)發(fā)樓盤集中于南北兩市區(qū)，他認(rèn)為，關(guān)鍵不在增長(zhǎng)的數(shù)量，而在于供需匹配的程度，比如中央麗城一二期項(xiàng)目，就是滿足了渴望在一環(huán)路以內(nèi)購(gòu)買中高檔住房的購(gòu)房人的需要，所以開(kāi)盤以來(lái)一直很受歡迎。
建設(shè)部近日在網(wǎng)上公開(kāi)征詢意見(jiàn)，希望獲取網(wǎng)友對(duì)解決中低收入群體住房問(wèn)題的看法。對(duì)此，云南博宇軟件園房地產(chǎn)公司經(jīng)濟(jì)師詹亞敏認(rèn)為，價(jià)格和產(chǎn)品有關(guān)系，也同房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的類型、享受的政策有關(guān)系，目前幾乎沒(méi)有企業(yè)進(jìn)入到經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)中來(lái)，可能與政策的不配套有關(guān)系，房地產(chǎn)企業(yè)作為一個(gè)獨(dú)立經(jīng)濟(jì)主體，必然會(huì)更傾向于開(kāi)發(fā)運(yùn)作自由度高、投資回報(bào)快的樓盤項(xiàng)目。

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