在2009年昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展到關(guān)鍵階段的第四季度，昆明樓市在經(jīng)歷了1-9月的持續(xù)增長(zhǎng)后，09年秋季房交會(huì)將對(duì)后市發(fā)展起到較強(qiáng)的支撐作用。縱觀本屆秋交會(huì)，展會(huì)表現(xiàn)出了以下明顯特征：
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供量VS放量
2009年昆明秋季房交會(huì)，參展地產(chǎn)商和樓盤數(shù)量與08年秋季房交會(huì)相比，都大幅度增加。其中參展樓盤中，有40余個(gè)樓盤之前沒(méi)做過(guò)大量宣傳，有的是第一次亮相，之前是沒(méi)做過(guò)宣傳。這樣看來(lái)，那么未來(lái)1年內(nèi)昆明房地產(chǎn)供應(yīng)量不可小看。參展的40余個(gè)樓盤等待時(shí)機(jī)開盤，此外還有大量樓盤準(zhǔn)備參展而因展位不夠而沒(méi)上房交會(huì)。那么，昆明未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)量會(huì)非常大，可能會(huì)突破另一個(gè)新高。那么，未來(lái)市場(chǎng)是不是就會(huì)很嚴(yán)峻呢？

事實(shí)上，未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)量非常大是不爭(zhēng)的事實(shí)。但是今年年底和明年市場(chǎng)上會(huì)有多大放量呢？具體來(lái)看，這次參加房交會(huì)未售項(xiàng)目中，不少樓盤為舊改項(xiàng)目和遠(yuǎn)郊樓盤。舊改項(xiàng)目中，其中有一部分是回遷，面對(duì)市場(chǎng)部分量比較大，但上市時(shí)間會(huì)根據(jù)市場(chǎng)的變化以及具體拆遷和建設(shè)的情況來(lái)定。遠(yuǎn)郊大盤目前大多處于前期，具體上市時(shí)間可能比預(yù)期會(huì)有所推遲。

未來(lái)整體供應(yīng)量非常大，但今年年底預(yù)計(jì)推出量會(huì)較少，明年上半年推出量也不會(huì)太大，到明年下半年可能會(huì)出現(xiàn)集中放量。
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舊城改造VS新城開發(fā)
從政府規(guī)劃上可以看出，一方面是加大力度改造主城城中村，另一方面是加快呈貢新城的建設(shè)和發(fā)展。正因?yàn)檫@樣，本次房交會(huì)也就出現(xiàn)了兩種大的格局。一是城中村改造的項(xiàng)目眾多，一是呈貢周邊樓盤也開始發(fā)力。本次房交會(huì)參展的城中村項(xiàng)目總共有15個(gè)，占總體的15%左右。新城以及新城與主城之間區(qū)域的參展樓盤也不少。也可以看出，未來(lái)昆明房地產(chǎn)的供應(yīng)格局主要以舊城改造和新城建設(shè)為主。

其中，舊城改造項(xiàng)目隨著政府力度的加強(qiáng)，預(yù)計(jì)未來(lái)推出量會(huì)大于新城建設(shè)周邊推出量。其中有小高層、高層、超高層住宅，有大體量商業(yè)和步行街商業(yè)，有中高端寫字樓涌現(xiàn)，也有部分高星級(jí)酒店面市。新城開發(fā)隨著政府未來(lái)的搬遷，以及大學(xué)城的逐漸完善成熟，再加上輕軌的推動(dòng)，逐步形成一個(gè)新城具備的住宅、商業(yè)、商務(wù)及配套功能俱全的新興城市，未來(lái)形成大昆明范疇的居住、商業(yè)、商務(wù)等格局。

就目前來(lái)說(shuō)，客戶關(guān)注度主要還是對(duì)主城區(qū)項(xiàng)目，新城區(qū)項(xiàng)目對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，也是不錯(cuò)的選擇，新城區(qū)投資型產(chǎn)品銷售速度較快也能說(shuō)明這個(gè)問(wèn)題。但隨著未來(lái)城市的發(fā)展及配套的成熟，這種趨勢(shì)將會(huì)有所變化。
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綜合型物業(yè)VS多元化發(fā)展
參展的樓盤中，不論是來(lái)自城中村改造的項(xiàng)目，還是來(lái)自于土地開發(fā)的項(xiàng)目，其有一個(gè)共同的特點(diǎn)，就是大多樓盤均以綜合型物業(yè)發(fā)展為主題。其中最多的分別是布置了住宅、商業(yè)、公寓，以及商務(wù)和酒店等配置。為什么會(huì)呈現(xiàn)這種狀態(tài)呢？其一，城中村項(xiàng)目大多位于主城核心區(qū)居多，或是項(xiàng)目周邊交通便利，已經(jīng)建設(shè)好的道路和規(guī)劃的道路及輕軌也讓開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目未來(lái)的商業(yè)價(jià)值和商務(wù)價(jià)值進(jìn)行重新考量。此外，呈貢新城開發(fā)項(xiàng)目大多以大體量開發(fā)，那么項(xiàng)目自身居住需求以及區(qū)域規(guī)劃特性也讓土地開發(fā)有了多樣的選擇。

不論是主城區(qū)核心區(qū)城中村改造的綜合體發(fā)展，還是遠(yuǎn)郊大盤多種物業(yè)發(fā)展，未來(lái)昆明房地產(chǎn)發(fā)展不可避免的需要整合區(qū)域資源及周邊資源，合理分配物業(yè)類別，規(guī)劃好自身綜合體的各種比例。那么一方面會(huì)降低項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)，另一方面也會(huì)對(duì)區(qū)域資源合理分配利用起到促進(jìn)作用。至于遠(yuǎn)郊大盤，規(guī)劃好住宅外的其他物業(yè)，一方面對(duì)區(qū)域的成熟有著較好的促進(jìn)作用，另一當(dāng)面也能滿足自身配套需求，同時(shí)也促進(jìn)本區(qū)域與其他發(fā)展較成熟區(qū)域之間的互動(dòng)，以及位于區(qū)域中間的發(fā)展。

可以做出預(yù)判的是，未來(lái)項(xiàng)目開發(fā)不再是只考慮自身的規(guī)劃及發(fā)展，而是多元化的整合開發(fā)，做到資源合理利用，自身利益最大化。而不是拿地只做住宅，開發(fā)完即項(xiàng)目結(jié)束那么簡(jiǎn)單。
此外，城中村改造以及遠(yuǎn)郊項(xiàng)目發(fā)展，也使得昆明物業(yè)未來(lái)將出現(xiàn)主城區(qū)以小高層、高層以及超高層住宅搭配綜合物業(yè)，遠(yuǎn)郊樓盤以別墅、洋房搭配小高層高層，以及一些相關(guān)配套物業(yè)發(fā)展。

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