去年8月21日，滇中新區(qū)先是發(fā)布了《滇中新區(qū)西沖片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》批前公示。后來(lái)到11月份，又接連發(fā)布了大板橋、李其等7個(gè)片區(qū)的控詳規(guī)。

在這一系列控規(guī)公示后，長(zhǎng)水機(jī)場(chǎng)周邊除了小哨和東盟產(chǎn)業(yè)城之外的其他各個(gè)片區(qū)包括規(guī)劃范圍、規(guī)劃定位、功能結(jié)構(gòu)等情況就非常清晰地呈現(xiàn)出來(lái)。

長(zhǎng)水機(jī)場(chǎng)周邊主要區(qū)域位置示意圖

在長(zhǎng)水機(jī)場(chǎng)周?chē)倪@些區(qū)域里，規(guī)劃有居住用地的片區(qū)總共有6個(gè)，分別是板橋、西沖、李其、園藝場(chǎng)、機(jī)場(chǎng)生產(chǎn)生活配套服務(wù)區(qū)和臨空產(chǎn)業(yè)園，基本構(gòu)成空港片區(qū)城市化發(fā)展，以及能否崛起為昆明門(mén)戶衛(wèi)星城的基本骨架。

長(zhǎng)水機(jī)場(chǎng)周邊6個(gè)規(guī)劃居住板塊情況

新機(jī)場(chǎng)生活區(qū)和臨空產(chǎn)業(yè)園因?yàn)橛忻鞔_的發(fā)展定位，功能較為局限，真正有發(fā)展想象空間的區(qū)域是大板橋一帶。

注意這里所說(shuō)的“大板橋”不僅僅是指規(guī)劃圖里的“板橋片區(qū)”，而是泛指以板橋片區(qū)為核心的，由板橋、西沖、李其、園藝場(chǎng)四個(gè)片區(qū)共同組成的泛大板橋一帶區(qū)域。

整個(gè)大板橋片區(qū)都位于長(zhǎng)水機(jī)場(chǎng)前方，機(jī)場(chǎng)高速和地鐵6號(hào)線貫穿其中，交通條件優(yōu)越，因?yàn)榈靥庨L(zhǎng)水機(jī)場(chǎng)到昆明市區(qū)的必經(jīng)之地，稱得上是機(jī)場(chǎng)門(mén)戶甚至昆明門(mén)戶，有些項(xiàng)目干脆自稱“國(guó)門(mén)商旅區(qū)”，可見(jiàn)大板橋一帶作為昆明的門(mén)戶區(qū)域已經(jīng)是各方面共識(shí)，所以滇中新區(qū)在大板橋規(guī)劃了大量的商業(yè)商貿(mào)旅游產(chǎn)業(yè)，目的就是發(fā)揮機(jī)場(chǎng)門(mén)戶的潛力，而在板橋和西沖一帶，又有規(guī)模不小的商住混合用地，同樣有發(fā)展產(chǎn)業(yè)的考慮。當(dāng)然作為空港片區(qū)交通最方便的區(qū)域，大板橋片區(qū)同樣也混合了不少住宅區(qū)，規(guī)劃居住人口超過(guò)12萬(wàn)。

因?yàn)槲恢脙?yōu)越，交通條件好，土地空間大，在滇中新區(qū)成立后，大板橋就作為空港新區(qū)的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，引入若干重大項(xiàng)目，其中最具帶動(dòng)作用的項(xiàng)目有兩個(gè)，一個(gè)是在李其片區(qū)，占地3800畝的空港國(guó)門(mén)商旅區(qū)，另一個(gè)是與東原地產(chǎn)簽約的迪馬智慧生態(tài)城，位于西充片區(qū)和板橋片區(qū)，規(guī)劃面積1050畝。

迪馬智慧生態(tài)城效果圖

這兩大項(xiàng)目分別位于大板橋地鐵站兩側(cè)，其中空港國(guó)門(mén)商旅區(qū)的開(kāi)發(fā)重點(diǎn)是商業(yè)、旅游，而迪馬智慧生態(tài)城顧名思義，將發(fā)展生態(tài)居住與智慧產(chǎn)業(yè)。這兩個(gè)項(xiàng)目規(guī)模巨大，投資不菲，其中國(guó)門(mén)商旅區(qū)計(jì)劃投資200億元，迪馬智慧生態(tài)城計(jì)劃投資80億元，如果全部建成，大板橋片區(qū)的門(mén)戶地位就基本上奠定了。

李其片區(qū)及空港國(guó)門(mén)商旅區(qū)規(guī)劃

但如今的問(wèn)題是兩個(gè)項(xiàng)目各有各的困難，空港國(guó)門(mén)商旅區(qū)的開(kāi)發(fā)商是海誠(chéng)集團(tuán)，但迄今只拿了88.3畝的土地，而且一直沒(méi)有上市，如今項(xiàng)目也已更名為天下云南空港城，雖然名字依然大氣，可是開(kāi)發(fā)動(dòng)作卻非常緩慢，有消息說(shuō)海誠(chéng)已基本不打算繼續(xù)開(kāi)發(fā)。

去年底，空港國(guó)門(mén)商旅區(qū)的3800畝土地進(jìn)行了調(diào)規(guī)，新增了247畝住宅用地，這意味著當(dāng)初雄心勃勃的商旅產(chǎn)業(yè)發(fā)展計(jì)劃已經(jīng)有了不小的調(diào)整，會(huì)展中心已經(jīng)取消，大板橋文旅小鎮(zhèn)也再無(wú)下文。如今海誠(chéng)集團(tuán)已在大本營(yíng)西雙版納啟動(dòng)告莊西雙景之后的第二個(gè)文旅小鎮(zhèn)歌朗河，空港項(xiàng)目對(duì)它來(lái)說(shuō)已經(jīng)是可有可無(wú)。

大板橋片區(qū)另一個(gè)具有發(fā)動(dòng)機(jī)作用的項(xiàng)目是迪馬智慧生態(tài)城，這是東原地產(chǎn)在2021年與空港經(jīng)濟(jì)區(qū)簽約開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，位于西沖片區(qū)，規(guī)劃占地1050畝，包括文創(chuàng)綜合體、空港商業(yè)區(qū)和智慧產(chǎn)業(yè)園，是大板橋另一個(gè)千畝大盤(pán)，對(duì)區(qū)域開(kāi)發(fā)意義重大。

迪馬智慧生態(tài)城走的是產(chǎn)城融合的道路，產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)占比不小

但迪馬生態(tài)智慧城是一個(gè)一二級(jí)聯(lián)動(dòng)的項(xiàng)目，涉及到西充口村等村落的拆遷改造，投資巨大，而東原如今和國(guó)內(nèi)絕大多數(shù)房企一樣，債務(wù)比較高，資金緊張，所以自項(xiàng)目簽約以來(lái)并沒(méi)有實(shí)質(zhì)性推進(jìn)，預(yù)計(jì)未來(lái)幾年也不可能有太大投入。另外，項(xiàng)目所在的官渡區(qū)，在這兩年的城改計(jì)劃中也不包括這一片區(qū)。

造成多個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)停滯，官方也暫時(shí)沒(méi)有將大板橋片區(qū)列入開(kāi)發(fā)改造重點(diǎn)的原因，一方面是長(zhǎng)水機(jī)場(chǎng)雖然是國(guó)內(nèi)客流量前十的機(jī)場(chǎng)之一，但無(wú)法直接賦能于大板橋片區(qū)，無(wú)法直接帶來(lái)產(chǎn)業(yè)、投資和人口，后續(xù)發(fā)展與其說(shuō)靠機(jī)場(chǎng)，不如說(shuō)靠投資、靠項(xiàng)目，但如今商業(yè)、旅游投資退潮，房地產(chǎn)暫時(shí)指望不上，再宏偉的計(jì)劃也得放緩；

大板橋文旅小鎮(zhèn)效果圖

另一方面，大板橋的優(yōu)勢(shì)是交通，而交通優(yōu)勢(shì)之一是規(guī)劃中有雙地鐵，遠(yuǎn)期甚至還有其他軌道交通線路，可是由于9號(hào)線近期無(wú)法獲批，理論上的交通優(yōu)勢(shì)無(wú)法兌現(xiàn)，迪馬智慧生態(tài)城沒(méi)有實(shí)質(zhì)性開(kāi)發(fā)動(dòng)作，與此關(guān)系重大。幾個(gè)商旅項(xiàng)目不敢輕易追加投入，也是擔(dān)心未來(lái)客流。

未來(lái)幾年，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)下行，經(jīng)濟(jì)發(fā)展降速，昆明發(fā)展放緩，郊區(qū)項(xiàng)目、郊區(qū)房地產(chǎn)投資還會(huì)持續(xù)萎縮，大板橋片區(qū)乃至整個(gè)空港片區(qū)的發(fā)展都會(huì)進(jìn)入長(zhǎng)期低谷。

空港3800畝純商業(yè)大盤(pán)終于調(diào)規(guī)，新增247畝住宅用地

投資80億元！東原集團(tuán)繼續(xù)圈地！昆明空港經(jīng)濟(jì)區(qū)再添一個(gè)千畝大盤(pán)

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