觀點網(wǎng) 接近月末，金地集團推進(jìn)已久的銀團貸款又有新動態(tài)。

2月26日晚間，金地集團公告稱，為了滿足金地物業(yè)公司發(fā)展需要，深圳市金地物業(yè)管理有限公司（下稱金地物業(yè)）向招商銀行深圳分行申請25億元授信額度，授信期限最長不超過三年。

此前一日，金地集團招商銀行簽訂了最高額不可撤銷擔(dān)保書，為上述融資事項提供全額連帶責(zé)任保證擔(dān)保，擔(dān)保本金金額不超過人民幣25億元，此次擔(dān)保期限自擔(dān)保合同生效之日起至債務(wù)履行期限屆滿之日另加三年止。

上述貸款的消息早在2023年12月就已流傳，金地集團當(dāng)時擬以北京金地中心作為抵押申請一筆經(jīng)營性物業(yè)貸，此外還以物管公司金地智慧服務(wù)集團的股權(quán)向銀團申請質(zhì)押融資，規(guī)模接近70億元。今年2月22日，市場消息還提及，金地的銀團貸款已獲得福田區(qū)政府支持。

如今金地物業(yè)25億元相關(guān)授信的披露，基本預(yù)示著金地集團將完成銀團貸款的一部分。另一部分經(jīng)營性物業(yè)貸，目前尚待更多消息流出。

觀點新媒體查詢，金地集團在即將到來的3月份會有3筆公開債務(wù)到期，涉及余額41億元。而自去年底到現(xiàn)在，該公司陸續(xù)通過出售深圳福田環(huán)灣城項目股權(quán)、尋求銀團貸款等方式，套現(xiàn)了32.51億元并獲得25億元授信，這一定程度上令其現(xiàn)金流壓力有所緩解。

25億融資額度

從最新公告來看，這筆融資共涉及三個主體：申請授信的金地物業(yè)，以及提供增信的金地集團，和金地集團子公司東莞市金地房地產(chǎn)投資有限公司（下稱東莞金地）。其中，金地集團、東莞金地分別持有金地物業(yè)99.75%、0.25%股份。

公告約定，金地物業(yè)向招商銀行深圳分行申請25億元授信額度，授信期限最長不超過三年。對應(yīng)的增信方式包括：金地集團為融資事項提供全額連帶責(zé)任保證擔(dān)保，擔(dān)保本金額不超過25億元；金地集團及東莞金地為融資事項全部債務(wù)提供質(zhì)押擔(dān)保，擔(dān)保本金額不超過25億元。

金地集團表示，本次擔(dān)保在股東大會授權(quán)董事長對公司150億元擔(dān)保額度事項的授權(quán)范圍內(nèi)，無需另行召開董事會及股東大會審議。公司為項目公司的融資提供擔(dān)保是為了使其獲取足夠的營運資金。截止目前，項目進(jìn)展正常。預(yù)計項目公司未來具有足夠的償債能力。

至2023年11月底，金地物業(yè)資產(chǎn)總額約為63.78億元，負(fù)債總額約為52.87億元，資產(chǎn)凈額約為10.92億元，資產(chǎn)負(fù)債率約為82.9%。于2023年1-11月，金地物業(yè)實現(xiàn)營業(yè)收入69.66億元，凈利潤為1.4億元。

市場意見目前傾向于將金地物業(yè)此番申請的25億元授信與前不久的一筆銀團貸款關(guān)聯(lián)起來，并認(rèn)為這是貸款的一部分。

去年12月財新曾報道，金地集團正抵質(zhì)押旗下資產(chǎn)申請70億元銀團貸款，包括以北京金地中心作為抵押，申請一筆經(jīng)營性物業(yè)貸，由招商銀行牽頭，其他參團銀行包括工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、交通銀行；另以物業(yè)管理公司的股權(quán)向銀團申請質(zhì)押融資。

今年2月22日消息稱，金地集團正在洽談中的70億元（約合 9.82 億美元）銀團貸款融資事宜，已獲得深圳福田區(qū)政府支持。其中包括以物業(yè)管理子公司股權(quán)為抵押申請25億元（折合約3.473億美元）貸款。同時還在與交通銀行洽談，尋求以北京金地中心為抵押申請43億元貸款。

時隔數(shù)天后，上述融資方案已有部分落地，但相較于此前流傳的版本已有所不同：金地物業(yè)作為申請主體申請25億元銀行授信，金地集團提供連帶責(zé)任擔(dān)保，同時金地集團及東莞金地提供股權(quán)質(zhì)押擔(dān)保。

東莞金地成立于2003年6月，主要涉及金地在東莞項目的開發(fā)建設(shè)工作。觀點新媒體了解，東莞金地最早可查閱到的項目主要是東莞金地格林小城，于2004年建成，物業(yè)公司正是金地物業(yè)。近年來該公司還開發(fā)了金地·琥悅、金地湖岸風(fēng)華公館等項目。

但考慮到金地物業(yè)是金地集團直接及間接持有100%股權(quán)的控股子公司，也并非上市平臺，實際上金地物業(yè)可以通過償還股東借款、富余資金調(diào)用等方式，將資金轉(zhuǎn)到金地集團名下。因此，這在本質(zhì)上相當(dāng)于金地集團用物業(yè)平臺做了一筆貸款。

市場人士也對觀點新媒體表示，此次金地物業(yè)獲取的資金，是可以全部用于償還公開市場債務(wù)。

至于市場流傳以北京金地中心為抵押物申請經(jīng)營性物業(yè)貸，目前尚沒有更多動態(tài)。1月份金地集團管理層曾透露，銀團貸款要求參團的銀行都審批才能落實，該事項仍在進(jìn)程之中。

信用線

自去年開始，金地集團對于資金的渴望就已擺上臺面，此次達(dá)成的25億元授信，或許只是金地融資棋盤下的第一子。

觀點新媒體此前報道，去年金地集團就先后將北京市大興項目、蘇州金地廣場項目、曲江新區(qū)金地廣場項目、北京金地中心項目等資產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款融資。

此外，除了上文提及近70億元銀團貸款，去年12月29日，金地集團還宣布將深圳福田區(qū)核心項目的股權(quán)出售。

當(dāng)時金地集團公告稱，為快速回收項目投資現(xiàn)金流，提升公司現(xiàn)階段流動性水平，將與深圳福田建設(shè)一同，將各自持有的深圳市金地新沙房地產(chǎn)開發(fā)有限公司51%和49%股權(quán)，全部轉(zhuǎn)讓給福田投控。本公司通過交易應(yīng)收取的總交易對價約32.51億元。

交易所涉及的項目是福田區(qū)舊改項目環(huán)灣城，計劃投資約達(dá)249億元，總體量約70.9萬平方米，規(guī)劃住宅、公寓、酒店、辦公、購物中心等業(yè)態(tài)。去年9月16日，環(huán)灣城開盤錄得286套認(rèn)購，去化率71%，對應(yīng)銷售金額46.9億元。

今年2月7日，金地旗下代建公司金地管理還接受委托，對深圳環(huán)灣城項目進(jìn)行全過程管理，負(fù)責(zé)項目的代建及代銷工作。為此福田投控將向金地管理支付約3.96億元的管理服務(wù)費用，再一次體現(xiàn)了國資股東對金地的支持。

回收項目投資現(xiàn)金流后，金地集團的流動性得到一定提升，今年1月該公司便如期兌付“21金地MTN001”本息15.58億元，這也是年內(nèi)到期的首筆公開市場債務(wù)。受到消息提振，金地相關(guān)存續(xù)債券價格過去一段時間內(nèi)也出現(xiàn)飆升，比如“21金地01”在1月底價格曾逼近95。

而今年金地集團也將面臨債務(wù)集中到期的挑戰(zhàn)。

具體看到期債券方面，觀點新媒體此前報道，除已兌付的“21金地MTNO01”,金地集團半年內(nèi)到期（回售）的債券本金規(guī)模共計76億元，2024全年內(nèi)到期（回售）的債券本金規(guī)模仍有106億元和4.80億美元。

僅3月份，金地就有2只中票、1只公司債到期，涉及發(fā)行規(guī)模47億元，余額41億元。

前不久，金地集團表示，將于3月1日支付“21金地01”自2023年3月1日至2024年2月29日期間的利息。本期債券發(fā)行總額為20億元，票息3.93%；債券期限為5年期，附債券存續(xù)期第3年末發(fā)行人調(diào)整票面利率選擇權(quán)和投資者回售選擇權(quán)。

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