觀點(diǎn)網(wǎng) 國(guó)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs逐步擴(kuò)大發(fā)行范圍，資產(chǎn)證券化令越來越多的企業(yè)看到了盤活存量的機(jī)遇，諸如華潤(rùn)置地等參與者已開始推進(jìn)大資管戰(zhàn)略。

另一家央企招商蛇口，近期也在資產(chǎn)證券化探索的工作上有新進(jìn)展。

根據(jù)1月23日公告，控股子公司招商局置地宣布認(rèn)購中信證券管理的一只資產(chǎn)支持證券（ABS）次級(jí)B類證券（即最劣后部分）共計(jì)1.37億元。

上述交易所涉及的ABS全稱“中信證券-招商蛇口消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施一期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”，總發(fā)行規(guī)模8.08億元，于一個(gè)月前獲得深交所通過，主要用于將南京馬群花園城證券化。

南京馬群花園城被譽(yù)為招商蛇口在深圳以外的第一座購物中心，為此招商蛇口曾在2020年申請(qǐng)了50億元儲(chǔ)架式ABS額度，首期發(fā)行規(guī)模7.945億元，將該項(xiàng)目進(jìn)行證券化。

那一年也被招商蛇口定為“資管年”，該公司還另外申請(qǐng)并獲批了41.5億元深圳泰格明華ABS。

南京馬群花園城ABS于去年10月到期，中信證券聯(lián)合各方選擇發(fā)行新產(chǎn)品的方式延長(zhǎng)證券化的期限，這便有了如今招商局置地認(rèn)購ABS份額的一幕。

至于為何不在50億儲(chǔ)架式ABS框架下繼續(xù)發(fā)行，熟悉招商蛇口的人士向觀點(diǎn)新媒體確認(rèn)，招商在儲(chǔ)架內(nèi)主要發(fā)行過兩期產(chǎn)品，后來儲(chǔ)架到期了，只能申請(qǐng)新的ABS替代。

商業(yè)類REITs存續(xù)

南京馬群花園城位于南京棲霞區(qū)中山門大街699號(hào)，總占地2.25萬平方米，總建面5.32萬平方米，包括5.03萬平方米用作商業(yè)用途，2910.53平方米用作停車場(chǎng)。

2020年將南京馬群花園城打包發(fā)行ABS時(shí)，中信證券曾表示，該項(xiàng)目是招商蛇口構(gòu)建花園城購物中心產(chǎn)品線全國(guó)布局的重要一環(huán)。自2013年開業(yè)以來，項(xiàng)目創(chuàng)造了連續(xù)三年客流及銷售雙雙兩位數(shù)增長(zhǎng)的佳績(jī)，近3年保持接近滿租狀態(tài)。

中信證券還強(qiáng)調(diào)，南京馬群花園城ABS突破性地在購物中心類REITs項(xiàng)目中引入權(quán)益型投資人，“既體現(xiàn)了投資人對(duì)于該項(xiàng)目的高度認(rèn)可，亦為招商局集團(tuán)未來境內(nèi)的權(quán)益型公募REITs提供了寶貴實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。”

觀點(diǎn)新媒體了解，類REITs通常涉及到底層資產(chǎn)的所有權(quán)變更，比如華潤(rùn)置地發(fā)行ABS時(shí)就會(huì)將資產(chǎn)對(duì)應(yīng)公司100%股權(quán)掛牌轉(zhuǎn)讓。中信證券所提及的權(quán)益型投資人，或許是招商局置地在剝離資產(chǎn)后，又重新認(rèn)購了ABS的相應(yīng)份額。

招商蛇口2021年年報(bào)顯示，盡管南京馬群花園城已證券化，但仍透過招商局置地持股13%。2021-2022年及2023年上半年，該項(xiàng)目分別實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入6554萬元、5974.32萬元及2847萬元，平均出租率100%、98%及97%。

南京馬群花園城ABS產(chǎn)品期限為3+2年，原定于2025年8月到期，從目前情況看，招商蛇口應(yīng)該已在2023年10月行使了提前贖回權(quán)，導(dǎo)致該筆ABS屆滿。加上2020年的50億儲(chǔ)架式ABS已過期，于是中信證券及其他相關(guān)方擬推出新的產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目繼續(xù)證券化。

去年11月9日，“中信證券-招商蛇口消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施一期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”獲得深交所受理，并于同年12月25日正式通過，申報(bào)規(guī)模8.08億元。招商局置地明確，該筆ABS將自先前的ABS收購南京馬群花園城項(xiàng)目公司的權(quán)益。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體對(duì)比，相比于2020年的ABS，南京馬群花園城證券化規(guī)模提高了1350萬元，底層資產(chǎn)估值增長(zhǎng)并不明顯；而從分層證券看，優(yōu)先級(jí)及次優(yōu)先級(jí)B、次優(yōu)先級(jí)C部分的預(yù)期回報(bào)率出現(xiàn)大幅下降，其中優(yōu)先級(jí)降幅最大，達(dá)到100BP。

最新發(fā)行的ABS，明面上的回報(bào)要求甚至還低于基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs。

去年3月發(fā)改委236號(hào)文件曾要求，非特許經(jīng)營(yíng)權(quán)、經(jīng)營(yíng)收益權(quán)類REITs未來3年凈現(xiàn)金流分派率原則上不低于3.8%。

不過，熟悉招商蛇口的人士表示，ABS算上中介費(fèi)等成本，實(shí)際上還是比REITs貴一些，這種產(chǎn)品的流動(dòng)性也不及REITs。

根據(jù)1月23日公告，招商局置地將以現(xiàn)金認(rèn)購南京馬群花園城ABS的次級(jí)B類證券，共計(jì)1.37億元。這意味著，在向優(yōu)先級(jí)和次優(yōu)先級(jí)B、C持有人，以及次級(jí)A持有人分配后，招商局置地才能獲得分配，且最高只有6.5%回報(bào)率。

類似操作在2022年9月也有出現(xiàn)。

當(dāng)時(shí)招商局置地在50億儲(chǔ)架內(nèi)發(fā)行了第二筆ABS，全稱“中信金石-招商蛇口二期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”，規(guī)模7.34億元，底層資產(chǎn)為同樣南京棲霞區(qū)的南京1872項(xiàng)目。其中，招商局置地旗下南京招平與中信證券訂立協(xié)議，認(rèn)購ABS的次級(jí)證券，金額為2.2億元。

在認(rèn)購證券一星期后，招商局置地便宣布將南京1872項(xiàng)目公司出售予中信證券，總價(jià)2.88億元，正式啟動(dòng)底層資產(chǎn)所有權(quán)變更工作。

證券化探索

據(jù)觀點(diǎn)新媒體不完全統(tǒng)計(jì)，招商蛇口自2017年先后申請(qǐng)的7筆ABS均獲得通過，總額度249.58億元；按類別分，購房尾款、供應(yīng)鏈類型大約占90億元，剩余主要是CMBS、類REITs。

其中2017年11月底，招商蛇口曾獲批全國(guó)首單儲(chǔ)架式長(zhǎng)租公寓CMBS，額度60億元。時(shí)任董事總經(jīng)理的許永軍表示，將把長(zhǎng)租公寓打造成為招商蛇口轉(zhuǎn)型創(chuàng)新的標(biāo)桿和先鋒。

但從后續(xù)情況看，相應(yīng)的儲(chǔ)架式額度并未有效利用起來，招商蛇口似乎未就此發(fā)行過長(zhǎng)租公寓CMBS產(chǎn)品。

2019年12月，招商蛇口將位于深圳蛇口的新時(shí)代廣場(chǎng)、數(shù)碼大廈、科技大廈、科技大廈二期，以及商業(yè)項(xiàng)目花園城，整合到招商局商業(yè)房托并赴港上市，證券化道路正式邁出了第一步。

在內(nèi)地市場(chǎng)，招商蛇口也由發(fā)行CMBS轉(zhuǎn)向類REITs：2020年12月，即發(fā)行南京馬群花園城ABS后兩個(gè)月，“申萬宏源-招商蛇口-泰格明華資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”也在深交所成功發(fā)行，發(fā)行規(guī)模41.50億元，底層資產(chǎn)為位于深圳蛇口的泰格公寓及明華國(guó)際會(huì)議中心。

2020年也被招商蛇口定為“資管年”，這一年該公司一方面探索類REITs退出路徑，另一方面還設(shè)立了招商商管平臺(tái)，整合成立酒店公寓平臺(tái)招商伊敦，并全面盤點(diǎn)集中商業(yè)、寫字樓、酒店、公寓等持有型物業(yè)。

2021年，招商蛇口在公募REITs方面取得進(jìn)展，以萬融、萬海大廈為基礎(chǔ)資產(chǎn)的博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT在深交所上市，這也是國(guó)內(nèi)首批基礎(chǔ)設(shè)施REITs之一。至此，該公司正式形成了境內(nèi)外雙REITs平臺(tái)，覆蓋產(chǎn)業(yè)園、商業(yè)等業(yè)態(tài)。

此后，招商蛇口仍能實(shí)現(xiàn)分別為兩個(gè)REITs平臺(tái)擴(kuò)募的目標(biāo)，其中2022年上半年招商局商業(yè)房托收購了北京招商局航華科貿(mào)中心項(xiàng)目，首次布局大灣區(qū)以外的寫字樓資產(chǎn)；2023年6月，博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT則注入位于深圳光明科技園加速器二期，再次成為公募REITs首批擴(kuò)募項(xiàng)目之一。

需要指出的是，在消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs開始推出的浪潮下，招商蛇口暫時(shí)仍未能展現(xiàn)出競(jìng)爭(zhēng)力。去年10月26日，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)名單出爐，華潤(rùn)置地、印力、金茂及物美被列為首批申報(bào)企業(yè)。

相比之下，招商蛇口在設(shè)立招商商管后，于2021年聘請(qǐng)凱德高管袁嘉驊擔(dān)任新平臺(tái)總經(jīng)理，此后更是對(duì)外公布了“十四五”末實(shí)現(xiàn)100個(gè)購物中心、100億持有營(yíng)收的“雙百”計(jì)劃。

這種戰(zhàn)略的聚焦一定程度上加速了商業(yè)板塊的發(fā)展，2023年招商商管集中商業(yè)新開9個(gè)，新增重資產(chǎn)項(xiàng)目2個(gè)，累計(jì)輕資產(chǎn)項(xiàng)目11個(gè)。去年底，該公司在全國(guó)持有管理商業(yè)項(xiàng)目超70個(gè)，開發(fā)運(yùn)營(yíng)寫字樓逾30個(gè)。

從業(yè)績(jī)角度觀察，2023年上半年招商蛇口的集中商業(yè)運(yùn)營(yíng)收入約6.69億元，EBITDA約2.70億元。單個(gè)項(xiàng)目方面，半年運(yùn)營(yíng)收入最高項(xiàng)目是昆山招商花園城，約為7710萬元。缺少高收入單體項(xiàng)目，或許可以參考物美的經(jīng)驗(yàn)，將多個(gè)項(xiàng)目做成資產(chǎn)包尋求發(fā)行REITs。

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