普惠園公租房 資料圖片

■ 都市時報全媒體記者 龐繼光

為進一步優(yōu)化昆明市公共租賃住房租金價格管理，規(guī)范價格行為，昆明市發(fā)展改革委會同市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局起草了《昆明市級公共租賃住房租金價格管理機制制定方案》（以下簡稱《方案》）。經(jīng)市政府同意，12月14日下午，昆明市發(fā)展改革委召開聽證會，聽取消費者、經(jīng)營者和有關(guān)方面意見建議。

會上公布的《方案》聽證稿顯示，當公共租賃住房項目周邊同區(qū)域、同類別普通商品住房市場租金價格的70%高于或低于項目租金基準價格超過5%時，可申請啟動項目租金基準價格調(diào)整。公共租賃住房項目租金基準價格單次上調(diào)幅度不超過5%，下調(diào)幅度不限。

10個市級公租房項目

讓15萬余人安居

昆明市現(xiàn)有10個市級統(tǒng)建的公共租賃住房項目，房屋共計43848戶，全部位于主城區(qū)，由昆明市安居集團有限公司負責建設(shè)和運營管理，目前均已投入使用。

根據(jù)《云南省發(fā)展和改革委員會 云南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于進一步加強城鎮(zhèn)保障性住房價格管理的通知》（以下簡稱《保障性住房價格管理通知》）要求，政府主導建設(shè)的公共租賃住房租金不得高于同時期、同地段、同區(qū)域或同類別普通商品住房市場租金的70%；企業(yè)或其他機構(gòu)投資建設(shè)和運營管理的公共租賃住房租金標準，可根據(jù)當?shù)卣�府公布的租金標準，以不高�?0%浮動。2013—2017 年，昆明市陸續(xù)對投入使用的10個市級統(tǒng)建公共租賃住房項目制定了租金基準價格，具體租金價格以項目租金基準價格為基礎(chǔ)，考慮樓層、朝向、裝修差價。樓層、朝向、裝修差價按每個單元代數(shù)和為零的原則確定。

昆明安居集團介紹，該集團是經(jīng)市委、市政府批準，于2011年2月22日成立的國有獨資企業(yè)，主要開展保障性住房、市場化居住租賃及配套設(shè)施運營、市場化地產(chǎn)開發(fā)、居民生活服務(wù)、建設(shè)工程項目管理五大板塊工作。公司負責建設(shè)的澤惠園等10個公租房項目共43848套房，已完成城鎮(zhèn)保障性住房分配。

自公租房交付分配以來，年度在住入住率均保持在90%以上，租金收繳率超過95%，有效解決城鎮(zhèn)低保、低收入住房困難群體住房困難問題。通過滾動分配，讓6萬余戶住房困難家庭15萬余人在昆明實現(xiàn)了安居夢。

制定價格管理機制

推動安居工程可持續(xù)發(fā)展

昆明市發(fā)展改革委介紹，現(xiàn)行的《保障性住房價格管理通知》明確了制定公共租賃住房租金價格時應(yīng)該遵循的原則，未對后續(xù)如何實施租金價格動態(tài)管理制定指導細則，實際操作中難以根據(jù)市場租金價格變動情況適時對公共租賃住房租金價格做出調(diào)整。2013—2017 年，昆明市陸續(xù)對投入使用的市級統(tǒng)建公共租賃住房項目批復(fù)了租金基準價格，距今已有6—10 年，項目租金收入逐漸不足以補償成本。為使公共租賃住房租金價格管理更符合經(jīng)濟社會發(fā)展，成本補償機制有效運行，更好地提升和完善項目服務(wù)水平，制定公共租賃住房租金價格管理機制確有必要。

昆明安居集團認為，公租房租金是公司公租房建設(shè)還本付息的主要來源。公司承擔的公租房房源籌集任務(wù)，無論采用項目建設(shè)還是以購代建方式，主要資金來源為向金融機構(gòu)自籌。項目租金價格自2013年開始分配運營以來未作過調(diào)整，隨著項目運行管理成本逐年增加，租金收入已不足以補償成本。現(xiàn)各項目分配已趨于飽和，按照當前普通商品房市場租金價格，在一定程度內(nèi)隨市場價格調(diào)整租金標準，可在一定程度上緩解公司經(jīng)營壓力。

同時，實行租金價格管理機制，可進一步規(guī)范公租房租后管理，推動安居工程的可持續(xù)發(fā)展。針對低保、重點優(yōu)撫對象、分散供養(yǎng)特困家庭三類承租人，昆明市已實施分級定租、分級定補政策。租金價格調(diào)整對此類人群基本無影響。

公租房租金基準價格

單次上調(diào)幅度不超5%

昆明市發(fā)展改革委介紹，《方案》一是沿襲現(xiàn)行政策�，F(xiàn)行的《保障性住房價格管理通知》由省級制定，執(zhí)行以來有效規(guī)范了昆明市保障性住房價格管理。在省級政策的指導下，昆明市建設(shè)了一批保障性住房項目，也制定了涵蓋準入、分配、補助等方面的配套政策體系。《方案》沿襲了省級政策，在價格管理模式、租金價格水平確定等方面保持現(xiàn)行標準不變。

二是完善租金價格動態(tài)調(diào)整。對政府主導建設(shè)和運營管理的公共租賃住房項目，首次制定租金基準價格應(yīng)以建設(shè)成本為基礎(chǔ)，結(jié)合經(jīng)濟發(fā)展水平、承租人收入狀況和市場平均租金價格水平確定。租金基準價格不得高于同時期、同區(qū)域、同類別普通商品住房市場租金價格的70%。

當公租房項目周邊同區(qū)域、同類別普通商品住房市場租金價格的70%高于或低于項目租金基準價格超過5%時，可申請啟動項目租金基準價格調(diào)整。公共租賃住房項目租金基準價格單次上調(diào)幅度不超過5%，下調(diào)幅度不限。調(diào)整周期不低于2年。

對符合條件并享受公共租賃住房租金減免的承租人，在租住同一套公共租賃住房期間，當租金價格上調(diào)時，執(zhí)行上一周期的租金價格；當租金價格下調(diào)時，同步下調(diào)租金價格。

三是規(guī)范工作程序。公共租賃住房項目提出調(diào)價申請時，應(yīng)按規(guī)定向價格主管部門提交相關(guān)申報材料。價格主管部門會同住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門審核申報材料后，在價格管理原則范圍內(nèi)提出項目租金基準價格建議方案，面向社會公示，公示時間不少于7日。公示期滿若無異議，由價格主管部門會同住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門，將項目租金基準價格建議方案報請政府批準后執(zhí)行。

5%的租金上調(diào)幅度限制

對承租人生活影響有限

昆明市發(fā)展改革委分析影響時介紹，根據(jù)《昆明市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于調(diào)整公共租賃房準入標準的通知》（昆建規(guī)[2020]1號），申請人家庭在主城區(qū)范圍內(nèi)無住房或者人均住房面積低于25平方米，以及家庭人均月收入低于3140元的，可以申請租住公租房。據(jù)此測算，按目前已批復(fù)的最高租金基準價格17元/平方米·月，一室戶型平均建筑面積為47.61平方米，若租金價格上調(diào)5%，則戶均房租支出增加40.47元/月，占戶均月收入上限（按一人計）的1.29%；兩室戶型平均建筑面積為66.01平方米，若租金價格上調(diào)5%，則戶均房租支出增加56.11元/月，占戶均月收入上限（按兩人計）的0.89%。當租金價格需要上調(diào)時，5%的上調(diào)幅度限制對承租人生活的影響有限；當租金價格需要下調(diào)時，相關(guān)利好又可以及時傳遞到終端，更有利于承租人。

聽證會上，20名聽證會參加人以明確的觀點、充足的論據(jù)，簡明扼要地闡明了自己的觀點、意見、建議。聽證會參加人一致認為，《方案》符合相關(guān)法律法規(guī)、政策的規(guī)定。

昆明市發(fā)展改革委表示，聽證會參加人提出的意見建議有助于修改完善方案。下一步，市發(fā)展改革委還將組織相關(guān)領(lǐng)域?qū)＜覍Ψ桨负吐犠C會的意見建議進行論證，根據(jù)聽證會和論證會的意見建議進一步修改完善《昆明市級公共租賃住房租金價格管理機制》，履行相關(guān)價格制定程序后，報請政府決策。

昆明公租房項目現(xiàn)行租金基準價格

數(shù)據(jù)由聽證會提供

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