觀點網(wǎng) 龍湖集團還債有著明顯的特點，那就是“提前償還”，此類操作在近一年多屢次出現(xiàn)。

最近一次是11月下旬，龍湖集團提前償還了約20億港元于2024年1月2日到期的銀團貸款。12月8日消息同時指出，該銀團貸款總額153億港元，剩余約20億港元的余額將于12月提前償還。

據(jù)觀點新媒體了解，龍湖集團早在去年10月份就已啟動該銀團貸款的提前償還，彼時兩次提前償還總額達(dá)85.5億港元，算上今年5月、6月、11月的相同舉措,已對上述銀團貸款完成了至少5次提前償還。

很明顯，龍湖將兌現(xiàn)中期業(yè)績會上關(guān)于“提前還明年到期的海外銀團貸款”的承諾。

除此以外，該企業(yè)還曾在今年7-8月份提前償還了84億元境內(nèi)債。據(jù)此粗略計算，龍湖集團中報上的“一年內(nèi)到期債務(wù)370.4億元人民幣”將降低至少近150億元。

對此，首席財務(wù)官趙軼就曾透露：“（龍湖）今年會逐步償還明年到期的銀團，已經(jīng)按部就班償還，今年年底會呈現(xiàn)出明年到期債務(wù)只有230億左右。”

似乎無論外界如何紛擾，龍湖集團都在按著自己的既定計劃在有序推進，這或許也是其得以在動蕩江湖中“穩(wěn)坐”至今的原因。

提前清還153億港元銀團貸

據(jù)12月8日消息，龍湖集團將于本月內(nèi)提前償還153億港元銀團貸款剩余約20億港元。

提前還債對于大多數(shù)房企來說是難以奢望的，也正因此，消息一出市場無不振奮。但僅就龍湖集團而言，這只是提前預(yù)告過的常規(guī)操作而已。

觀點新媒體了解，早在去年四季度開始，龍湖就已拉開了提前還債的序幕。

其中，2022年10月31日及11月1日，龍湖集團接連提前償還2023年到期的部份銀團貸款51億港元、34.5億港元，兩次償還總額達(dá)85.5億港元。

至2023年，龍湖曾透露已提前預(yù)設(shè)了72億港元還債款項，以避免后續(xù)的風(fēng)險和壓力，對應(yīng)的正好是153億港元剩余部分金額。

首席財務(wù)官趙軼曾在中期業(yè)績會上透露：“公司短債占比11%，龍湖提前還了很多債券……今年會逐步償還明年到期的銀團�！迸c此同時，市場分別在5月、6月傳出龍湖集團提前償還該銀團貸款的消息，至最新的11月償還20億港元。

隨著12月份提前償還最后20億港元銀團貸款，于明年1月到期的153億港元銀團貸款也將清零。

對于境外債券，趙軼認(rèn)為，海外美元目前在整個市場關(guān)口是關(guān)閉，債券波動很大，2027年龍湖才有到期的美元債，窗口期是非常主動和安全的。

其表示，境外銀團是銀行為主導(dǎo)，整體策略還得多借得少。

事實上，除了提前償還銀團貸款外，龍湖集團還對美元債和境內(nèi)公司債進行多次提前償還。

如去年7月宣布提前償還4.5億美元本金及利息，息票率3.875%。同年11月，龍湖集團提前贖回于2023年到期的3億美元優(yōu)先票據(jù)，票面利率為3.9%。

今年7月龍湖提前償還共計41.9億元公司債，8月提前償還共計41.8億元公司債，5次兌付合計規(guī)模達(dá)到83.7億元。

粗略計算，今年提前償還債務(wù)總額至少達(dá)到150億元。龍湖集團2023年中報顯示，“一年內(nèi)到期債務(wù)為人民幣370.4億元，占總債務(wù)比例為17.9%”，據(jù)此，年底剩余的短債約為220億元。

對此，在8月份的中期業(yè)績會上，趙軼也有過提示：“今年的債務(wù)壓力已經(jīng)完全過去了，只有1.19億在11月償還，今年會逐步償還明年到期的銀團，已經(jīng)按部就班償還，今年年底會呈現(xiàn)出明年到期債務(wù)只有230億左右，其中110億元為境內(nèi)債券（包括回售權(quán)），120億元為開發(fā)貸，公司有充分資源償還。”

隨著債務(wù)的提前償還，龍湖集團中期時綜合借貸2070.9億元也將降至約1920億元，短債占總債務(wù)比例也由17.9%降至約11%出頭。

龍湖集團中報顯示，中期在手現(xiàn)金為724.3億元，凈負(fù)債率（負(fù)債凈額除以權(quán)益總額）為57.2%，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為61.9%。另外，現(xiàn)金短債比為1.96倍，剔除預(yù)售監(jiān)管資金及受限資金后，現(xiàn)金短債比為1.27倍。

很顯然，龍湖的現(xiàn)金流保持健康，也因此除了可以發(fā)行“中債增”債券外，目前還是“50白名單”中的熱門企業(yè)。

“保持良好的債務(wù)結(jié)構(gòu)”

市場對于龍湖提前還債的反應(yīng)，說明目前債務(wù)依然是大家最關(guān)注的內(nèi)容，也是大多企業(yè)求而不得的資源。

對于提前還債，市場主要有兩種聲音，大多認(rèn)為提前還債釋放的是企業(yè)資金充裕的信號，而個別聲音認(rèn)為提前還債將加重企業(yè)資金壓力，個別爆雷企業(yè)即為此類例子。

但細(xì)看龍湖一年多來的“提前還債”舉措，并非短期的被迫行為，而是長期的主動作為，這或許也是其釋放“信心”的主要依據(jù)。

正面聲音認(rèn)為，根據(jù)市場和企業(yè)的資金需求來決定是否提前償還債券，提前還債可以提高企業(yè)的靈活性，減少企業(yè)的融資成本，提高企業(yè)的資金利用效率。

其實關(guān)于龍湖集團對于債務(wù)管控的看重早有不少報道，而且為其提供穩(wěn)定收入的商業(yè)地產(chǎn)也是獲取融資支持的重要一環(huán)。

關(guān)于龍湖的經(jīng)營性物業(yè)貸，趙軼8月份介紹：“公司有76個已開業(yè)天街，還有30個未來持續(xù)做，未來還有40多個天街持續(xù)開出來，（經(jīng)營性物業(yè)貸）可以做接近900億元，今年半年只有400億元，明年新增400億元經(jīng)營性物業(yè)貸是非常輕松的，整體壓力沒有那么大�！�

他還補充道：“每年還200多億短期債務(wù)，經(jīng)營性現(xiàn)金為正，還有開發(fā)貸，加上回款，回款效率也很高�！边@其中銀行為主要融資渠道。

“銀行端是融資的主力，截至半年銀行融資占比為55%，物業(yè)貸整個賬期很長，成本很低�！�

觀點新媒體查閱2023年中報數(shù)據(jù)，于報告期末，龍湖集團的綜合借貸為2070.9億元，在手現(xiàn)金為人民幣724.3億元。凈負(fù)債率（負(fù)債凈額除以權(quán)益總額）為57.2%，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為61.9%。

綜合借貸中，約678.4億元按固定年利率介乎3.0%至4.8%（視乎貸款期而定）計息，其余借貸則按浮動利率計息。截至年中，固定利率債務(wù)占總債務(wù)的比例為33%。平均借貸成本為年利率4.26%，平均貸款年限為7.19年。非抵押債務(wù)占總債務(wù)比例為67.6%。

除了用一系列數(shù)據(jù)證明“財務(wù)健康”外，龍湖集團董事會主席陳序平還表示，公司不再增加有息負(fù)債，同時將優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，降低外債比例，增加債務(wù)賬期，年底公司外債占比將低于20%。

趙軼則提出，保證優(yōu)秀的債務(wù)結(jié)構(gòu)要控制短債占比，保持在10%以內(nèi)，目前龍湖集團的短債占比是11%；到明年，公司到期的債務(wù)約200億元，到期的外幣債務(wù)幾乎為0。

“我們非常有信心在大的政策環(huán)境下和監(jiān)管層密切合作，依據(jù)良好的信用保持良好的債務(wù)結(jié)構(gòu)，贏得未來�！边@樣的表態(tài)聽起來很“套話”，但或許也是龍湖得以平穩(wěn)過渡的財務(wù)原則。

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