觀點網(wǎng) 華發(fā)又要合作開發(fā)項目了。

12月1日晚間，華發(fā)股份發(fā)布公告稱，參與開發(fā)綠城此前拿下的南京市建鄴區(qū)綠博園2023G55地塊。

觀點新媒體獲悉，這一項目是綠城旗下安徽綠城于10月?lián)u號競得。近幾年，綠城已在有意提高項目權益占比，華發(fā)則不斷采取合作方式做大規(guī)模。前三季度，華發(fā)就已實現(xiàn)全口徑合同銷售額1035.8億元，同比增長41.99%。

于華發(fā)而言，項目合作是其常規(guī)操作。華發(fā)擅長通過合作開發(fā)，達到分擔資金壓力及風險的目的，但同時也推高了少數(shù)股東權益。

華發(fā)綠城合作

公告顯示，華發(fā)股份全資子公司南京鏵宸與安徽綠城、杭州大家實業(yè)控股的北京穩(wěn)寧置業(yè)有限公司、宇誠集團簽訂了《關于南京市建鄴區(qū)綠博園2023G55地塊之合作協(xié)議》，約定共同開發(fā)這一地塊。

該地塊規(guī)劃為住宅用地，東至螺絲橋大街，南至興隆大街，西至揚子江大道，北至月安街，建設用地面積72145平方米，容積率2.2，規(guī)劃建筑面積158716平方米，起始總價60億元。

河西中綠博園G55地塊是今年南京第七批次土拍上競爭最為激烈的地塊，共吸引了招商、保利、頤居、國貿(mào)、建發(fā)中海、綠城、越秀等眾多實力房企。

這一地塊經(jīng)過1分14秒、21輪競價觸及最高限價，此后進入搖號環(huán)節(jié)，最終由安徽綠城搖中，成交總額69億元，成交樓面價43474元/平方米，溢價率15%。該地塊是今年的總價、單價地王，也成為南京歷史第二高價地。

根據(jù)合作協(xié)議，華發(fā)股份、安徽綠城、北京穩(wěn)寧置業(yè)、宇誠集團四家公司分別持有項目公司49%、41%、7%和3%。各方以“同股同投、共同投資、共擔風險、共享收益”的原則就目標地塊開發(fā)進行合作。

觀點新媒體查詢，上述合作方中，北京穩(wěn)寧置業(yè)背后的股東主要包括杭州城建開發(fā)集團（大家房產(chǎn)）、鼎信長城；宇誠集團則是浙系本土房企，曾于今年8月3日搖號獲得北京大興區(qū)一宗宅地，由此實現(xiàn)首次進入北京市場。

據(jù)悉，安徽綠城已于2023年11月14日注冊成立項目公司，項目公司初始注冊資本金為2,000萬元，并持股100%。

在協(xié)議簽署后2個工作日內(nèi)，安徽綠城將持有的項目公司49%股權轉(zhuǎn)讓給南京鏵宸、將持有的項目公司7%股權質(zhì)押給北京穩(wěn)寧置業(yè)、將持有的項目公司3%股權質(zhì)押給宇誠集團。

安徽綠城前期投入合計約12億元。南京鏵宸、北京穩(wěn)寧置業(yè)、宇誠集團三方或其關聯(lián)方向項目公司按最終股權比例支付上述前期投入資金，項目公司將上述款項歸還予安徽綠城或其指定關聯(lián)公司。

各方定于2023年12月8日前按照最終股權比例向項目公司提供股東借款/借款共22.5億元用于支付第一期土地出讓金34.5億元（含已支付保證金12億元）；各方定于共同確認的時間前按照最終股權比例共同向項目公司提供股東借款/借款共34.5億元用于支付剩余土地出讓金，并支付契稅。

從架構上看，華發(fā)占據(jù)主要地位，享有項目公司股東會51%表決權，提名4名董事，董事長由乙方提名的董事?lián)�任。項目公司日常�?jīng)營管理實行董事會授權下的總經(jīng)理負責制，總經(jīng)理則由綠城方委派，華發(fā)方委派一名聯(lián)席總經(jīng)理，總經(jīng)理和聯(lián)席總經(jīng)理職權相同，聯(lián)審聯(lián)簽，在董事會授權下負責公司經(jīng)營管理工作并作出決策。

合作開發(fā)兩面性

綠城今年運氣不錯，搖號獲得了幾宗熱門地塊。華發(fā)通過合作的方式也能夠參與到這一項目當中。

觀點新媒體了解到，綠城之外，華發(fā)在南京的合作方還包括華潤、招商、美的置業(yè)、金隅等多家房企。

自2017年首次進駐南京以來，華發(fā)已在南京打造“都會四季”“紫京四季”等15個樓盤。近期“華發(fā)·四季雅筑”“紫京四季”“紫麒府”“萬象天地”均在熱銷。

房企間的合作并不稀奇，對于高價地塊，不少企業(yè)慣常采取合作模式開發(fā)，一方面是分攤風險，另一方面是各取所長。

對于這次合作，華發(fā)方面表示，合作有利于充分發(fā)揮合作各方的優(yōu)勢，實現(xiàn)優(yōu)勢互補，分散經(jīng)營風險，提高項目收益率，有利于公司進一步拓展南京市場，擴大公司品牌影響力，符合公司的發(fā)展戰(zhàn)略。

綠城在行業(yè)以品質(zhì)著稱，與其合作確實能夠保證品牌溢價能力，進而達到優(yōu)勢互補，合作共贏的目的。當然，合作項目也容易由于溝通不暢，產(chǎn)生成本增加等問題。

觀點新媒體了解到，從布局上看，綠城和華發(fā)較為一致。今年，綠城還是聚焦于一二線城市核心板塊，錨定北京、上海、深圳、杭州、西安、寧波、蘇州等城市；此外，亦在嘉興、紹興等三四線城市布局。

華發(fā)拿地策略也是聚焦核心城市，主營業(yè)務聚焦于粵港澳大灣區(qū)、長三角區(qū)域、京津冀協(xié)同發(fā)展區(qū)域以及長江經(jīng)濟帶等核心城市群，其中珠海為公司戰(zhàn)略大本營，北京、上海、廣州、深圳、武漢、南京、杭州、成都、西安、重慶、蘇州、昆明等一線城市及重點二線城市為公司戰(zhàn)略發(fā)展城市。

2023年1-9月，華發(fā)股份新增土地項目16項，均位于上海、深圳、成都、杭州、南京等核心一二線城市及大本營珠海。

并且，合作開發(fā)還有一個明顯的好處，就是能夠增加企業(yè)的全口徑銷售金額。華發(fā)這幾年的銷售擴張也離不開合作開發(fā)模式。

前三季度，華發(fā)就實現(xiàn)全口徑合同銷售額1035.8億元，同比增長41.99%；銷售面積325.9萬平方米，較去年同期增長29.02%，成為房地產(chǎn)行業(yè)下行周期中少數(shù)銷售業(yè)績增長的房企之一。

銷售金額增長，華發(fā)股份卻面臨“增收不增利”困境。經(jīng)調(diào)整后，前三季度，華發(fā)股份實現(xiàn)營業(yè)收入157.73億元，同比增長95.31%；歸屬于上市公司股東的凈利潤約2.75億元，同比下降4.96%；歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤約2.48億元，同比下降2.03%。

這并不稀奇，華發(fā)已面臨這一窘境良久。此前的業(yè)績說明會中，華發(fā)股份曾表示，主要是受項目權益比例下降影響。觀點新媒體梳理發(fā)現(xiàn)，合作開發(fā)模式能夠分攤資金壓力及開發(fā)風險，但也讓少數(shù)股東權益長期處于高水平。

從2017年開始，華發(fā)股份少數(shù)股東權益就在激增，隨著少數(shù)股東權益比重的增加，其對凈利潤的影響程度也逐漸加大。

截至2022年末，華發(fā)少數(shù)股東權益為897億元，較2021年末激增146億元，少數(shù)股東權益占比由78.3%攀升至82%。至2023年中期，華發(fā)少數(shù)股東權益為971.83億元，占比升至84%。

監(jiān)管部門于2022年曾提出這一質(zhì)疑，華發(fā)股份回復，合作項目股東資本金投入增加，是公司少數(shù)股東權益增長的最主要原因。

華發(fā)解釋了房企聯(lián)合競標的必要性：近年來，各地土地一級招拍掛市場需對報名主體進行評分，要求競自持、競配建、搖號中簽等，競買規(guī)則層出且多變，房企聯(lián)合競標，可以避免非理性競爭，獲取溢價合理的土地。

同時，在集中供地的背景下參與熱點地塊的競拍需要的資金量極大，合作拿地也可以分攤減輕投資資金壓力，在行業(yè)整體資金趨緊的環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)合作開發(fā)已成趨勢。

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