觀點(diǎn)網(wǎng) 繼最火“五一”、最火暑期之后，被稱作近五年最火的一個“黃金周”如期而至。

一票難求、各地游客量暴增……高漲的出游熱情為“國慶紅”再添一抹亮麗色彩，但不止是休閑旅游，這個小長假，各地樓市同樣喜報飄紅。

以北京為例，諸如“有樓盤10分鐘賣了73億”、“我們項(xiàng)目十一期間的銷售目標(biāo)是50套”等喜訊接連傳出，可謂是十分熱鬧。

不過，看似火爆的市場行情下，也有觀點(diǎn)認(rèn)為，“市場走勢沒有想象中那么好”。此類觀點(diǎn)主要源于新政滿月之后，北京新房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)回歸平靜，市場信心稍有回落導(dǎo)致。

一邊是銷售飄紅，一邊是預(yù)期降溫，十一黃金周的北京樓市冰火兩重天，至于節(jié)后的政策與樓市預(yù)期，目前仍存懸念。

暖意：天壇府與“國慶紅”

10月的第二天，“國慶樓市：有樓盤10分鐘賣了73億”的消息突然沖上熱搜，此等火爆的行情，瞬間點(diǎn)燃市場情緒。

實(shí)際上，故事發(fā)生在小長假的前兩天。

9月26日，北京東城區(qū)二環(huán)天壇附近的北京城建·天壇府六期開盤，開盤當(dāng)天項(xiàng)目推出8、9、12三棟商品住宅，共計300套房源。

消息稱，項(xiàng)目開盤僅10分鐘，便實(shí)現(xiàn)銷售275套，銷售額73億元，全盤累計銷售319億元，刷新北京住宅歷史單盤銷售金額新紀(jì)錄。

北京城建·天壇府的備案名為“望壇新苑”，于9月25日取得六期預(yù)售證，三棟住宅批準(zhǔn)銷售的住宅、倉儲部門共計678套，批準(zhǔn)銷售面積為7.03萬平方米，備案價格在14.44萬元/平方米至14.59萬元/平方米左右。

從市場捷報來看，目前北京城建·天壇府住宅部分已經(jīng)全部售罄，剩余商辦部分未來將持續(xù)去化。

不過，觀點(diǎn)新媒體查閱北京住建委官網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，六期項(xiàng)目僅有119套住宅完成網(wǎng)簽，已簽約面積為2.23萬平方米，成交均價為13.94萬元/平方米。

對此，熟悉北京市場的分析人士表示，網(wǎng)簽存在一定的滯后，從天壇府六開六捷的這一波行情來看，項(xiàng)目已然成為北京樓市的新天花板。

數(shù)據(jù)來源：北京住建委、觀點(diǎn)指數(shù)整理

實(shí)際上，上述項(xiàng)目最早于2021年8月正式開盤，彼時北京樓市正處于下行區(qū)間疊加疫情影響的艱難時刻，但逆市開盤的天壇府仍舊多次傳出好消息，開盤至今，項(xiàng)目獲得23次網(wǎng)簽周銷冠、6次網(wǎng)簽月銷冠、2022年上半年網(wǎng)簽銷冠、2022年度百億網(wǎng)簽銷冠。

分析人士強(qiáng)調(diào)，天壇府熱銷并非偶然，其一，項(xiàng)目本身擁有無可比擬的城市稀缺資源；其二，自限競房剛需時代結(jié)束后，改善市場成為推動北京樓市的主導(dǎo)力量。

改善需求旺盛，疊加幾近斷供的核心地段，北京城建·天壇府的出現(xiàn)恰好滿足了版塊內(nèi)醞釀已久的改善需求。

“當(dāng)然，認(rèn)房不認(rèn)貸政策的落地，也帶來了一定的助力。”

實(shí)際上，認(rèn)房不認(rèn)貸政策的落地，為北京樓市的“金九銀十”開了一個好頭。數(shù)據(jù)顯示，9月北京新房網(wǎng)簽5892套，較8月上漲42.91%；二手房網(wǎng)簽14262套，較8月上漲30.13%。

因此，在十一黃金周期間，不少開發(fā)商趁熱打鐵，通過開盤、加推、折扣促銷等方式搶占“銀十”。

數(shù)據(jù)顯示，自9月20日開始，距離小長假不到十天時間，便有大量的開發(fā)商加緊申請預(yù)售證。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)不完全統(tǒng)計，9月單月，北京住建委共發(fā)放21張預(yù)售許可證，其中，9月20日至9月30日共計發(fā)放15張，包含招商臻園、保利·璟山和煦、北京建工·璟玥林汐、龍湖·御湖境、中建璞園等熱點(diǎn)項(xiàng)目。

數(shù)據(jù)來源：北京住建委、觀點(diǎn)指數(shù)整理

除此之外，從各個項(xiàng)目售樓處傳出的消息可知，十一黃金周期間，到訪、看盤的客戶并不算少數(shù)。

招商臻園的相關(guān)銷售表示，國慶期間到訪人數(shù)比較多，成交量比較可觀；而北京貝殼一中介人員向觀點(diǎn)新媒體表示，目前改善盤的熱度比前幾月明顯上升。

冰霜：網(wǎng)簽探底與觀望情緒

國慶佳節(jié)，喜慶的氣氛洋溢在北京的每一個角落，當(dāng)然也包含北京的各個售樓處。

有消息提到，長假第一天，豐臺招商臻園售樓處幾乎坐滿了客戶；房山中建國賢府國慶期間的銷售目標(biāo)是50套；而龍湖建工·九里熙宸于8天假期當(dāng)中，熱銷1.5億元。

不過，看似火爆的市場行情下，仍舊有不少市場人士認(rèn)為，“市場走勢沒有想象中那么好”。

此類觀點(diǎn)主要源于網(wǎng)簽數(shù)據(jù)的遇冷。

從北京住建委官方披露的數(shù)據(jù)來看，9月29日至10月6日小長假期間，北京新房網(wǎng)簽套數(shù)共計92套，二手房網(wǎng)簽數(shù)量為512套。

數(shù)據(jù)來源：北京住建委、觀點(diǎn)指數(shù)整理

上述成交大多源自假期首兩日的帶動，而這部分?jǐn)?shù)據(jù)大多源自此前銷售、成交的結(jié)果。自10月1日以來，無論是新房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，亦或是二手房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，均呈現(xiàn)出個位數(shù)成交的狀態(tài)。

其中，10月2日，北京無新增的新房網(wǎng)簽項(xiàng)目，3日至6日，新房日均網(wǎng)簽2套，計算下來，十月前六天，北京新房網(wǎng)簽僅12套，對比之下，去年同期實(shí)現(xiàn)158套網(wǎng)簽數(shù)據(jù)。

也因此，不少市場人士在公開平臺直呼樓市“涼涼”。

對于國慶黃金周北京樓市的“冷熱不均”，分析人士表示，今年國慶假期是疫情后第一個小長假，返鄉(xiāng)、外出旅游的人數(shù)出現(xiàn)井噴，期間雖有不少選房、購房家庭，但仍舊處于低位。

“歷年的十一黃金周都是當(dāng)月成交的一個低谷”，該人士強(qiáng)調(diào)。

數(shù)據(jù)顯示，2022年10月，北京實(shí)現(xiàn)新房網(wǎng)簽套數(shù)8565套，二手房網(wǎng)簽套數(shù)11209套，而國慶假期期間，新房網(wǎng)簽數(shù)量僅占比1.84%，二手房網(wǎng)簽占比1.02%。

“隨著長假的結(jié)束，大家回歸到一個正常的工作和生活軌跡，相信接下來市場還會有一個相對積極的表現(xiàn)”，分析人士提到。

而10月7日，國慶假期結(jié)束后的第一天，觀點(diǎn)新媒體實(shí)地走訪了幾個項(xiàng)目的營銷中心，包括保利錦上等，從售樓處的情況來看，雖是工作日的中午，但現(xiàn)場選房，看樣板間的客戶并不少。

除假期外出、休閑旅游等因素影響，北京樓市出現(xiàn)“看房熱、網(wǎng)簽冷”的根本原因是當(dāng)下市場的觀望情緒仍舊濃厚。

一方面，“認(rèn)房不認(rèn)貸”的政策效力在新政出臺的兩周之后，基本便回歸了正常水平。畢竟，當(dāng)剛需客群消耗完畢之后，如何撬動改善客群才是關(guān)鍵。

但對于改善置換客群而言，需要完成原有住房出售，拿到首套房資格，換回買房資金，才能享受政策優(yōu)惠，而當(dāng)下北京二手房市場的流通性仍舊較差，以至于政策帶來的調(diào)動作用并不明顯。

另一方面，新政落地之后，市場都在猜測，小長假之前北京將出臺更強(qiáng)有力的寬松政策。

但故事的走向不及預(yù)期，北京并未落實(shí)相關(guān)的放松政策，僅在9月26日，北京鏈家宣布，公司近日調(diào)整了中介費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)，從目前房屋成交總價的2.7%統(tǒng)一下調(diào)至2%。同時，收費(fèi)模式從購房一方單邊支付中介費(fèi)改為買賣雙方共同承擔(dān)，買賣雙方各承擔(dān)1%。

中介費(fèi)率的降低，有助于提升二手房市場的流動，提高房產(chǎn)交易的效率，但分析人士表示，“因?yàn)椴恢�道政策底在哪里，所以整體觀望情緒仍舊濃厚�！�

該人士強(qiáng)調(diào)，目前北京樓市比最低谷的時期略顯暖意，但是從整體市場走勢來看，如果北京后續(xù)的政策無法形成連貫的、有效的拉動，無法形成對剛需和改善人群成交量的拉動，那么北京市場將繼續(xù)處在一個成交穩(wěn)定、價格穩(wěn)定，同時低位運(yùn)行的狀態(tài)。

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