觀點(diǎn)網(wǎng) 新政之下，廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度回升明顯，9月8日土拍為此增添了一把柴火。

據(jù)悉，海珠、番禺兩幅地塊均拍至上限價(jià)，進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)，并于9月11日得出結(jié)果。

截至下午4點(diǎn)半，海珠上涌果樹(shù)公園地塊被中海地產(chǎn)收入囊中，番禺新光快速路地塊的競(jìng)得者為山西金振德房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。

其中，海珠上涌果樹(shù)公園地塊是今天當(dāng)之無(wú)愧的熱門。

資料顯示，地塊總占地面積17.72萬(wàn)平方米（可建設(shè)用地面積10.72萬(wàn)平方米），容積率3.39，計(jì)容建面36.37萬(wàn)平方米，地塊起拍總價(jià)111.2151億元，折合樓面價(jià)約3.06萬(wàn)元/平方米（未扣除配建）。

按照規(guī)劃，除居住用地，地塊還包含商業(yè)商務(wù)設(shè)施、服務(wù)設(shè)施用途，競(jìng)得人還需無(wú)償配建地塊內(nèi)規(guī)劃路網(wǎng)、河涌以及2.53萬(wàn)平方米的政府性統(tǒng)籌用房等。

雖然總價(jià)高且有不少配建，但由于地塊位于海珠區(qū)中軸線非常核心地段，交通便利，基本上橫跨地鐵11號(hào)線上涌公園站、逸景路站雙站，附近商業(yè)、教育等配套亦十分完備，因此特別受到追捧。

中海百億地塊

9月8日，上涌果樹(shù)公園地塊被激烈爭(zhēng)搶，經(jīng)過(guò)85輪競(jìng)拍達(dá)到上限價(jià)格127.9億元，扣除配建后，折算樓面地價(jià)約52192元/平方米（扣除政府性統(tǒng)籌用房）。

從總價(jià)上看，該地塊成為海珠區(qū)有史以來(lái)的總價(jià)地王；按樓面地價(jià)看，則為廣州樓面價(jià)TOP4地塊，達(dá)每平方米51463元，擠掉2020年11月出讓的天河奧體地塊。

9月11日的搖號(hào)環(huán)節(jié)，報(bào)名開(kāi)發(fā)商達(dá)到14家，除幸運(yùn)兒中海外，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手包括保利、招商、中鐵建、中建四局、珠江實(shí)業(yè)、廣州地鐵等。

最后結(jié)果并未令市場(chǎng)感到意外，中海地產(chǎn)有操盤(pán)大型地塊的經(jīng)驗(yàn)，也能駕馭地塊對(duì)商業(yè)、寫(xiě)字樓的建設(shè)需求。

從過(guò)往歷史看，中海長(zhǎng)年在海珠區(qū)深耕，有連續(xù)四年在海珠拿地的記錄，陸續(xù)建設(shè)了中海觀瀾府、中海江泰里、中海觀雲(yún)府、中海觀澔府、中海映瀾臺(tái)等多個(gè)樓盤(pán)。

根據(jù)安居客數(shù)據(jù)，目前中海江泰里、中海觀雲(yún)府、中海觀澔府、中海映瀾臺(tái)仍在售，但并無(wú)全新項(xiàng)目。

其中，中海觀雲(yún)府2021年9月開(kāi)盤(pán)，目前參考價(jià)格7萬(wàn)元/平方米；中海觀澔府2022年1月開(kāi)盤(pán)，參考價(jià)格7.3萬(wàn)元平方米；中海觀泰里2022年7月開(kāi)盤(pán)，參考價(jià)格7.2萬(wàn)元/平方米；中海映瀾臺(tái)2022年9月開(kāi)盤(pán)，參考價(jià)格11萬(wàn)元/平方米。

而上涌果樹(shù)公園地塊周邊目前競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手不多，距離項(xiàng)目最新的改善型項(xiàng)目保利四季和頌，售價(jià)7.5萬(wàn)-9萬(wàn)元/平方米，但余貨不多；另一個(gè)改善型項(xiàng)目保利湖光悅色，參考售價(jià)8.5萬(wàn)-9萬(wàn)元/平方米，同樣剩下較少貨值。

總的來(lái)說(shuō)，上涌果樹(shù)公園地塊無(wú)論對(duì)項(xiàng)目周邊板塊或是對(duì)中海地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，都是一次土地儲(chǔ)備補(bǔ)充。

早前8月28日舉辦的2023年中期業(yè)績(jī)投資者交流會(huì)上，中海地產(chǎn)管理層就表示，將維持年初定下的較樂(lè)觀增長(zhǎng)目標(biāo)，包括全年合約銷售增長(zhǎng)20%，商業(yè)物業(yè)收入增長(zhǎng)30%，新增土地權(quán)益投資預(yù)算兩位數(shù)增長(zhǎng)。

自今年年中開(kāi)始，中海地產(chǎn)頻繁出現(xiàn)在各大一二線城市土拍現(xiàn)場(chǎng)，并有不少斬獲。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，單6月13日至16日，中海地產(chǎn)就在成都、廣州、青島三座城市斥資近45億元奪下三宗地塊。

6月16日，中海則參加了北京石景山廣寧村棚改項(xiàng)目2015等地塊的現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，但可惜落敗于保利發(fā)展。

6月30日，包括深圳、廈門、武漢、杭州等在內(nèi)多個(gè)熱點(diǎn)城市開(kāi)啟集中供地。單日內(nèi)，中海地產(chǎn)在深圳、廈門、合肥拿地金額超過(guò)200億元。

此次在廣州，中海繼續(xù)延續(xù)相同的策略，力求在核心地段拿下核心地塊，最終如愿以償。

“過(guò)江龍”是誰(shuí)？

另一幅地塊，番禺區(qū)大石街新光快速西側(cè)地塊熱度也不少。

資料顯示，地塊占地面積近1.9萬(wàn)平方米，總建面4.78萬(wàn)平方米，為純二類居住地，總起拍價(jià)9.39億元。9月8日，在30輪競(jìng)拍后，上述地塊觸發(fā)封頂價(jià)約10.8億元，折合樓面地價(jià)約2.26萬(wàn)元/平方米。

番禺新光快速西側(cè)地塊也是年內(nèi)番禺區(qū)第6宗需要依靠搖號(hào)決勝負(fù)的土地，搖號(hào)當(dāng)天吸引山西金振德、中建五局、中鐵置業(yè)、保利發(fā)展、保利置業(yè)、華僑城、中鐵建、山西裕通晟等8家房企參與，并最終由山西金振德?lián)u得。

企查查顯示，山西金振德房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司由山西金保鴻房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司持股60%，山西金保澤房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司持股40%；其中前者的實(shí)際控制人為金立祥，后者的實(shí)際控制人為金環(huán)。

該公司目前背景存疑，有市場(chǎng)消息指山西金振德實(shí)為某房企的“馬甲”，但屬于未得到證實(shí)的傳言。

從現(xiàn)有事實(shí)看，番禺新光快速西側(cè)地塊體量小、總價(jià)低、易控制成本，且擁有江景資源，性價(jià)比高，由作為“過(guò)江龍”的山西金振德單獨(dú)操作難度不高，但也不排除將尋求本地開(kāi)發(fā)商進(jìn)行合作。

另外，由于體量巨大，上涌果樹(shù)公園地塊未來(lái)也存在尋求合作的可能。

此前6月份，中海地產(chǎn)就曾為北京石景山項(xiàng)目中海長(zhǎng)安譽(yù)引入合作方廈門國(guó)貿(mào)和北京建工，加強(qiáng)合作顯然是房企尋求降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的常見(jiàn)手段之一。

就算有眾多利好政策出臺(tái)，但在“認(rèn)房不認(rèn)貸”新政落地后的首周，受到臺(tái)風(fēng)和暴雨的影響，廣州樓市總體而言成交是有一定滯后的，市場(chǎng)是否真正復(fù)蘇還有一段觀望時(shí)期。

按最基本的道理，無(wú)論政策如何，目前最能吸客、最能引流的項(xiàng)目必定是核心地塊的項(xiàng)目。對(duì)尚有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商而言，是求之不得。

另一個(gè)選擇是開(kāi)發(fā)難度相對(duì)較低的“小而美”的地塊，這也是海珠上涌果樹(shù)公園地塊、番禺新光快速西側(cè)地塊受到青睞的原因之一。

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