觀點(diǎn)網(wǎng) 如果說(shuō)2022年是物業(yè)行業(yè)的“反思年”，那么2023之于物企，或許還處在固本培元，夯實(shí)發(fā)展基礎(chǔ)的過(guò)渡時(shí)期。一邊是行業(yè)繼續(xù)出清，另一邊越發(fā)強(qiáng)調(diào)企業(yè)發(fā)展的獨(dú)立性。

部分停牌物企仍游走在退市邊緣，存活下來(lái)的在筑底過(guò)渡期自然也談不上呈現(xiàn)出亮眼的“翻紅”資料，從目前發(fā)布的業(yè)績(jī)或業(yè)績(jī)預(yù)告來(lái)看，鮮見增長(zhǎng)。

8月22日晚間，遠(yuǎn)洋服務(wù)公布了2023上半年的業(yè)績(jī)，不出意外的營(yíng)收與利潤(rùn)雙降。

期內(nèi)，遠(yuǎn)洋服務(wù)實(shí)現(xiàn)收入人民幣15.558億元，同比下降約4%；毛利為人民幣3.215億元，同比下降約25%；凈利潤(rùn)為人民幣1.284億元，同比下降52%；擁有人應(yīng)占溢利為人民幣1.287億元，同比下降約52%；每股基本盈利為人民幣0.11元，同比下降約52%。

下行周期里的業(yè)績(jī)雙降

遠(yuǎn)洋服務(wù)的業(yè)務(wù)收入主要來(lái)自物業(yè)管理及商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)、小區(qū)增值服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)三大板塊，今年上半年，三項(xiàng)業(yè)務(wù)收入分別占總收入的70%、17.2%及12.8%。

其中，物業(yè)管理及商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)收入約為10.89億元，較上年同期增加約15%。

具體而言，住宅及其他非商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)收入增長(zhǎng)明顯，同比增加25%至8.35億元，該部分增長(zhǎng)主要由于業(yè)務(wù)拓展。

截至期末，遠(yuǎn)洋服務(wù)住宅及其他非商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目合約建筑面積為1.328億平方米，在管建筑面積為9670萬(wàn)平方米，分別較2022年6月30日增長(zhǎng)約16%及29%�？偤霞s物業(yè)管理項(xiàng)目達(dá)573個(gè)，較上年同期增長(zhǎng)約24%，在管物業(yè)數(shù)目達(dá)465個(gè)，同比增35.17%。

商寫運(yùn)營(yíng)及物業(yè)管理服務(wù)收入同比減少約8%，約為2.542億元。遠(yuǎn)洋服務(wù)對(duì)此表示，減少主要由于受整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)影響，母公司資管業(yè)務(wù)需求下降，由遠(yuǎn)洋服務(wù)提供的商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)項(xiàng)目的在管建筑面積較2022年同期有所下降。

據(jù)了解，于2023年6月30日，其母公司遠(yuǎn)洋集團(tuán)資管業(yè)務(wù)需求下降，由遠(yuǎn)洋服務(wù)提供商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)項(xiàng)目的在管建筑面積為60萬(wàn)平方米，較2022年6月30日下降約56%。

小區(qū)增值服務(wù)方面，期內(nèi)該部分收入為人民幣2.667億元，較去年同期下降約12%，占遠(yuǎn)洋服務(wù)總體收入約17%。

一方面，由于受整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房地產(chǎn)市場(chǎng)下行，來(lái)源于小區(qū)生活服務(wù)及物業(yè)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的收入下降；另一方面則是收入結(jié)構(gòu)變化，2023年上半年房屋美居服務(wù)中，來(lái)源于傭金提成并以收益凈額確認(rèn)收入的比例增加，使房屋美居服務(wù)總收入下降。

非業(yè)主增值服務(wù)方面，上半年實(shí)現(xiàn)收入為人民幣1.998億元，較去年同期下降約47%，占總體收入的約13%。咨詢服務(wù)收入及物業(yè)工程服務(wù)的大幅減少，是該部分收入變化的主要原因。

據(jù)中報(bào)披露，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的項(xiàng)目預(yù)售活動(dòng)減少，導(dǎo)致咨詢服務(wù)減少，對(duì)應(yīng)收入為5560萬(wàn)元，同比減少約48%。而在整體房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣的背景下，遠(yuǎn)洋服務(wù)主動(dòng)收縮了回款保障不理想的業(yè)務(wù)，進(jìn)而導(dǎo)致物業(yè)工程服務(wù)相關(guān)的業(yè)務(wù)下降較多，該部分收入同比減少約64%至5820萬(wàn)元。

縱覽遠(yuǎn)洋服務(wù)的中期業(yè)績(jī)報(bào)告，上半年的整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的下行對(duì)其影響頗深。除收入外，首改因素影響，期內(nèi)的整體毛利率由2022年同期的約26%減少至約21%，金融資產(chǎn)減值虧損凈額較上年同期增加至7570萬(wàn)元，增幅達(dá)約63%。

值得注意的是，自去年以來(lái)，外匯風(fēng)險(xiǎn)對(duì)相當(dāng)一部分房企、物企的財(cái)務(wù)表現(xiàn)造成負(fù)面影響。而截至期末，遠(yuǎn)洋服務(wù)擁有現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為人民幣6.244億元及受限制銀行存款為人民幣490萬(wàn)元，現(xiàn)金資源總額為人民幣6.293億元，其中約99.8%為人民幣，剩余主要為港元，整體風(fēng)險(xiǎn)可控。

遠(yuǎn)洋服務(wù)也表示，考慮到人民幣匯率變動(dòng)的潛在因素，將持續(xù)監(jiān)控外匯風(fēng)險(xiǎn)，并采取審慎措施。

理性回歸后的長(zhǎng)效經(jīng)營(yíng)

行業(yè)回歸理性后，對(duì)于物企的評(píng)估也回到本質(zhì)，關(guān)注運(yùn)營(yíng)服務(wù)本身，和企業(yè)成長(zhǎng)發(fā)展的獨(dú)立性。

2023年上半年，遠(yuǎn)洋服務(wù)合約建筑面積中第三方來(lái)源占比提升至約58%，新增合約建筑面積中來(lái)自第三方的占比約為91%，外拓決心與成效有所顯現(xiàn)。

于2023年6月30日，遠(yuǎn)洋服務(wù)的項(xiàng)目已覆蓋京津冀區(qū)域、環(huán)渤海區(qū)域、華東區(qū)域、華南區(qū)域、華中及華西區(qū)域5個(gè)主要城市群。

作為總部根據(jù)地，遠(yuǎn)洋服務(wù)在京津冀區(qū)域和環(huán)渤海區(qū)域優(yōu)勢(shì)顯著，同時(shí)逐漸增加華東區(qū)域、華南區(qū)域、華中及華西區(qū)域的占比。

截至期末，按在管建筑面積劃分，京津冀區(qū)域占比約為33%，較上年同期下降5個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)渤海區(qū)域占比約為22%，華東區(qū)域占比約為19%，分別較上年同期下降1個(gè)百分點(diǎn)；華南區(qū)域占比仍保持12%，華中及華西區(qū)域占比則提升3個(gè)百分點(diǎn)至13%。

若按城市能級(jí)劃分，遠(yuǎn)洋服務(wù)的物業(yè)管理項(xiàng)目主要集中在北京、天津、杭州、成都等一二線城市，按在管建筑面積劃分，一二線城市占比約為85%。

在管面積中位于一二線城市占比繼續(xù)保持高位水平，達(dá)85.1%，在管物業(yè)費(fèi)均價(jià)上漲至3.6元/月/平方米，且來(lái)自關(guān)聯(lián)方收入占比從去年同期的28%逐步減低至14%。

商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)方面，遠(yuǎn)洋服務(wù)聚焦購(gòu)物中心、寫字樓兩大業(yè)態(tài)，提供具有遠(yuǎn)洋特色商寫物業(yè)服務(wù)。截至期末，由遠(yuǎn)洋服務(wù)提供商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目的合約建筑面積為1170萬(wàn)平方米；在管建筑面積為670萬(wàn)平方米，較2022年6月30日分別增長(zhǎng)約58%和49%，在管建筑面積中一二線城市占比達(dá)99%。

今年上半年，遠(yuǎn)洋服務(wù)第三方外拓聚焦優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，堅(jiān)持以住宅和商寫業(yè)態(tài)為主，關(guān)注項(xiàng)目效益和城市類型，提高外拓標(biāo)準(zhǔn)，重點(diǎn)考察項(xiàng)目現(xiàn)金流、盈利能力和交付時(shí)間。第三方外拓面積中，住宅和商寫占比約70%，同時(shí)，已有75%的面積已經(jīng)入場(chǎng)接管產(chǎn)生收益。

具體而言，期內(nèi)獲取了北京抖音1733總部商業(yè)、濰坊歌爾大廈、湛江中海油大廈、京東天津和成都的亞洲一號(hào)物流園等優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

截止2023年6月30日，遠(yuǎn)洋服務(wù)共簽約58個(gè)商業(yè)項(xiàng)目和43個(gè)寫字樓項(xiàng)目，合約建筑面積達(dá)1170.9萬(wàn)平方米，商寫運(yùn)營(yíng)及物業(yè)管理服務(wù)收入為2.5億元。

與此同時(shí)，遠(yuǎn)洋服務(wù)通過(guò)招投標(biāo)、合資、戰(zhàn)略合作等多渠道進(jìn)行規(guī)模拓展，持續(xù)擴(kuò)充學(xué)校、醫(yī)院、產(chǎn)業(yè)園、物流園、數(shù)據(jù)中心、政府設(shè)施、城市空間等多業(yè)態(tài)服務(wù)體系。

期內(nèi)拓展北京中建產(chǎn)研院、北京順豐華北智能物流總部基地、北戴河中直療養(yǎng)院、中國(guó)人民解放軍第一四八醫(yī)院等重點(diǎn)項(xiàng)目，在管第三方設(shè)施設(shè)備運(yùn)維項(xiàng)目數(shù)量同比提升42%。

截止期末，遠(yuǎn)洋服務(wù)合約物業(yè)管理服務(wù)全業(yè)態(tài)項(xiàng)目的數(shù)量為666個(gè)，合約建筑面積為1.445億平方米，在管建筑面積為1.035億平方米，分別較上年同期增長(zhǎng)約19%及30%。

上半年，遠(yuǎn)洋服務(wù)強(qiáng)化設(shè)施設(shè)備運(yùn)維行業(yè)布局，進(jìn)一步擴(kuò)展業(yè)務(wù)范圍，完成遠(yuǎn)洋機(jī)電的收購(gòu)，以整合遠(yuǎn)洋機(jī)電與遠(yuǎn)洋服務(wù)在工程運(yùn)維、智能化業(yè)務(wù)方面積累的技術(shù)優(yōu)勢(shì)和品牌優(yōu)勢(shì)，進(jìn)一步擴(kuò)大設(shè)施設(shè)備專業(yè)服務(wù)范圍。

進(jìn)入下半年，遠(yuǎn)洋服務(wù)又在7月以資產(chǎn)重組的名義接收遠(yuǎn)洋集團(tuán)的4961項(xiàng)車位和168項(xiàng)商業(yè)物業(yè)，以此來(lái)抵消6.26億元的關(guān)聯(lián)方應(yīng)收款。

對(duì)于更強(qiáng)調(diào)管理服務(wù)能力的物企而言，在接收該筆重資產(chǎn)之后，遠(yuǎn)洋服務(wù)或許并不能最大化發(fā)揮出資產(chǎn)價(jià)值。長(zhǎng)期持有顯然并非最優(yōu)解，如何將資產(chǎn)包妥善安置，甚至通過(guò)變現(xiàn)達(dá)到優(yōu)化財(cái)務(wù)報(bào)表的目的，也不失為一種可能。

不過(guò)在此之前，車位與商業(yè)物業(yè)仍能夠?yàn)檫h(yuǎn)洋服務(wù)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)收益。

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