觀點網(wǎng) 6月29日，深圳天氣悶熱且潮濕，似乎暴雨仍藏在晴天之中。

金地集團在今天如期召開了2022年度股東會，從參會投資者轉(zhuǎn)述的管理層言論可看到，國內(nèi)房開市場挑戰(zhàn)依然嚴峻，但金地似乎找到了穿越“暴雨”，走向“晴空”的方法。

參會投資者向觀點新媒體透露，凌克在股東會上指出，面對如今全國房地產(chǎn)行業(yè)進入的深度調(diào)整期所帶來的成交、投資的萎縮，金地早在2021年下半年便察覺到并適時做出改變。

“我們主動進行了開源節(jié)流，做了兩方面工作，一是抓銷售；二是控支出，包括控制土地投資及開工的支出。”凌克股東會上如是表示。

凌克還預(yù)計，2023年市場將會進入“修復(fù)年”，但市場修復(fù)節(jié)奏和幅度存在較大不確定性。企業(yè)端資金鏈依舊承壓、需求端整體偏弱、供給端彈性不足諸多影響之下，存在不確定因素。

金地近況

“行業(yè)陰霾之下，金地的改變也十分明顯，特別是在土地投資端，加大了在一二線城市的投入，且大幅放緩了三線城市布局�！迸c會投資者介紹。

據(jù)觀點新媒體了解，隨著一二線城市核心地段資源日漸匱乏，開發(fā)商不得不付出更多成本拿地，而以往金地選擇合作攤平成本及錯開核心城市地塊，進入三四線城市布局。

2018年-2021年這段時間，金地增加了一些三四線城市的投資占比，該區(qū)域占比持有在3成以上。但2022年新增土地的儲備面積中，三線城市占比快速下降至6%，轉(zhuǎn)而選擇在基本面強，市場波動趨勢向好的一二線城市。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、觀點指數(shù)整理

三四線城市曾經(jīng)是部分房企實現(xiàn)高周轉(zhuǎn)、快擴張的途徑，但是隨著房地產(chǎn)行業(yè)進入下行周期，已然成為了眾房企最先撤離的地方。

據(jù)觀點新媒體統(tǒng)計，今年1-5月，金地總投資金額約98.5億元，新增6宗地塊，土地儲備面積61.8萬平方米，均位于上海、杭州等具有更強安全性和流動性的一二線城市。

正是由于及時轉(zhuǎn)向，在去年較為困難的行業(yè)形勢時，金地銷售表現(xiàn)較同行間也更有韌性。

根據(jù)參會投資者提供的企業(yè)數(shù)據(jù)，2022年金地銷售金額實現(xiàn)2218億元，按年下滑23%，而同期的行業(yè)TOP10、TOP20企業(yè)平均下滑數(shù)據(jù)為33%、36%。

對于今年的投資目標和業(yè)績指引，投資者指出，金地并未制定剛性的年度目標，但也透露了整體去化率將保持在5成至6成之間的水平，下半年將有10多個全新項目進入市場。

金地認為，銷售目標還是要根據(jù)市場變化而定，期望下半年有政策出臺能夠刺激市場，公司會做好所有應(yīng)對市場好轉(zhuǎn)及更加惡化的準備。

截至2022年末，金地共進入了全國78個城市，總土地儲備約5182萬平方米，銷售均價換算后，可售貨值已超萬億元。期內(nèi)，實現(xiàn)歸母凈利潤61.07億元，按年減少35.09%，下滑原因就是因為資產(chǎn)計提減值增加，這部分金額約為52億元。

投資者指出，管理層透露金地近萬億可售貨值中，3000多億屬于已銷售未結(jié)轉(zhuǎn)金額，實際僅有7000多億可售資產(chǎn)，按照2022年度2000多億銷售節(jié)奏來看，仍可支撐3年時間。

該投資者向觀點新媒體介紹，取得預(yù)售許可證一年以上的住宅、兩年以上的商業(yè)和具備交付以后一年以上的車位會被列為長庫存資源。2020年后，隨著市場下行，各公司的長庫存資源都有有所加重。

對于長庫資源，金地目前制定了按區(qū)域嚴格考核指標，包括住宅還是非住。今年上半年，公司長庫資源去化獲得較好成績，7個大區(qū)中僅有2個大區(qū)在上升，其余均下降。管理層則指，本質(zhì)上還是要從營銷下手，抓銷售，把工作做扎實，把產(chǎn)品做好。

至于毛利率方面，金地管理層認為，除非市場有實質(zhì)性轉(zhuǎn)好，否則未來毛利率仍面臨一定的挑戰(zhàn)。

等待窗口

2022年，國內(nèi)房開企業(yè)融資趨緊，全年房地產(chǎn)行業(yè)共實現(xiàn)非銀類融資8457.4億元，同比下降50.7%，融資與銷售一同進入下行階段，不但全年非銀融資規(guī)模腰斬，海外債、信托融資更嚴重受阻。

與會投資者表示：“凌克在會中指出，2022年公司全力維護融資渠道暢通和財務(wù)安全。”

報告期內(nèi)，金地仍保持著較為暢通的融資渠道和償債能力，融資成本也較上年有所優(yōu)化。2022全年，該司境內(nèi)銀行借款規(guī)模凈增30余億，還成功發(fā)行中票尾款A(yù)BS，供應(yīng)鏈ABS等產(chǎn)品。

另外，金地有息負債合計1152.16億元，較上年壓降103.4億元，債務(wù)融資加權(quán)成本4.53%，較上年下降0.03個點。資產(chǎn)負債率為72.3%，剔除并不構(gòu)成實際償債壓力的預(yù)收款項后，實際資產(chǎn)負債率為65.3%，凈負債率為52.2%，分別較上年同期下降3.89個點、2.3個點、3個點。

凌克在會上透露，為保持現(xiàn)金流安全，金地在去年較為困難的時期按時償還債務(wù)，采取常態(tài)化現(xiàn)金流壓力測試，前置應(yīng)對和化解風險的策略。

此前，金地現(xiàn)金流測算和壓力測試是按季度進行，現(xiàn)在將測試進一步細化至月度、半月度為周期，及時了解公司的現(xiàn)金流狀況。

就融資環(huán)境而言，當前地產(chǎn)債券融資仍以國央企為主力，部分擁有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的民營企業(yè)依靠資產(chǎn)抵押實現(xiàn)少數(shù)債券融資，但受限于提供反擔保資產(chǎn)，空間有限，客觀上限制了發(fā)債規(guī)模。

此外，個別民企能發(fā)行純信用類債券，但規(guī)模小、期限短、融資成本高。因此，在凌克看來，地產(chǎn)行業(yè)危機仍然存在，絕大部分房企依然無法依靠自身信用發(fā)行債券。

他認為，“第三支箭”政策想法很好，但對企業(yè)來說仍未取得很大的作用。中債增雖然可以為企業(yè)發(fā)行中票提供擔保，但需企業(yè)拿出資產(chǎn)抵押。從這個角度上看，真正的信用產(chǎn)品并未恢復(fù)，資產(chǎn)抵押貸款銀行也能辦理，利率也能接受。

面對這些挑戰(zhàn)，金地將從緊抓現(xiàn)金流、產(chǎn)品服務(wù)、組織建設(shè)上下功夫，涉及調(diào)整組織結(jié)構(gòu)及合并業(yè)務(wù)規(guī)模。

觀點新媒體了解到，2022年初至年末，金地主動優(yōu)化城市建制，部分城市公司、事業(yè)部數(shù)量由38個合并至31個；全集團總?cè)藬?shù)也由4.8萬人降至4.3萬人。

對于今年的工作部署，凌克指出：“一是要努力完成全年目標，跑贏對手；二是不僅是銷售抓好，也要抓好回款；三是做好融資工作，等待公司債、中票等公開發(fā)行的無抵押、無擔保、純信用產(chǎn)品的窗口開啟�！�

投資者還關(guān)心目前招商、保利等企業(yè)已通過了定增事宜，金地目前對股權(quán)融資的態(tài)度及想法。

公司管理層則指出，會平衡好股權(quán)融資和債權(quán)融資之間的關(guān)系。一方面，股權(quán)融資政策窗口要打開；另一方面，拿到批文后資本市場要認可，目前市場相對來說偏弱；再者，股權(quán)融資會攤薄原有股東權(quán)益。

在領(lǐng)導(dǎo)層看來，金地現(xiàn)階段不會進行股權(quán)融資，并不是那么劃算。此外，市場目前對地產(chǎn)企業(yè)也不是特別支持，股權(quán)融資的成本大于債權(quán)融資。

“雖然公司安穩(wěn)度過了去年的違約風暴，但仍然是艱難的，我們會用最大努力保持公司的健康。”凌克在結(jié)束時講到。

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