前一日晚間發(fā)布財(cái)報(bào)后，貝殼-W股價(jià)在3月17日早間漲近8%。

2022年，樓市回暖并不明顯，且仍然受到疫情的反復(fù)擾動(dòng)，但貝殼降本提效的作用明顯：“一體兩翼”兩翼增長(zhǎng)明顯，穩(wěn)住業(yè)績(jī)，尤其第二曲線家裝家居業(yè)務(wù)，年內(nèi)顯現(xiàn)出翻倍增長(zhǎng)�！耙惑w”業(yè)務(wù)在市場(chǎng)基本線之上，回款、內(nèi)部協(xié)同等提效明顯。

跌宕起伏的2022年過(guò)去，貝殼有了新的理解和感悟，即“中性市場(chǎng)觀”。

其指對(duì)市場(chǎng)沒(méi)有偏好，理性看待市場(chǎng)波動(dòng)，繁榮不喜，低谷不懼，供求平衡的市場(chǎng)最佳，管理層對(duì)內(nèi)部解釋，在供需平衡的市場(chǎng)里面，有品質(zhì)的中介就會(huì)崛起。

管理層強(qiáng)調(diào)，貝殼正進(jìn)行從“規(guī)模增長(zhǎng)”到“有質(zhì)量的增長(zhǎng)”的轉(zhuǎn)型。

緩過(guò)勁來(lái)

從數(shù)據(jù)來(lái)看，貝殼第四季度暨2022年財(cái)報(bào)仍然顯示業(yè)績(jī)的堅(jiān)韌。2022年凈收入約為607億元，同比下降24.9%；2022年凈虧損約為14.0億元，2021年凈虧損約為5.3億元；2022年全年經(jīng)調(diào)整凈利潤(rùn)約為28.4億元，2021年約為22.9億元，調(diào)整后的凈利潤(rùn)有同比24%的增長(zhǎng)。

“一體兩翼”中作為主體的房產(chǎn)交易業(yè)務(wù)方面，財(cái)報(bào)顯示，2022年，貝殼存量房GTV（總交易額）15765億元，同比下降23%，四季度同比提升1.5%，均優(yōu)于市場(chǎng)水平。新房GTV全年9405億元，同比下降42%，和市場(chǎng)基本持平。

存量房業(yè)務(wù)交易額在第三、第四季度均有同比增長(zhǎng)，產(chǎn)生觸底現(xiàn)象。值得注意的是，第四季度，北京、上海等重點(diǎn)城市疫情調(diào)控較為反復(fù)，GTV在受影響的情況下仍然有所增長(zhǎng)。

存量房業(yè)務(wù)方面，貝殼平臺(tái)韌性顯現(xiàn)，平臺(tái)、加盟及其他增值服務(wù)凈收入從2021年Q4的7億元提升至9億元，同比有所增加，雖2021年末基數(shù)較低，但自2022年Q2以來(lái)，該項(xiàng)業(yè)務(wù)一直保持在9億元以上。

新房業(yè)務(wù)上，尚未恢復(fù)至2021年前期水平，但新房?jī)羰杖朐?022年穩(wěn)步提升，Q1-Q4分別為59、67、78、83億元，新房業(yè)務(wù)傭金率（新房?jī)羰杖?新房GTV）在Q4一度達(dá)到3.15%，2022全年平均超過(guò)3%。

雖然新房GTV有所萎縮，但凈收入保持增長(zhǎng)，在與市場(chǎng)基本持平的GTV降幅下，說(shuō)明開(kāi)發(fā)商愿意為有質(zhì)量的服務(wù)付費(fèi)。據(jù)悉，貝殼在業(yè)務(wù)上進(jìn)一步深化，Q4快傭占比提升至44%，國(guó)企開(kāi)發(fā)商銷售占比提升至45%，回款天數(shù)降至64天，效率進(jìn)一步提高。

第二曲線家裝家居增長(zhǎng)很快，在Q2與圣都并表后，凈收入從Q2的10億元增長(zhǎng)到Q4的21億元，翻一倍以上。貝殼董事長(zhǎng)兼CEO彭永東在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，北京、杭州營(yíng)收表現(xiàn)不錯(cuò)，家裝業(yè)務(wù)達(dá)到第一個(gè)里程碑，將會(huì)復(fù)制到其他城市。

整個(gè)2022年，貝殼大幅降本，研發(fā)費(fèi)用至少砍掉30%以上，一般及行政費(fèi)用至少砍掉18%以上，門(mén)店和人員的裁撤和上一年同期相比降幅在20%左右。對(duì)比2022年各季度數(shù)據(jù)，門(mén)店和經(jīng)紀(jì)人的總數(shù)裁減量逐漸降低，總體數(shù)量基本穩(wěn)定。到Q4門(mén)店基本保持在4.1萬(wàn)間，經(jīng)紀(jì)人數(shù)量在40萬(wàn)左右。

成本壓縮以及內(nèi)部的提效直接帶來(lái)利潤(rùn)率的提高，也使經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流凈流入增加。從2021年的36.0億元增加到2022全年的84.6億元。2022年下半年，三、四季度毛利分別為48億元、41億元，毛利率分別達(dá)到27.0%與24.4%水平，略高于2021年年初水平，或與之基本持平。

貝殼有存厚資金、留有風(fēng)險(xiǎn)安全墊的意識(shí)，截至2022年12月31日，公司現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物、受限資金和短期投資合計(jì)結(jié)余為人民幣611億元（89億美元）�，F(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物有194億元。

就在業(yè)績(jī)發(fā)布的同天早間，貝殼公告指，認(rèn)購(gòu)招銀理財(cái)產(chǎn)品5億元，封閉期3年，而此前在2022年5月30日、11月17日以及2023年2月10日分別認(rèn)購(gòu)該行理財(cái)產(chǎn)品7億、3億、5億元，目前已認(rèn)購(gòu)總額為20億元。

“中性市場(chǎng)觀”

經(jīng)歷了疫情的反復(fù)擾動(dòng)，以及整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)史上最嚴(yán)厲調(diào)控后，貝殼有了新的感悟。

“中性市場(chǎng)觀”，這是貝殼對(duì)外釋放的一個(gè)新詞，指對(duì)市場(chǎng)沒(méi)有偏好，理性看待市場(chǎng)波動(dòng)，繁榮不喜，低谷不懼，唯有供求平衡的市場(chǎng)最佳。對(duì)市場(chǎng)未來(lái)的發(fā)展，貝殼有了自己的判斷和選擇。

貝殼執(zhí)行董事兼首席財(cái)務(wù)官徐濤對(duì)內(nèi)解釋說(shuō)，從貝殼的角度來(lái)看，最不喜歡的市場(chǎng)就是房?jī)r(jià)單邊上漲的市場(chǎng)，因?yàn)闀?huì)影響整個(gè)交易的品質(zhì)和服務(wù)的質(zhì)量，最喜歡的市場(chǎng)就是供需平衡的市場(chǎng)，在供需平衡的市場(chǎng)里面，有品質(zhì)的中介就會(huì)崛起。

管理層強(qiáng)調(diào)，正進(jìn)行從“規(guī)模增長(zhǎng)”到“有質(zhì)量的增長(zhǎng)”的轉(zhuǎn)型。

內(nèi)部一些提效的結(jié)果是明顯的。據(jù)了解，在新房方面，Q4快傭占比提升至44%，國(guó)企開(kāi)發(fā)商銷售占比提升至45%，回款天數(shù)降至64天。二手房方面，新的商機(jī)分配基于門(mén)店業(yè)績(jī)積分，經(jīng)紀(jì)人被匹配到熟悉房源的比例提升了10%。2022年12月貝殼重點(diǎn)城市自動(dòng)派單率超過(guò)80%，工期同比縮短近5天，A類服務(wù)者留存率超過(guò)97%。

貝殼在經(jīng)紀(jì)人的品質(zhì)提升上也下了功夫，截至2022年年底，累計(jì)超過(guò)6900位店?yáng)|完成在貝殼花橋?qū)W堂的職業(yè)化學(xué)習(xí)。同時(shí)，貝殼繼續(xù)搭建門(mén)店和經(jīng)紀(jì)人分級(jí)的基礎(chǔ)設(shè)施，建立店、人能力標(biāo)準(zhǔn)。

“今年在人店上的想法，包括在規(guī)模上，門(mén)店側(cè)貝殼會(huì)做大店，做優(yōu)質(zhì)店。在經(jīng)紀(jì)人側(cè)今年春招旺季，貝殼會(huì)做經(jīng)紀(jì)人的招募，后續(xù)希望維持總數(shù)的穩(wěn)定，增加腰部經(jīng)紀(jì)人的占比，同時(shí)在少數(shù)有規(guī)模訴求的城市做經(jīng)紀(jì)人的增長(zhǎng)�！�

“對(duì)于鏈家，今年目標(biāo)是將人效比做到1.4:1，對(duì)于德佑和貝聯(lián)門(mén)店，貝殼雖然不會(huì)設(shè)定明確的人效目標(biāo)，但貝殼會(huì)運(yùn)營(yíng)改善一系列指標(biāo)來(lái)達(dá)到人效提升的結(jié)果。這些指標(biāo)包括綜合跨店、跨品牌的合作率，房源維護(hù)人有效賠償率，價(jià)差率和單邊比等等�！� 貝殼管理層在業(yè)績(jī)會(huì)上表示。

不僅僅是平衡的市場(chǎng)凸顯有品質(zhì)的經(jīng)紀(jì)人，“中性市場(chǎng)觀”還強(qiáng)調(diào)經(jīng)紀(jì)人在維護(hù)市場(chǎng)平穩(wěn)中發(fā)揮的作用，“是追漲殺跌的反作用力”，在成交時(shí)促進(jìn)符合價(jià)值的成交。

“2021年中開(kāi)始市場(chǎng)持續(xù)下行，但我們相信消費(fèi)者對(duì)美好居住的向往不會(huì)發(fā)生變化、市場(chǎng)回歸中樞有其必然，也看到了后續(xù)市場(chǎng)復(fù)蘇的機(jī)會(huì)。所以我們的心很穩(wěn)，并在內(nèi)部快速進(jìn)行了一系列調(diào)整，應(yīng)對(duì)短期波動(dòng)；同時(shí)我們開(kāi)啟一體兩翼戰(zhàn)略，由規(guī)模擴(kuò)張向有質(zhì)量的發(fā)展轉(zhuǎn)型�！必悮ざ�事會(huì)主席兼首席執(zhí)行官彭永東表示。

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