工抵房、電商費、精裝標準……這些房產(chǎn)銷售話術(shù)你聽得懂多少？3月9日中午12點，都市時報第十二屆“3·15”消費維權(quán)普法活動圍爐說法第二期直播，邀請昆明市中級人民法院民二庭副庭長陳銳、北京大成（昆明）律師事務(wù)所高級合伙人代晨和都市時報大象房鑒所主理人楊雅棋，一起解密房產(chǎn)銷售話術(shù)，聊聊購房那些事。
直播嘉賓展開討論
工抵房有真有假
低價買房得擦亮眼睛
“我們在看房時，常會聽到銷售人員用低價房源來吸引購房者買工抵房�！敝辈ブ�，楊雅棋坦言，工抵房算是房產(chǎn)銷售的“經(jīng)典”話術(shù)之一�！肮さ址烤褪枪こ痰挚罘浚_發(fā)商在沒有辦法支付工程款的情況下，將房產(chǎn)抵給施工方來支付工程款�！贝拷榻B，通常情況下，施工方會將這些房源對外銷售，再將回款用于抵扣工程款。
代晨特別介紹，工抵房也有真假之分�！凹俚墓さ址看蛑@個旗號，只是一種營銷噱頭，這樣的‘工抵房’，開發(fā)商可能并沒有欠施工方的錢�！贝窟�介紹，開發(fā)商賣假工抵房，往往是為了變相降價。“開發(fā)商想降價銷售房子，但為了安撫之前買房的業(yè)主，就用低價售賣工抵房的名號來進行。”代晨說。
直播中，代晨還分享到，想要買到安全可靠的工抵房，建議購房者注意兩個方面：“首先，購房者要確認的是，購買的房源是不是在開發(fā)商名下�！贝拷榻B，開發(fā)商和施工方在簽協(xié)議時，有時會先將房產(chǎn)備案在施工方名下，等購房者買房時再撤銷備案，進行銷售。此外就是注意購房款的去向�！案犊詈螅唾I賣關(guān)系而言，應(yīng)該是開發(fā)商給購房者開具發(fā)票，如果購房者得到的是一張施工方開的收據(jù)，那購房者的權(quán)益是得不到充分保障的�！贝拷榻B。
如果買的工抵房未能如期交付，那購房者可以主張什么權(quán)利呢？陳銳稱：“在工抵房的售賣中，大多數(shù)情況是由開發(fā)商與購房者簽訂房屋買賣合同。如果出現(xiàn)逾期交房，購房者可以向開發(fā)商主張合同違約�！标愪J還介紹，如果開發(fā)商合同違約，開發(fā)商可能承擔的違約責任有繼續(xù)履行、采取補救措施、賠償損失、支付違約金、給付或者雙倍返還定金。
交5萬元抵10萬元
這筆“電商費”被誰賺走了
在房產(chǎn)銷售過程中，還會聽到銷售人員向購房者推銷“交5萬元抵10萬元”，或者給購房者一些返利等優(yōu)惠�！伴_發(fā)商用‘以錢抵錢’的方式吸引購房者買房，所交的這筆錢就叫電商費，也叫渠道費。”楊雅棋介紹。
“我之前也遇到過買房交電商費的情況，我一個朋友之前去看房，銷售人員說不交電商費就不能買房�！睏钛牌寤貞洠笥旬敃r去看的樓盤做“3萬元抵5萬元”活動，因為覺得很劃算，便交了錢，銷售人員開具一個名為咨詢費的收據(jù)，但之后想去退這筆錢，卻被告知不能退。
為什么在買房時會出現(xiàn)“以錢抵錢”的情況，這真的是開發(fā)商給購房者讓利嗎？“從源頭上來說，交電商費其實是中介費的一種支付方式，銷售人員說的交5萬元抵10萬元，購房者付的這5萬元本質(zhì)上就是前傭。”代晨解釋，中介傭金支付方式分為前傭和后傭，所謂前傭就是購房者來支付中介費，而后傭就是購房者買房后由開發(fā)商支付的中介費�！氨热缯f，購房者交5萬元抵10萬元，這5萬元其實是開發(fā)商應(yīng)當付給第三方代理公司的中介費，多數(shù)情況下，這筆錢并不是開發(fā)商給購房者的讓利和優(yōu)惠，也不會在購房合同中有所體現(xiàn)�！贝空f。
為什么是第三方代理公司來收取費用？收據(jù)名目為什么又寫成咨詢費或服務(wù)費呢？代晨解釋，這其實是開發(fā)商和第三方代理公司規(guī)避風險的一種方式。“5萬元抵10萬元，其實是價外款，在昆明市出臺的相關(guān)規(guī)范性文件里，明確了開發(fā)商除了商品房買賣合同當中約定的購房款以外，不能收取任何費用。所以，由第三方來收取，如果將這筆錢的性質(zhì)界定為‘傭金’或‘中介費’，那就違法了�！贝拷ㄗh，如果購房者在買房過程中遇到收取“電商費”的情況，可向住建部門投訴。
宣傳的配套設(shè)施沒“落地”
合同未約定，算開發(fā)商違約嗎
在房產(chǎn)銷售過程中，房源的配套設(shè)施也是一道“殺手锏”。“去年我們采訪了一名業(yè)主，他在看昆明城西的一個樓盤時，房產(chǎn)銷售人員向他介紹該項目會引進一個學校。他比較滿意這個學校，便買了這個樓盤的房子�！睏钛牌褰榻B，樓盤交房后，學校并沒有建成，當事人覺得開發(fā)商損害了他的權(quán)益，但又不知道怎樣維權(quán)。
“是否能追究開發(fā)商的違約責任，關(guān)鍵要看購房者和開發(fā)商簽訂的購房合同是否對相應(yīng)配套設(shè)施進行了明確約定。”陳銳介紹，如果有明確約定，開發(fā)商并沒有交付配套的設(shè)施，開發(fā)商可能會構(gòu)成相應(yīng)的合同違約。
但在實際中，開發(fā)商并不會在購房合同中明確約定房產(chǎn)的配套設(shè)施，這種情況下，開發(fā)商就可以不用承擔責任了嗎？陳銳回答了這一問題：“《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》有規(guī)定，如果開發(fā)商的廣告宣傳對配套設(shè)施的承諾是明確具體的，并且承諾的配套設(shè)施對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，構(gòu)成要約。在這種情況下，開發(fā)商未能交付承諾的配套設(shè)施，有可能構(gòu)成合同違約，購房者可以去追究開發(fā)商的合同違約責任�！�
精裝標準3000元一平方米
怎樣判斷值不值
“精裝房質(zhì)量問題，是近年來房產(chǎn)消費投訴的熱點�！碧岬骄b房的裝修標準，代晨介紹，在賣房時，銷售人員介紹房源的裝修標準是每平方米數(shù)千元�！暗珜嶋H交付后，有些購房者覺得裝修的質(zhì)量并不值這個價�！贝空f。
代晨表示，購房者心理預(yù)期與實際不符是出現(xiàn)這一情況的原因之一�！爱斾N售人員介紹了精裝房的裝修標準，懷著期待去接房，發(fā)現(xiàn)實際和售樓部、樣板間有差距，就會產(chǎn)生很大的心理落差�！贝勘硎�，為了避免產(chǎn)生過大的心理落差，購房者有必要在購房前了解精裝房的裝修標準�！拔覀儚募已b行業(yè)對裝修標準的界定來說，1000元以上平方米算是簡裝，2000元以上算中等裝修，3000元以上算中上等級裝修，5000元以上的就算豪裝了�！贝拷榻B。
代晨還介紹，衡量精裝房是否符合約定的裝修標準，大致可以從兩方面來看�！耙环矫�，購房者對于實際交付精裝房的裝修水平要有大致的認知，這需要購房者對家裝行業(yè)有比較深入的了解；另一方面，我們可以從廚具、潔具的市場售價來估算精裝房里的‘配置’大概值多少錢，來推算精裝房是否符合約定的裝修標準�！贝空f。
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