今年9月份，昆明西客站進(jìn)行了一次重要的規(guī)劃調(diào)整，調(diào)規(guī)后項(xiàng)目新增了約600畝的上蓋層，上蓋部分主要用于居住、學(xué)校和公共綠地建設(shè)。近日，西客站這個(gè)大蓋板的建設(shè)提上日程，擬投入36億建600畝蓋板。

此次昆明西客站調(diào)規(guī)后的用地方案（黃色為住宅用地）

昆明西客站調(diào)規(guī)后的用地方案，左圖為地面層，右圖為上蓋層

根據(jù)今年9月公布的昆明西客站綜合交通樞紐項(xiàng)目控制性詳細(xì)規(guī)劃修改方案，西客站站房南北兩側(cè)鐵路沿線分為地面層與上蓋層。

鐵路的上蓋部分主要為居住用地，占329畝，其余為學(xué)校用地以及商業(yè)用地、公共綠地，5個(gè)地塊總用地約598.78畝（上圖右）。至于蓋下的地面層，除交通場(chǎng)站用地外，主要為商業(yè)商務(wù)用地（上圖左）。

近600畝的鐵路上蓋，好處是換來(lái)了增量的建設(shè)用地，尤其是大幅增加了住宅用地，有利于土地的集約利用，但同時(shí)也必然導(dǎo)致資金投入和工程量巨大，從近日發(fā)布的招標(biāo)信息看，這個(gè)近600畝的大蓋板，要花費(fèi)36億，折算下來(lái)，每畝成本約600萬(wàn)。

12月12日發(fā)布的《昆明西客站綜合交通樞紐項(xiàng)目蓋板、蓋上及下穿配套基礎(chǔ)設(shè)施等相關(guān)工程勘察設(shè)計(jì)招標(biāo)公告》提到，項(xiàng)目涉及西客站項(xiàng)目站城一體范圍鐵路紅線內(nèi)（不包括東西廣場(chǎng)）的蓋板、下穿配套基礎(chǔ)設(shè)施等，蓋板建安工程費(fèi)暫估36億元；下穿配套基礎(chǔ)設(shè)施建安工程費(fèi)暫估5億元。

此次招標(biāo)公告主要涉及的是西客站基礎(chǔ)設(shè)施，先搞定了這個(gè)大蓋板，才能在此之上形成建設(shè)用地。

其實(shí)，昆明西客站建設(shè)巨大上蓋層的模式，在國(guó)內(nèi)一些TOD項(xiàng)目中已有先例，比如重慶、杭州等地。

龍湖光年切面示意圖_副本

重慶龍湖光年項(xiàng)目剖面示意圖

沙坪壩鐵路綜合交通樞紐項(xiàng)目是重慶首例高鐵車站上蓋城市綜合體。2017年6月，龍湖地產(chǎn)以34億元掛牌取得沙坪壩高鐵站上蓋商業(yè)體地塊，隨后打造了龍湖光年，包含酒店、商業(yè)、公寓、寫(xiě)字樓等。2020年的最后一天，建在沙坪壩高鐵站上的龍湖金沙天街開(kāi)街，成為現(xiàn)象級(jí)的商業(yè)mall。

浙江上蓋

杭州西動(dòng)車所上蓋工程（圖源央視新聞客戶端）

杭州的做法和重慶有所不同，但和昆明西客站就更相像一些。

去年11月，全國(guó)規(guī)模最大的動(dòng)車所上蓋項(xiàng)目在杭州封頂，此即杭州西動(dòng)車所上蓋工程，蓋板區(qū)域約1111畝，總投資約74億元。項(xiàng)目按照“田園社區(qū)、低碳社區(qū)、超級(jí)社區(qū)、未來(lái)社區(qū)、慢生活街區(qū)”定位，將打造為超級(jí)TOD集群和現(xiàn)代化超級(jí)未來(lái)社區(qū)。

鐵路上蓋開(kāi)發(fā)除了可以讓區(qū)域環(huán)境升值，并且因?yàn)榧恿恕吧w子”，車輛的噪音污染、光污染、視覺(jué)污染及對(duì)周邊其他項(xiàng)目的影響都會(huì)大大降低，可謂一舉兩得。

昆明西客站項(xiàng)目的上蓋面積約600畝，雖比不上杭州，在全國(guó)范圍也是很可觀了，建成后的西客站TOD，將極大的改變馬街一帶的城市面貌。

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