“棋運不可悖，但每局的勢要自己造�！�
今年以來，萬科多次表態(tài)，要在組織上加強一盤棋建設，解決能力分散、操盤不穩(wěn)的問題，并進行了一系列人事調整。
12月2日，萬科發(fā)文稱，經(jīng)集團總裁祝九勝提議，張海、朱保全出任公司聯(lián)席總裁，協(xié)助祝九勝負責萬科開發(fā)經(jīng)營業(yè)務和經(jīng)營服務業(yè)務的經(jīng)營管理。
張�，F(xiàn)為萬科開發(fā)經(jīng)營本部CEO，朱保全為萬科旗下物業(yè)上市公司萬物云董事長，二人獲任聯(lián)席總裁后仍保留原職。
“聯(lián)席總裁”一職在萬科并無先例，但從最近的人事調整來看，張海和朱保全的升職或許都在既定戰(zhàn)略中。
就像在象棋中，兩枚仕（士）緊緊分立將帥兩側，并負責協(xié)調全局的攻防進退。
榜首的要求
在郁亮喊出“活下去”后，萬科去年啟動戰(zhàn)略大轉移，提出從“開發(fā)為主”轉到“開發(fā)經(jīng)營服務并重”，組織架構調整亦迅速跟進。
首先是去年6月轉型發(fā)展通氣會上，萬科宣布兩大組織調整。一方面，原有五大區(qū)域進一步細分為七個區(qū)域，分別是北京、東北、華中、南方、上海、西南和西北；
另一方面，萬科宣布將2020年底成立的研究與開發(fā)專業(yè)公會改組為開發(fā)經(jīng)營中心。張海將擔任該中心負責人，并繼續(xù)兼任上海區(qū)域首席合伙人。
三個月后，“開發(fā)經(jīng)營中心”被改為如今的開發(fā)經(jīng)營本部，全面統(tǒng)籌管理七大區(qū)域。
同樣是在去年6月的萬科業(yè)務討論會上，祝九勝提議，行業(yè)陣痛期需要全面加強統(tǒng)籌作戰(zhàn)，發(fā)揮集團軍優(yōu)勢。彼時經(jīng)內(nèi)部討論后正式確認由張海、朱保全協(xié)助總裁統(tǒng)管萬科的兩條業(yè)務線，張海負責開發(fā)經(jīng)營業(yè)務，朱保全負責經(jīng)營服務業(yè)務。
也就是說，張海和朱保全從去年起就已實際履行相關職責。
其中，張海生于1970年，1995年就加入萬科，先后任萬科集團規(guī)劃設計部總經(jīng)理、成都萬科總經(jīng)理、廣州萬科總經(jīng)理、上海區(qū)域首席合伙人。
去年12月16日，萬科上海區(qū)域宣布人事變動，張海不再兼任上海區(qū)域區(qū)首，繼續(xù)擔任萬科開發(fā)經(jīng)營本部首席合伙人兼CEO。資料顯示，張海任職萬科上海區(qū)首是在2011年6月，其執(zhí)掌萬科上海區(qū)域長達十年。
張海入主時上海區(qū)域銷售業(yè)績排在萬科各區(qū)域第三，此后進一步增長，從2012年的329.7億元增值至2020的2377.33億元，9年累計增長達621.06%，并6次超過廣深成為榜首。
數(shù)據(jù)顯示，2014年至2020年，上海區(qū)域分別銷售690.45億元、856.96億元、1188.97億元、1501.27億元、1811.1億元、2045.11億元和2377.33億元，分別占集團銷售總額的32.10%、33.14%、32.60%、28.33%、29.84%、32.42%。
萬科或許希望，張海能將他的“上海經(jīng)驗”推廣到集團全體。
今年3月31日，萬科在線上舉辦2021年度業(yè)績會，郁亮對過去的管理方式進行檢討。他提及，萬科一直是采用充分授權、分布式的管理方式，隨著競爭越來越激烈，這種方式便遭遇挑戰(zhàn)。
比如單一公司、單一區(qū)域不具備贏得競爭所具備的全部能力，表現(xiàn)出參差不齊和離散度大的問題，從而拉低業(yè)績回報。離散度大主要表現(xiàn)在兩方面，包括項目操盤能力出現(xiàn)分化，以及投資采用“切大餅”模式，容易出現(xiàn)高估和冒進，以至于公司不得不計提25億元減值準備。
在那場業(yè)績會上，以新身份亮相的張海公開表示，開發(fā)經(jīng)營本部要做的首先是“明確一盤棋”，統(tǒng)籌管理開發(fā)經(jīng)營業(yè)務，其次是打開每一個項目，強績效，促改變。
張海還提出，對開發(fā)經(jīng)營本部的要求很簡單，就是“止跌、企穩(wěn)、回升�！�
他表示，一是開發(fā)業(yè)務的規(guī)模應該保持在行業(yè)第一陣營，毛利率穩(wěn)定在20%左右。二是要投資獲取一批好項目，將投資的增量轉化為業(yè)績的增量，從而穩(wěn)定開發(fā)業(yè)務的基本盤。
第三是在地鐵上蓋持續(xù)努力，保持TOD領域綜合開發(fā)經(jīng)營的能力優(yōu)勢。第四是要發(fā)揮集團各業(yè)務協(xié)同的優(yōu)勢，從單項目開發(fā)模式向區(qū)域全周期、全品類的發(fā)展模式轉變。
值得注意的是，張海作為上海市政協(xié)委員，在年初上海地方兩會為城市更新建言，提交了一份《通過功能置換和內(nèi)容注入盤活低效資源，促進存量土地高質量集約利用》提案。
而早在2019年上海萬科就啟動了城市計劃，其中重點包括參與特大超大城市的舊改項目；功能轉換、混合用地的項目；TOD軌交項目以及職住一體的產(chǎn)城融合項目等，更是在去年6月初參投上海城市更新基金。
接近萬科的人士也向觀點新媒體表示，開發(fā)經(jīng)營本部近一年（對開發(fā)業(yè)務）主導得比較多，而過去內(nèi)部更多是交由一線公司自己決策。
今年上半年，萬科獲取新增加開發(fā)項目23個，總地價386.8億元，權益地價總額約248.3億元，權益面積和權益地價相對上年同期分別降了80.6%和80%，拿地愈發(fā)審慎。
張海履新聯(lián)席總裁后，萬科開發(fā)經(jīng)營業(yè)務有哪些新的投資動向仍值得觀察。
從物業(yè)說起的多元業(yè)務
張海希望，萬科能發(fā)揮集團各業(yè)務協(xié)同優(yōu)勢，而個中關鍵或許就在于他和搭檔朱保全的默契合作。
今天下午四點，朱保全發(fā)了一條意味深長的朋友圈：“Without the sustainable growth of Onewo（萬物云）, today’s unpaid sponsor title means nothing.”（如果沒有萬物云的持續(xù)增長，今天的義務贊助人頭銜毫無意義）
這條朋友圈的配圖是一座獎杯，底座刻著“騏驥一躍，不能十步；駑馬十駕，功在不舍�！�
朱保全比張海年輕四歲，從1999年起，先后任北京萬科地產(chǎn)人力資源部門經(jīng)理、客戶服務中心經(jīng)理、成都萬科地產(chǎn)總經(jīng)理助理、集團辦公室副主任、主任、集團行政總監(jiān)、南京萬科地產(chǎn)總經(jīng)理、集團副總裁及高級副總裁。
2010年5月朱保全加入萬物云的前身萬科物業(yè)，從2011年2月起一直是董事長、執(zhí)行董事兼總經(jīng)理。
今年9月29日，萬物云上市首日以破發(fā)收盤，最大跌幅近15%，最終市值逾500億港元。
據(jù)招股書顯示，萬物云的員工持股平臺持有獎勵股份7000萬股，分別授予394名參與者，其中朱保全持有2000萬股。按萬物云上市發(fā)行價計算，朱保全個人持股總價值彼時達9.87億港元；按今天收盤43.65港元來算，則縮水到8.73億港元。
縱觀萬物云在資本市場的表現(xiàn)，除了受物業(yè)股整體遇冷的大環(huán)境影響，其自身的利潤水平也引發(fā)了不少爭議。
2019-2021年，港股上市物業(yè)服務企業(yè)毛利率均值約為28.27%。而萬物云的毛利率自2019年至2022年前三個月，分別約為17.72%、18.54%、16.96%、14.73%及14.47%。
今年上半年，萬物云毛利率略微上升到14.9%,但與行業(yè)頭部仍有不少差距。
對此，朱保全最近正積極對外輸出他的經(jīng)營邏輯，在物管行業(yè)發(fā)起了一場“毛利率之辯”。
11月22日，朱保全找來長城物業(yè)董事長陳耀忠、綠城服務董事會主席楊掌法、中海物業(yè)執(zhí)行董事兼行政總裁楊鷗代表四家物企聯(lián)合簽署《住宅物業(yè)服務倡議書》。
他表示，企業(yè)毛利率和行業(yè)毛利率是不同的概念，一定要看單純物業(yè)管理這項業(yè)務的毛利水平，莫讓所謂增值服務的毛利亂花迷人眼。
在朱保全看來，經(jīng)�？吹�60%以上毛利率的社區(qū)增值服務，但很少看到超過5億元規(guī)模的社區(qū)增值服務，“真正的問題是物業(yè)服務企業(yè)是否摒棄掉社區(qū)增值服務的誘惑，而花功夫來構建全新的服務不動產(chǎn)的能力�！�
在深耕多年的物業(yè)老本行，朱保全能夠做到邏輯自洽，但現(xiàn)在升任集團聯(lián)席總裁，他還將兼顧住宅租賃、物流、商業(yè)地產(chǎn)等成長中的經(jīng)營服務業(yè)務。
目前萬科經(jīng)營服務業(yè)務的發(fā)展各有節(jié)奏。
其中，物流領域以萬緯物流為主，截至上半年累計開盤可出租建筑面積901.4萬平方米，穩(wěn)定期高標準倉庫入駐率為91%，冷鏈園區(qū)利用率為78%，已成為中國最大的冷鏈物流地產(chǎn)商。
在商業(yè)板塊，萬科今年將49個商業(yè)項目集中交給印力運營，后者作為萬科的商業(yè)運營平臺，在上述項目搭接完成后管理面積增至約1200萬平方米。
從表現(xiàn)來看，1-9月，萬科商業(yè)開發(fā)與運營業(yè)務實現(xiàn)營業(yè)收入 62.5億元，同比增長10.6%，但其中印力管理的商業(yè)項目營業(yè)收入為40.4億元，同比增長9.2%，增速略遜于板塊整體。
有分析人士認為，印力同萬科商業(yè)的融合尚有一定挑戰(zhàn)，此前萬科各區(qū)域仍擁有自己的商業(yè)公司，旗下商業(yè)項目仍交由這些商業(yè)公司開發(fā)。而在萬科這輪人事變動后，旗下商業(yè)項目歸屬或需要進一步明晰。
至于住宅租賃業(yè)態(tài)，泊寓在2021年末共運營管理房屋20.87萬間，但至今尚未盈利。在萬科披露的口徑中，萬科泊寓計劃要在2023年實現(xiàn)成本法下（即扣除折舊攤銷后）的會計報表盈利。
前三季度，萬科房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務貢獻營業(yè)收入2370.4億元，占總收入87.34%，其余業(yè)務收入僅占12.66%。
據(jù)悉，朱保全從去年9月開始密集走訪調研物業(yè)之外的經(jīng)營服務業(yè)務，逐步開始統(tǒng)籌相關經(jīng)營管理工作，現(xiàn)在他肩上的擔子不只有萬物云。
就在任命張海、朱保全前一天的12月1日，萬科獲大股東深鐵集團提請巨額定增議案，最高融資或超400億元；11月下旬，萬科還申請新增不超過500億元的發(fā)行直接債務融資工具授權。
融資端三箭齊發(fā)的風口下，一向低調的萬科最近大動作連連，開始頻繁落子。就像《棋王》中神秘老人所告誡王一生的那句話，“棋運不可悖，但每局的勢要自己造�！�
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