184套合院要賣(mài)3年？華夏瀾臺(tái)府咋賣(mài)得這么慢？

上月初，地處草海片區(qū)的華夏·瀾臺(tái)府發(fā)布了一張海報(bào)，自稱(chēng)“城市院子，一席必爭(zhēng)，僅余30席”。許多人正是看了這張海報(bào)，才知道華夏瀾臺(tái)府的合院居然還沒(méi)有賣(mài)完，而且還剩30套之多。

要知道華夏瀾臺(tái)府總共也才184套合院，30套就是六分之一，而項(xiàng)目至少在2020年5月就已開(kāi)始銷(xiāo)售，如今已超過(guò)2年，按這個(gè)速度清盤(pán)至少還得一年。瀾臺(tái)府的位置在近兩年炙手可熱的草海邊，又是深受市場(chǎng)追捧的稀缺產(chǎn)品合院，賣(mài)得這么慢，還是有點(diǎn)出乎市場(chǎng)的意料。

華夏瀾臺(tái)府前不久發(fā)布的海報(bào)

華夏瀾臺(tái)府是和臨近的金地云海一號(hào)、中鐵諾德山海春風(fēng)在2018年一起拿地的，其中瀾臺(tái)府最小，只有94畝土地，產(chǎn)品也比較純粹，除了合院就是少量洋房，可是規(guī)模更大、面積有170畝的云海一號(hào)早已賣(mài)完，其中合院更是最早清盤(pán)，占地面積最大的、有250畝土地的中鐵諾德山海春風(fēng)現(xiàn)在也只剩少量洋房在售，合院早已賣(mài)完，而面積最小的華夏瀾臺(tái)府卻賣(mài)得最慢。

按現(xiàn)在的銷(xiāo)售速度，華夏瀾臺(tái)府要賣(mài)掉剩余的30套合院，恐怕還要一年左右的時(shí)間，因?yàn)榻衲晟习肽耆A夏瀾臺(tái)府的銷(xiāo)售額只有7700萬(wàn)元，按其售價(jià)，即便賣(mài)掉的全部是戶(hù)型最小的合院，也就10套左右，而剩余還有30套合院，其中應(yīng)該還有500多平米的大戶(hù)型合院，再過(guò)一年也未必能全部賣(mài)掉。

今年上半年，華夏瀾臺(tái)府在昆明別墅項(xiàng)目中銷(xiāo)售額僅列第十

180多套房，如果是普通項(xiàng)目的普通住宅，可能開(kāi)盤(pán)一天就賣(mài)掉了，但華夏瀾臺(tái)府卻要賣(mài)3年都還不一定能清盤(pán)。

華夏瀾臺(tái)府銷(xiāo)售速度如此慢，是因?yàn)榈囟魏彤a(chǎn)品有什么問(wèn)題嗎？

其實(shí)地段和產(chǎn)品本身不僅沒(méi)問(wèn)題，而且是昆明頂級(jí)資源。

華夏瀾臺(tái)府位于草海南岸，在中鐵諾德山海春風(fēng)和寶能滇池九璽之間，一路之隔就是草海湖濱生態(tài)濕地，最近處距離草海水面也就100多米，環(huán)境和景色沒(méi)話(huà)說(shuō)。

再說(shuō)產(chǎn)品，華夏瀾臺(tái)府主打合院，而合院是近幾年昆明最受歡迎的高端房產(chǎn)，尤其是草海沿岸的合院，幾乎取代了別墅在昆明住宅市場(chǎng)上的頂級(jí)生態(tài)位，價(jià)格昂貴也不愁賣(mài)，像云海一號(hào)的合院，賣(mài)到五六萬(wàn)一平米仍很搶手。

瀾臺(tái)府的開(kāi)發(fā)商華夏陽(yáng)光，是昆明最擅長(zhǎng)開(kāi)發(fā)高端項(xiàng)目的房企之一，長(zhǎng)期扎根滇池路，此前在滇池路開(kāi)發(fā)的高端項(xiàng)目，從華夏御府到華夏天璟灣再到華夏四季，都賣(mài)得很好，其中華夏四季的樓王還創(chuàng)下昆明高端豪宅的價(jià)格紀(jì)錄——每平米接近10萬(wàn)，因此就開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)而言，華夏陽(yáng)光沒(méi)什么問(wèn)題，項(xiàng)目本身也沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)有停工或質(zhì)量方面的負(fù)面消息。

那么，是不是華夏瀾臺(tái)府的價(jià)格太貴了呢？

其實(shí)也不見(jiàn)得，華夏瀾臺(tái)府目前報(bào)價(jià)800萬(wàn)-1600萬(wàn)一套，算下來(lái)也就3萬(wàn)多到4萬(wàn)多的單價(jià)，并不比同區(qū)域的其他項(xiàng)目貴多少，現(xiàn)在仍然在售的滇池九璽合院，也差不多是這個(gè)價(jià)格。

在同行看來(lái)，華夏瀾臺(tái)府之所以比同片區(qū)其他樓盤(pán)賣(mài)得慢，一是開(kāi)發(fā)商有意控盤(pán)，本身推售速度就不快。華夏陽(yáng)光之所以這么做，是因?yàn)椴莺Ｎ恢米詈玫哪习杜R湖地塊，在寶能于2019年摘得595畝土地后，土地資源就已絕版，華夏瀾臺(tái)府奇貨可居。

華夏瀾臺(tái)府一路之隔就是草海與濕地公園

第二，去年5月份開(kāi)始的環(huán)滇開(kāi)發(fā)整頓，導(dǎo)致草海沿岸的開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售被按下暫停鍵，時(shí)間長(zhǎng)達(dá)半年，等到解封后又遭遇持續(xù)至今的樓市低潮，國(guó)內(nèi)幾乎所有開(kāi)發(fā)商的所有項(xiàng)目銷(xiāo)售都受影響，華夏瀾臺(tái)府不可能獨(dú)善其身。而金地云海一號(hào)和中鐵諾德山海春風(fēng)的合院則賣(mài)得更早，在滇池環(huán)保風(fēng)暴開(kāi)始前合院就基本賣(mài)完了。

第三，相對(duì)于同區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，華夏瀾臺(tái)府的合院戶(hù)型明顯偏大，最小也有188平米，開(kāi)盤(pán)主推的合院都是接近400平米的大戶(hù)型，目前在售的最大合院有582平米，而云海一號(hào)的合院才200多平米，最小的雙拼別墅才114平米；山海春風(fēng)最小的合院才150平米，大的也就200多。目前仍有合院在售的滇池九璽，合院面積也就200多平米。

由于瀾臺(tái)府的合院戶(hù)型普遍比同片區(qū)的其他樓盤(pán)要大，導(dǎo)致總價(jià)過(guò)高，1600萬(wàn)的總價(jià)也差不多是昆明總價(jià)最高的合院。根據(jù)華夏瀾臺(tái)府的公開(kāi)資料，售價(jià)1600萬(wàn)的合院，戶(hù)型面積多達(dá)528平米，有7室6廳6衛(wèi)2廚5陽(yáng)臺(tái)，加上露臺(tái)總共有6層，買(mǎi)得起而且需要如此大面積的客戶(hù)畢竟鳳毛麟角。

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