7月12日，仲量聯(lián)行發(fā)布《2022年上半年昆明商業(yè)地產(chǎn)市場報告》。當中顯示：昆明二季度甲寫新租放緩，旅游回溫助推零售消費復蘇。隨著暑期來臨，旅游業(yè)利好政策不斷，昆明名列暑期機票預訂熱門目的地前十。下半年，預計昆明消費市場將借勢旅游回暖，隨著全國各地游客的到來，購物中心消費將得到穩(wěn)步提升。

新租放緩，策略調(diào)整，租約穩(wěn)定性關(guān)注度提升

4月后，沿海疫情反彈，外省頭部企業(yè)入昆選址暫緩。宏觀環(huán)境不確定性增加，致使市場主體在房地產(chǎn)策略方面趨于審慎。在傳統(tǒng)成交旺季的二季度，昆明甲級辦公樓市場新租量僅實現(xiàn)一季度的67.8%。

市場需求的看跌預期也讓租戶結(jié)構(gòu)、租約穩(wěn)定性的議題走熱。季內(nèi)，本土小微企業(yè)受疫情沖擊大。數(shù)據(jù)顯示，300平方米及以下的租戶流失率達9.2%。該類企業(yè)抗風險能力較弱，開源節(jié)流以應對主營業(yè)務(wù)收入不足。退租、縮租等趨緊的房地產(chǎn)策略更為常見。從行業(yè)來看，零售貿(mào)易、消費服務(wù)受影響更大；房地產(chǎn)行業(yè)的復蘇之路亦步亦趨。

上半年，昆明甲級辦公樓市場凈吸納量僅實現(xiàn)7100平方米，空置率累計上漲2.7個百分點。供應方面，2022年上半年昆明全市僅錄得中交南亞總部大廈交付，這也是巫家壩商務(wù)區(qū)首個辦公樓項目，城市新增供應處于低位。

基建、IT軟件類企業(yè)需求相對穩(wěn)健，律所等專業(yè)服務(wù)企業(yè)表現(xiàn)亮眼

2022年前5月，昆明市固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）同比增長0.5%，其中基礎(chǔ)設(shè)施投資增長11.0%，基建類企業(yè)持續(xù)助力昆明重點項目建設(shè)，上半年昆明甲級辦公樓中約25.3%的辦公需求來自地產(chǎn)建筑，該行業(yè)亦為昆明市場主要需求來源。此外，伴隨著科技產(chǎn)業(yè)布局調(diào)整，西部科技互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢加速提升。甲級物業(yè)中科技互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)占比持續(xù)上升，上半年新租占比17.3%。其中，服務(wù)B端的軟硬件類企業(yè)需求持續(xù)穩(wěn)健，未來昆明辦公樓市場將承接更多相關(guān)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。

受疫情影響，各類資本交易、小微企業(yè)產(chǎn)生的合同糾紛的劇增為律所帶來業(yè)務(wù)和收入增長。2022年上半年專業(yè)服務(wù)類需求占比錄得約16.5%，由律所為代表的商務(wù)服務(wù)類公司的需求增長。與此同時，為小微客戶、個體經(jīng)營者等主要客群解決短期資金周轉(zhuǎn)問題的小額貸款行業(yè)，二季度需求亦有小幅增長。

政策利好加持，“穩(wěn)續(xù)租”成市場第一要務(wù)

為有效穩(wěn)住當前入駐率，部分業(yè)主對于高風險行業(yè)客戶實行提前預警，擴大房源招商期，降低樓宇空置成本；對于租賃相對穩(wěn)定企業(yè)，業(yè)主則更加注重提高客戶黏性、增加樓宇福利等策略。6月，昆明市人民政府印發(fā)的《扎實穩(wěn)住經(jīng)濟增長的實施方案》發(fā)布多條企業(yè)紓困政策，未來將有效緩解企業(yè)運營難題，進一步穩(wěn)定辦公樓市場。

針對新租企業(yè)，擴大營銷、價格優(yōu)惠仍為市場主要手段。二季度市場需求走低，租金下行壓力再次加大。截至第二季度末，昆明甲級辦公樓平均租金錄得78.6元平方米月，上半年累積跌幅1.5%，其中一季度環(huán)比跌幅0.7%，二季度環(huán)比跌幅0.8%。

全年需求或低于預期，短期內(nèi)價格策略仍為關(guān)鍵

隨著第三季度多城市復工復產(chǎn)，辦公樓需求有望出現(xiàn)回暖跡象。但與2020年相比，今年市場的整體不確定性相對上升，企業(yè)與個人“觀望”的邊界或?qū)⒈环糯螅唐谟绊懕环糯�，全年辦公樓需求或?qū)⒌陀陬A期�？罩脡毫Χ唐陔y以消化，租金下降趨勢或?qū)⒊掷m(xù)。但長期來看，隨著6月地鐵5號線的開通，昆明基礎(chǔ)建設(shè)進入快車道，城市更新的推進將有效煥活昆明產(chǎn)業(yè)動能。在迎接西部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移與對外貿(mào)易窗口雙向機遇下，昆明辦公樓需求端長期看漲。而辦公樓產(chǎn)品、服務(wù)與高質(zhì)量企業(yè)需求的匹配情況則是未來實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)落地的關(guān)鍵。

宏觀環(huán)境下租賃需求放緩，全市空置率有所上升

受疫情散點復發(fā)影響，經(jīng)濟指標增速回落，消費下行壓力有所加大。1-5月，全市社會消費品零售總額1,229.6億元，同比下降2.3%。其中，商品零售1,019.0億元，下降2.3%；餐飲收入210.6億元，下降2.7%。購物中心品牌調(diào)整增多，新租需求減弱，商場去化速度放緩。其中，餐飲受到較大沖擊，部分外來連鎖餐飲品牌市場表現(xiàn)不及預期，已開啟新一輪店鋪優(yōu)化調(diào)整。此外，受去年頒布的“雙減”政策的持續(xù)影響，部分教培機構(gòu)轉(zhuǎn)型困難進而退出市場。截至二季度末，昆明優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場空置率較去年年末上升2.9個百分點，報15.4%。租金方面，疫情給市場帶來的不確定性增加，消費者變得更加謹慎，商家拓店也更趨保守。為激活市場、提升入駐率，部分商場運營方降低市場預期，希望通過租金策略實現(xiàn)議價換量，擴大體驗業(yè)態(tài)引入比例。受此影響，全市上半年優(yōu)質(zhì)購物中心首層平均租金較去年年末下降1.1%，報364.8元平方米月。

暑假開啟，昆明名列暑期機票預訂熱門目的地前十

供應方面，預計下半年南亞風情第壹城與七彩Me Town將完成升級調(diào)改；明年市場還將迎來包括萬象城、龍湖時代天街在內(nèi)的多個優(yōu)質(zhì)項目入市，商業(yè)環(huán)境持續(xù)優(yōu)化。與此同時，城市軌道交通日趨完善，地鐵5號線的開通將串聯(lián)多個購物中心，購物通達性顯著提升。

伴隨暑期來臨，旅游業(yè)利好政策不斷，昆明市隨即推出減免門票、住宿打折等優(yōu)惠活動。大數(shù)據(jù)顯示，昆明名列暑期機票預訂熱門目的地前十。從長遠看，伴隨社會經(jīng)濟向前發(fā)展，消費者追求更高品質(zhì)的物質(zhì)和精神生活的趨勢將持續(xù)。下半年，預計昆明消費市場將借勢旅游回暖，隨著全國各地游客的到來，購物中心消費將得到穩(wěn)步提升。

仲量聯(lián)行華西區(qū)研究部總監(jiān)朱建輝表示：“昆明商業(yè)地產(chǎn)市場整體處于成長期，新興區(qū)域仍有投資機遇。下半年，社會經(jīng)濟活動與來滇旅游客流也將有望在暑期黃金檔期陸續(xù)復蘇。長期來看，昆明商業(yè)地產(chǎn)市場的有序發(fā)展需要依托政府積極推動產(chǎn)業(yè)招引、引入地標商業(yè)項目，從而實現(xiàn)市場的提檔升級�！�

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