首個保障性租賃住房REITs管理人回復(fù)問詢：項目已具備產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定現(xiàn)金流能力

7月5日，紅土創(chuàng)新基金管理有限公司、深創(chuàng)投紅土資產(chǎn)管理（深圳）有限公司發(fā)布對深圳證券交易所問詢函的回復(fù)。

上述公司此前收到《關(guān)于紅土創(chuàng)新深圳人才安居保障性租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金上市和深創(chuàng)投-深圳人才安居保障性租賃住房資產(chǎn)支持專項計劃掛牌條件確認(rèn)申請文件的審核問詢函》，現(xiàn)作出回復(fù)：

基礎(chǔ)設(shè)施項目均已投入運營，其中安居百泉閣項目于2022年1月開始運營，安居錦園項目于2021年11月開始運營，保利香檳苑項目于2020年7月開始運營，鳳凰公館項目于2020年11月開始運營。四個項目運營時間雖然未滿3年，但已具備產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定現(xiàn)金流的能力，符合《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》規(guī)定的原則。

從出租率看，安居百泉閣項目、安居錦園項目、保利香檳苑項目和鳳凰公館項目均已達(dá)到較高的出租率，截至2022年3月31日，其保障性租賃住房的出租率分別為99%、99%、100%和98%，入住群體素質(zhì)和收入水平較高，租金支付能力較強，發(fā)生欠租等違約事項的3風(fēng)險較低。預(yù)計未來項目能夠產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

從現(xiàn)有租約租賃期限看，四個項目租約期限較長，3年期租約的占比高達(dá)98%，且租約到期前承租人可以申請續(xù)簽，每次續(xù)簽時租約期限仍為3年，續(xù)簽政策能保持租約持續(xù)穩(wěn)定。

根據(jù)《可供分配金額測算報告及審核報告》，在相關(guān)假設(shè)前提下，預(yù)計2022年7-12月及2023年度基金的可供分配金額分別為2453萬元元和4918萬元，以基礎(chǔ)設(shè)施項目的評估值11.58億元作為募集資金規(guī)模測算，投資人凈現(xiàn)金流分派率（預(yù)計年度可供分配金額/公募基金募集規(guī)模）分別為4.24%和4.25%。因此，在定價合理的情況下，底層資產(chǎn)能夠為投資者提供良好的回報。

6月20日，深交所更新了紅土創(chuàng)新深圳人才安居保障性租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金項目的審核狀態(tài)，該項目的狀態(tài)目前為 " 已問詢 "。

據(jù)了解，該基金為首個保障性租賃住房REITs，基礎(chǔ)設(shè)施項目類型為保障性租賃住房，主要原始權(quán)益人深圳市人才安居集團(tuán)有限公司，基金管理人紅土創(chuàng)新基金管理有限公司，專項計劃管理人深創(chuàng)投紅土資產(chǎn)管理（深圳）有限公司。托管人為招商銀行股份有限公司。

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