上個月，龍湖山海原著新地塊攬境取得了首張預(yù)售證，隨后公開了首開單價：23000元每平。攬境雖然用了新的推廣名，但其實是山海原著的一部分，只不過是高層住宅。而山海原著在去年首開的時候，已經(jīng)有一個高層地塊，即山海原著·御景，現(xiàn)在仍然在售，而售價卻只有16000元/平米。

都是山海原著的高層產(chǎn)品，只不過分屬兩個地塊，可是兩個地塊其實僅一路之隔，環(huán)境和配套都一樣，為什么價格差距卻這么大？龍湖這是什么招數(shù)？

帶著這個疑問，云南房網(wǎng)小編走訪了項目現(xiàn)場。

山海原著攬境和御景僅一路之隔

龍湖山海原著攬境位于前衛(wèi)西路與東海路交叉口，正對面就是公園1903，地塊占地面積42畝，容積率3.41，規(guī)劃5棟高層住宅。御景與攬境僅一路之隔，地塊占地面積35畝，容積率3.85，規(guī)劃4棟高層和一所幼兒園。

從沙盤上可以看到，攬境地塊住宅呈“一字型”錯開分布，樓與樓之間互不遮擋，視野寬闊，而御景地塊住宅呈圍合分布，更靠近高架橋。

攬境最大的184平米戶型

戶型方面，攬境主打精裝大平層，首開只有兩個戶型，最小143平米（裝標4000元每平），最大184平米（裝標4500元每平），梯戶比為2梯2戶/2梯3戶，都是四房戶型，偏改善。

御景戶型相對來說要小一點，最小97平米，最大147平米，梯戶比為2梯5戶/2梯7戶設(shè)計，三到四房設(shè)計，毛坯交付。

攬境143平米樣板間實拍

攬境4000-4500平米的裝標，家具衛(wèi)浴均采用漢斯格雅、日立、西門子等國內(nèi)外知名品牌，全屋配備中央空調(diào)、新風(fēng)、地暖智能系統(tǒng)等。

在園林景觀方面，按照龍湖的宣傳資料，攬境也要更高級一些，據(jù)說是以安縵酒店為靈感來源和設(shè)計提煉理。但因為龍湖山海原著本身所處的環(huán)境就很好，整個項目容積率又比較低，所以景觀方面的差距并不足以將兩個地塊的價差拉到7000元。

龍湖攬境示范區(qū)實拍

造成攬境和御景價格差距的最大因素實際上是裝修，攬境的裝標據(jù)說達到了每平米4000-4500元，從目前宣傳的中央空調(diào)、新風(fēng)、地暖、智能家居等配置來說，這個裝標并不算虛夸，而僅此一項，就讓攬境在成本上至少要比御景每平米貴四五千元，其他兩三千的差額則來自更好的位置和景觀，更低的容積率，更大的戶型以及更高端的客群定位。

其實從戶型面積段看，就能發(fā)現(xiàn)御景和攬境針對的目標客群并不一致，因為御景最大的戶型（147平米）差不多就是攬境的起步戶型（143平米），御景針對的客群是購買力不算很強，但又對龍湖品牌和山海原著所在的地段高度認可的人群，所以最小的戶型才94平米。

而攬境針對的客群是高凈值，對生活品質(zhì)有更高追求的人群，所以最大戶型達到184平米，裝修上也達到昆明一線水準。

因此，御景和攬境之間7000元的價差看似很大，其實處于合理區(qū)間，通過不同的定位和產(chǎn)品檔次區(qū)隔，龍湖山海原著的高層住宅實現(xiàn)了從90多平米的中小戶型，到180平米以上大平層，從毛坯房到高檔精裝住宅的全覆蓋，鎖定了不同購買力、不同家庭結(jié)構(gòu)的廣泛客群，可以說是贏家通吃了。

可能有人會問，山海原著作為度假區(qū)核心的絕版地塊，各方面條件都十分優(yōu)越，為什么御景不干脆和攬境一樣，走大戶型精裝路線，獲取更高溢價呢？原因很可能在于御景地塊有點靠近繞城高速，開發(fā)高端大平層有一定風(fēng)險。因為高端客群和普通改善客群相比，價格敏感度較低而產(chǎn)品敏感度更高，后者則相反。

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