上個(gè)月，龍湖山海原著新地塊攬境取得了首張預(yù)售證，隨后公開了首開單價(jià)：23000元每平。攬境雖然用了新的推廣名，但其實(shí)是山海原著的一部分，只不過(guò)是高層住宅。而山海原著在去年首開的時(shí)候，已經(jīng)有一個(gè)高層地塊，即山海原著·御景，現(xiàn)在仍然在售，而售價(jià)卻只有16000元/平米。

都是山海原著的高層產(chǎn)品，只不過(guò)分屬兩個(gè)地塊，可是兩個(gè)地塊其實(shí)僅一路之隔，環(huán)境和配套都一樣，為什么價(jià)格差距卻這么大？龍湖這是什么招數(shù)？

帶著這個(gè)疑問，云南房網(wǎng)小編走訪了項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)。

山海原著攬境和御景僅一路之隔

龍湖山海原著攬境位于前衛(wèi)西路與東海路交叉口，正對(duì)面就是公園1903，地塊占地面積42畝，容積率3.41，規(guī)劃5棟高層住宅。御景與攬境僅一路之隔，地塊占地面積35畝，容積率3.85，規(guī)劃4棟高層和一所幼兒園。

從沙盤上可以看到，攬境地塊住宅呈“一字型”錯(cuò)開分布，樓與樓之間互不遮擋，視野寬闊，而御景地塊住宅呈圍合分布，更靠近高架橋。

攬境最大的184平米戶型

戶型方面，攬境主打精裝大平層，首開只有兩個(gè)戶型，最小143平米（裝標(biāo)4000元每平），最大184平米（裝標(biāo)4500元每平），梯戶比為2梯2戶/2梯3戶，都是四房戶型，偏改善。

御景戶型相對(duì)來(lái)說(shuō)要小一點(diǎn)，最小97平米，最大147平米，梯戶比為2梯5戶/2梯7戶設(shè)計(jì)，三到四房設(shè)計(jì)，毛坯交付。

攬境143平米樣板間實(shí)拍

攬境4000-4500平米的裝標(biāo)，家具衛(wèi)浴均采用漢斯格雅、日立、西門子等國(guó)內(nèi)外知名品牌，全屋配備中央空調(diào)、新風(fēng)、地暖智能系統(tǒng)等。

在園林景觀方面，按照龍湖的宣傳資料，攬境也要更高級(jí)一些，據(jù)說(shuō)是以安縵酒店為靈感來(lái)源和設(shè)計(jì)提煉理。但因?yàn)辇埡胶Ｔ旧硭幍沫h(huán)境就很好，整個(gè)項(xiàng)目容積率又比較低，所以景觀方面的差距并不足以將兩個(gè)地塊的價(jià)差拉到7000元。

龍湖攬境示范區(qū)實(shí)拍

造成攬境和御景價(jià)格差距的最大因素實(shí)際上是裝修，攬境的裝標(biāo)據(jù)說(shuō)達(dá)到了每平米4000-4500元，從目前宣傳的中央空調(diào)、新風(fēng)、地暖、智能家居等配置來(lái)說(shuō)，這個(gè)裝標(biāo)并不算虛夸，而僅此一項(xiàng)，就讓攬境在成本上至少要比御景每平米貴四五千元，其他兩三千的差額則來(lái)自更好的位置和景觀，更低的容積率，更大的戶型以及更高端的客群定位。

其實(shí)從戶型面積段看，就能發(fā)現(xiàn)御景和攬境針對(duì)的目標(biāo)客群并不一致，因?yàn)橛白畲蟮膽粜停?47平米）差不多就是攬境的起步戶型（143平米），御景針對(duì)的客群是購(gòu)買力不算很強(qiáng)，但又對(duì)龍湖品牌和山海原著所在的地段高度認(rèn)可的人群，所以最小的戶型才94平米。

而攬境針對(duì)的客群是高凈值，對(duì)生活品質(zhì)有更高追求的人群，所以最大戶型達(dá)到184平米，裝修上也達(dá)到昆明一線水準(zhǔn)。

因此，御景和攬境之間7000元的價(jià)差看似很大，其實(shí)處于合理區(qū)間，通過(guò)不同的定位和產(chǎn)品檔次區(qū)隔，龍湖山海原著的高層住宅實(shí)現(xiàn)了從90多平米的中小戶型，到180平米以上大平層，從毛坯房到高檔精裝住宅的全覆蓋，鎖定了不同購(gòu)買力、不同家庭結(jié)構(gòu)的廣泛客群，可以說(shuō)是贏家通吃了。

可能有人會(huì)問，山海原著作為度假區(qū)核心的絕版地塊，各方面條件都十分優(yōu)越，為什么御景不干脆和攬境一樣，走大戶型精裝路線，獲取更高溢價(jià)呢？原因很可能在于御景地塊有點(diǎn)靠近繞城高速，開發(fā)高端大平層有一定風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)楦叨丝腿汉推胀ǜ纳瓶腿合啾�，價(jià)格敏感度較低而產(chǎn)品敏感度更高，后者則相反。

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