4月1日，云南房網(wǎng)曾預測昆明可能很快也將出臺樓市刺激政策，半個月后，預測成真。昨日（4月16日），昆明市政府辦公室發(fā)布了《關于促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預期工作的意見》（以下稱《意見》），出臺8條措施，對房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)和需求環(huán)節(jié)都給與了支持，意在促進昆明市房地產(chǎn)市場健康發(fā)展和良性循環(huán)。

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《意見》共有8條措施，分別對商業(yè)物業(yè)去化、商務用地供應、開發(fā)商資金緩解、回遷安置、公積金貸款條件等方面給與政策支持，其中力度最大的是商業(yè)庫存去化的措施，最給力的點有這么幾個：

一是暫緩商業(yè)商務用地供應；

二是優(yōu)化土地商住比，將原來“按項目配比商業(yè)商務”，調(diào)整為“按片區(qū)配比商業(yè)商務”。最最有利于開發(fā)商的是，即便是已經(jīng)出讓的土地，房企也可以申請調(diào)整商業(yè)開發(fā)比例。

三是二環(huán)外允許將商業(yè)商務用地調(diào)整為新型產(chǎn)業(yè)用地。

四是二環(huán)外商務辦公項目可以改建為保障性租賃住房，建成后由企業(yè)自持，納入昆明保障住房體系。

這幾項措施很顯然是為了解決目前昆明市場上商業(yè)物業(yè)庫存過高，開發(fā)比例不合理，企業(yè)壓力過大的問題，在供應和消化兩方面都有力度很大的支持，特別是一些尚未出讓土地的新項目，按照按片區(qū)配比商業(yè)商務用地的新政策，可以大大減輕未來拿地房企的開發(fā)壓力。而已出讓項目如果尚未開工，也可以申請調(diào)整開發(fā)比例。

昆明商業(yè)物業(yè)大量過剩

另外，《意見》也針對開發(fā)企業(yè)資金壓力比較大的問題，在土地出讓金繳納，手續(xù)辦理，項目規(guī)劃方面也給與了更寬松的政策條件。對房地產(chǎn)企業(yè)早有呼聲的預售資金監(jiān)管使用問題，《意見》也提出“合理確定商品房預售資金監(jiān)管額度，超出監(jiān)管額度的資金可由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提取使用�！�

而在刺激市場需求方面，《意見》明確提出要加大貨幣化安置力度，鼓勵貨幣化安置。此前云南房網(wǎng)曾預測昆明如果要刺激房地產(chǎn)市場，比較可行的辦法是放寬公積金貸款條件，《意見》對此也做出了安排，表示將“提高公積金貸款額度，降低二套房首付比例”。雖然《意見》并未明確具體比例和金額，但近期業(yè)內(nèi)已經(jīng)有小道消息流出，稱昆明市公積金個人貸款額度將提高到50萬，雙人提高到80萬，二套房首付比例降低為30%。

必須要說明的是，此次昆明市出臺房地產(chǎn)新政，與之前鄭州、福州、哈爾濱、蘭州等地刺激樓市的政策并不一樣，刺激消費并不是《意見》的重點，所以也并沒有取消昆明早就出臺的限售、限購、限價等政策，僅僅在公積金貸款和貨幣化安置等方面有所體現(xiàn)，新政的側(cè)重點在于消化商業(yè)庫存，為開發(fā)企減負，穩(wěn)定房價，提升房企拿地意愿，穩(wěn)定市場預期。

因此，《意見》總體上更加有利于供給側(cè)，對開發(fā)企業(yè)的支持比較大，有利于復蘇昆明土地市場，對于持有商業(yè)用地還沒有開發(fā)，或者一二級聯(lián)動即將拿地的房企來說，最新政策簡直是雪中送炭；但對于已經(jīng)投入開發(fā)，正在昆明寫字樓、商業(yè)和公寓“紅�！敝辛餮獜P殺的房企來說，政策卻來得晚了一些。

盡管《意見》也允許在建商業(yè)物業(yè)轉(zhuǎn)型保障性住宅，以及轉(zhuǎn)為教育、培訓、康養(yǎng)等功能，但基本都需要開發(fā)商自持運營，意義其實不大。因此，有些手里壓著大量公寓、商鋪的房企在看到《意見》后，不無幽怨地說，其實昆明商業(yè)物業(yè)早就過剩，按片區(qū)而不是按項目配比商業(yè)也符合當今線下商業(yè)發(fā)展的趨勢，現(xiàn)在的政策調(diào)整是對的，可是為啥不早點出臺呢？

附：昆明市人民政府辦公室關于促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預期工作的意見