眼下昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)有個(gè)特點(diǎn)，作為傳統(tǒng)市中心區(qū)域的一環(huán)板塊，雖然項(xiàng)目也不算少，但卻基本都分布在一環(huán)路沿線(xiàn)，大致有八九個(gè)樓盤(pán)，其中即將推向市場(chǎng)的大華新項(xiàng)目很可能是個(gè)攪局者。
為什么說(shuō)這個(gè)項(xiàng)目會(huì)是一個(gè)“攪局者”的角色呢？
首先是產(chǎn)品類(lèi)型比較純粹，不屬于城改項(xiàng)目，不涉及回遷房建設(shè)。
如果把位于一環(huán)邊上的項(xiàng)目算在內(nèi)，目前昆明一環(huán)板塊的樓盤(pán)有華潤(rùn)中心、碧桂園·隆盛府、龍江·金茂府、藝城·春城玖號(hào)、眾安·白馬御府、融創(chuàng)·春城書(shū)院、碧桂園·翠湖映象、翠湖一品等，這些樓盤(pán)大多數(shù)都是城改項(xiàng)目，絕大多數(shù)或多或少要配建一定比例的回遷房。
眾所周知，回遷房的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)要低于商品房，有許多夾雜回遷戶(hù)的高端小區(qū)都會(huì)有商品房業(yè)主和回遷戶(hù)的矛盾。大華新項(xiàng)目沒(méi)有安置房，這對(duì)面積不算大的高端樓盤(pán)來(lái)說(shuō)很重要。
大華一二一大街總部基地項(xiàng)目，南側(cè)緊鄰一二一大街
其次是容積率比較低，而綠化率卻比較高。
下圖便是昆明一環(huán)項(xiàng)目的規(guī)劃指標(biāo)對(duì)比情況，大華項(xiàng)目的容積率最低，只有2.88，比剛剛出讓的綠地陳家營(yíng)地塊，以及下月出讓的國(guó)貿(mào)地塊都要低，而綠地率則在所有一環(huán)項(xiàng)目中最高，接近45%。
現(xiàn)目前昆明一環(huán)在建項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)情況：大華的項(xiàng)目容積率最低且綠地率最高
正因?yàn)橐?guī)劃條件比較優(yōu)越，所以大華項(xiàng)目的總層高也是一環(huán)項(xiàng)目中最低的，最高只有22層，這樣的建筑高度，不要說(shuō)在一環(huán)板塊，在整個(gè)三環(huán)內(nèi)都不太多了。
第三是配套有優(yōu)勢(shì)。
其實(shí)一環(huán)板塊的樓盤(pán)在配套上都不差，大華新項(xiàng)目略強(qiáng)一點(diǎn)的地方有三點(diǎn)：
一、地鐵上蓋，樓盤(pán)入口就緊鄰地鐵4號(hào)線(xiàn)小菜園站，到5號(hào)線(xiàn)圓通山站也不太遠(yuǎn)；
二、距離圓通山、翠湖等公園比較近，基本都在步行可達(dá)的范圍；
三、周邊名校林立，云大附屬學(xué)校、師大附屬學(xué)校、財(cái)大附屬學(xué)校都在附近，雖然項(xiàng)目將來(lái)劃片學(xué)校還不太清楚，但應(yīng)該不會(huì)差。
大華總部基地項(xiàng)目的位置
第四是項(xiàng)目自帶商業(yè)。
大華項(xiàng)目本身就有一個(gè)商業(yè)地塊，從規(guī)劃設(shè)計(jì)效果圖看，底層有不小的商業(yè)體量，這將彌補(bǔ)小菜園、一二一大街片區(qū)缺乏大型商業(yè)體的缺陷，補(bǔ)足片區(qū)的商業(yè)配套短板。
從上述四個(gè)方面看，大華新項(xiàng)目和一環(huán)板塊的其他樓盤(pán)相比，規(guī)劃條件上、配套上沒(méi)有什么短板，和集中于環(huán)城南路的大部分競(jìng)品相比，商業(yè)購(gòu)物方面稍微弱一點(diǎn)，但多了地鐵，周邊則多了公園和數(shù)量眾多的名校。如果產(chǎn)品力和定價(jià)也有競(jìng)爭(zhēng)力的話(huà)，大華總部基地項(xiàng)目一定會(huì)成為一環(huán)板塊的攪局者。
大華一二一大街總部基地項(xiàng)目住宅建筑外立面效果圖
從披露的規(guī)劃效果圖來(lái)看，項(xiàng)目大面積采用玻璃幕墻，風(fēng)格類(lèi)似于山海灣8號(hào)、金茂府、錦粼天序、西派國(guó)樾、美的北京路8號(hào)等，定位上也應(yīng)該是對(duì)標(biāo)昆明其他開(kāi)發(fā)商的同類(lèi)TOP級(jí)項(xiàng)目，但大華面臨的問(wèn)題是，旗下暫時(shí)還沒(méi)有取得全國(guó)聲望的TOP級(jí)產(chǎn)品系，目前在昆明開(kāi)發(fā)的錦繡系、公園系樓盤(pán)又偏向于剛需剛改，如果一二一大街的總部項(xiàng)目是大華在昆明的首個(gè)高端樓盤(pán)，市場(chǎng)還有個(gè)接受過(guò)程。
根據(jù)大華集團(tuán)官方資料，其產(chǎn)品系分為錦繡系、公園系、世家系和TOP系，其中錦繡系在昆明已經(jīng)有兩個(gè)樓盤(pán)，公園系有一個(gè)，只有世家系還沒(méi)有落地昆明，但大華的TOP系似乎也并非世家系，各地被稱(chēng)為T(mén)OP級(jí)的大華樓盤(pán)又有什么府系、斐系等，并不統(tǒng)一，感覺(jué)在全國(guó)的品牌識(shí)別度和傳播力還有待提高。
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