綠城這是憋壞了

今年2月24日，云南房網(wǎng)在微信公號(hào)上發(fā)布了陳家營57畝住宅用地出讓的消息。文章推送后不久，主導(dǎo)陳家營城改的德潤地產(chǎn)有關(guān)人士聯(lián)系云南房網(wǎng)，希望撤稿。撤稿也不是文章內(nèi)容有什么錯(cuò)誤，而是因?yàn)橥恋爻鲎屧诩�，德潤和合作方綠城志在必得，不希望橫生枝節(jié)。

云南房網(wǎng)能夠理解開發(fā)商的心情，于是撤下了當(dāng)天的文章。

陳家營地塊南側(cè)是大商匯，北側(cè)是水岸青城，位置優(yōu)越

其實(shí)德潤和綠城的合作中，綠城才是大股東，綠城拿地的愿望更為迫切。一個(gè)例證是，在3月23日陳家營地塊正式出讓之前，綠城已經(jīng)對(duì)外釋放了這個(gè)項(xiàng)目的部分信息，甚至透露4月份就會(huì)發(fā)布具體產(chǎn)品�？梢娋G城對(duì)陳家營這塊地也早就視為囊中之物，不容有失。

3月23日，陳家營地塊成功出讓，綠城和德潤合作成立的昆明潤綠置業(yè)如愿拿地，綠城在雙塔片區(qū)的第二個(gè)項(xiàng)目敲定，預(yù)計(jì)和綠城早就從復(fù)地手上收購的另一個(gè)同樣在雙塔片區(qū)的72畝項(xiàng)目同步推出。

兩個(gè)項(xiàng)目同期亮相，加起來129畝，對(duì)于整個(gè)綠城來說只是一小步，但對(duì)于綠城在昆明的開發(fā)歷史來說，卻是一大步。

①

綠城這家公司，江湖上早有名望，和昆明也頗有淵源。

2000年，昆明有一家叫晨光房地產(chǎn)公司的企業(yè)，打算在金殿旁邊開發(fā)高端別墅項(xiàng)目，學(xué)習(xí)的模板就是綠城旗下大名鼎鼎的玫瑰園和桃花源，為此，開發(fā)商多次到杭州綠城的這兩個(gè)項(xiàng)目參觀，不僅設(shè)計(jì)上幾乎像素級(jí)模仿，連部分建材，比如外墻的人造石，都特意選了綠城的供應(yīng)商。

昆明這個(gè)項(xiàng)目叫高天流云，賣得不錯(cuò)，也算是一段時(shí)間內(nèi)昆明獨(dú)棟別墅的天花板，昆明人也間接見識(shí)了綠城的產(chǎn)品風(fēng)采，但要真正看到、買到綠城的項(xiàng)目和房子，卻要到2020年的綠城誠園。

模仿綠城項(xiàng)目的昆明別墅盤高天流云

為什么綠城進(jìn)入昆明這么晚，而且一開始只是個(gè)小項(xiàng)目？這就要從綠城這家公司的歷史和發(fā)展風(fēng)格說起了。

綠城的名氣很大，產(chǎn)品口碑不用說，早就被公認(rèn)為中國豪宅三大開發(fā)商之一，卻在幾個(gè)關(guān)鍵時(shí)刻錯(cuò)過了進(jìn)入昆明的時(shí)機(jī)，以至于2019年才正式入昆拿地。

②

在綠城之前，國內(nèi)房企進(jìn)入昆明有過兩個(gè)高潮。

第一個(gè)高潮是2008年到2010年，當(dāng)時(shí)國內(nèi)出臺(tái)了4萬億刺激政策，金錢橫流，樓市迅速升溫，國內(nèi)大型房企第一波西進(jìn)運(yùn)動(dòng)開啟，萬科、保利、招商、華僑城、龍湖、海倫堡等公司，都是在這個(gè)時(shí)期進(jìn)入昆明市場的。

保利置業(yè)是最早進(jìn)入昆明的央企開發(fā)商之一（圖為保利中心）

第二個(gè)入昆高潮，則出現(xiàn)在2014-2018年，這時(shí)候國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)開始流行“高周轉(zhuǎn)”模式，上規(guī)模、沖擊千億成為國內(nèi)房企的共同目標(biāo)，而擴(kuò)大規(guī)模最有效的方式是進(jìn)入更多的城市，所以碧桂園、融創(chuàng)、中南、華潤、新城、中鐵建、陽光城、金科等公司紛紛進(jìn)入昆明。

在這兩波房企入昆高潮中，綠城又在做什么呢？

2009年，綠城是全國房企銷售亞軍，僅次于萬科，風(fēng)光無限，綠城董事長宋衛(wèi)平趁勢喊出了“3年超越萬科”的口號(hào)，為此大幅度提高了負(fù)債率，但在2010年的“史上最嚴(yán)”宏觀調(diào)控中，銷售大幅度下滑，資金鏈出現(xiàn)危機(jī)，以至于2011年市場傳言綠城已經(jīng)破產(chǎn)。

隨后，綠城展開自救，先是出讓部分股權(quán)給九龍倉，緊接著又將部分項(xiàng)目的一半股權(quán)賣給了融創(chuàng)，收回資金33.7億，到了2014年5月，綠城干脆與融創(chuàng)達(dá)成協(xié)議，將24%的股份以50.6億轉(zhuǎn)讓給融創(chuàng)，然而半年后，這起驚天收購卻以央企中交集團(tuán)取代融創(chuàng)告終。

在綠城“失去的5年中”，融綠之爭是重要戲碼（圖源：錢江晚報(bào)）

這也就是說，在全國性房企紛紛在昆明跑馬圈地的黃金窗口，綠城創(chuàng)始人宋衛(wèi)平的主要工作卻是降負(fù)債、談合作、轉(zhuǎn)股權(quán)，后期又陷入“融綠大戰(zhàn)”，并沒有精力擴(kuò)張市場版圖。

為什么同樣都是知名房企，惟有綠城有這么多波折？原因之一是宋衛(wèi)平執(zhí)掌下的綠城，開發(fā)項(xiàng)目不計(jì)代價(jià)，信奉慢工出細(xì)活，產(chǎn)品口碑是建立起來了，可是在信奉快周轉(zhuǎn)的市場環(huán)境中卻顯得格格不入。

2015年，中交完成對(duì)綠城的收購，通過不斷整合公司，鞏固大股東地位，到2018年確立了新的全國發(fā)展戰(zhàn)略，也正是在確立新戰(zhàn)略的次年，綠城才真正在昆明拿地成立公司。而在此之前的兩輪房企入昆高潮，綠城卻都錯(cuò)失了。

③

2019年11月，綠城在昆明拍下了高新區(qū)的一塊地，這就是后來的綠城誠園。

綠城誠園并不大，只有46畝，對(duì)于開發(fā)過無數(shù)知名樓盤的綠城來說，這只是牛刀小試，也無法充分展現(xiàn)綠城開發(fā)高端豪宅的實(shí)力，盡管如此，誠園在產(chǎn)品層面展現(xiàn)的水準(zhǔn)還是讓昆明人眼前一亮，比如設(shè)計(jì)與園林，比如精裝細(xì)節(jié)，比如標(biāo)配的游泳池，還比如工法樣板間，等等。

綠城誠園一角

有關(guān)誠園的品質(zhì)，云南房網(wǎng)曾寫過一篇《昆明精裝房的歷史、現(xiàn)實(shí)和未來》的文章，其中提到過誠園的工法樣板間，有興趣可以點(diǎn)開看一下。

誠園雖然品質(zhì)不俗，可是對(duì)于本就在昆明遲到的綠城來說，只有一個(gè)小項(xiàng)目還是不夠盡興，這才有了今年兩盤同時(shí)推向市場，也才有了打破半年多來昆明土地市場僵局的舉動(dòng)。眾所周知，受去年市場大環(huán)境的影響，昆明市已很久沒有土地交易，此前多次土地出讓均已流拍告終，綠城和德潤是自去年9月以來，首次有開發(fā)商公開拿地。

綠城斥資拿地，一方面是作為央企旗下企業(yè)，資金實(shí)力足夠，另一方面，則是2019年才進(jìn)入昆明的綠城，雖然口碑一流，經(jīng)驗(yàn)無數(shù)，卻至今只有一個(gè)小項(xiàng)目在手，有勁沒處使，有點(diǎn)“憋壞了”。

④

和第一個(gè)項(xiàng)目誠園比起來，雙塔片區(qū)的兩個(gè)新項(xiàng)目才是綠城真正的菜。

綠城的招牌是品質(zhì)，是豪宅，誠園盡管也不錯(cuò)，可是還是偏向于普通改善型住宅，而雙塔片區(qū)就不然了，這兩年已經(jīng)和巫家壩、草海、會(huì)展等區(qū)域一起，成為昆明高端居住熱門板塊，區(qū)域內(nèi)的錦粼天序最高賣到差不多3萬/平，復(fù)地云極、云和中心也都價(jià)格不低。

和同一區(qū)域內(nèi)的競品比起來，綠城無論實(shí)力、品牌還是豪宅開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，都絲毫不落下風(fēng)，更何況一出手就是兩個(gè)項(xiàng)目，分別位于雙塔片區(qū)的南北兩個(gè)區(qū)域——北片區(qū)的鳳起蘭庭緊鄰萬達(dá)廣場和地鐵2號(hào)線，配套更成熟；而南端的陳家營地塊靠近廣福路，到地鐵2號(hào)線其實(shí)也就500米，旁邊的大商匯是昆明最大建材商圈，人口密集，對(duì)高端房產(chǎn)的購買力強(qiáng)勁，綠城這個(gè)新項(xiàng)目并不愁銷路。

值得一提的是，3月23日綠城和德潤拿下的57畝陳家營地塊，只不過是陳家營城改項(xiàng)目的一小部分，更大的開發(fā)區(qū)域位于盤龍江對(duì)岸，綠城未來可施展的空間還大得很。

綠城兩個(gè)新項(xiàng)目都在盤龍江邊

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