不到20萬在昆明買套房——這種事情前幾年只能做夢想一想，如今居然真的出現(xiàn)了。雖然這個價能買到的只是公寓，但公寓也能住，而且是精裝修，確實有一定吸引力。
低價拋售公寓的項目是中海云著，近期打出的海報上稱“百變LOFT臻裝現(xiàn)房，房價18萬起”，看上去似乎是LOFT公寓起價只要18萬一套，如果確實如此，那確實值得“閉眼買”，因為中海云著LOFT公寓的面積有40多平米，要是按18萬的價格出售，折算單價只要4000多。
中海云著18萬賣公寓的海報
但云南房網(wǎng)致電中海云著售樓部得知，18萬起價的公寓其實面積只有26平方米，而且是平層，算下來每平米仍要接近7000元，盡管是精裝修，在目前昆明市場上如果按單位面積算，其實并不算最便宜的公寓。但要按總價來算，卻差不多是主城區(qū)最便宜的住房。
中海云著能做到18萬起賣公寓，主要是因為戶型面積比較小，建面只有26平米，公寓的公攤又比較大，實際套內(nèi)面積也就不到20平，只能做到一臥一衛(wèi)，差不多就是快捷酒店客房的格局。
這么小的公寓當(dāng)然沒辦法居家過日子，但卻比較適合單身者，是小戶型出租屋的良好替代。然而，中海云著每套18萬起的價格，能夠從項目所在的北市區(qū)搶走出租房的客源嗎？
其實在昆明出租房市場上，小戶型住宅是比較受歡迎的，但房源很少，所以租金反而相對來說比較高。中海云著附近小戶型出租房比較多的小區(qū)是天驕北麓，有大量面積只有20多平米左右的出租房，目前公開報價是900元-1000元/月，算下來一年就要至少11000元。要是按這個租金水平算，與其在天驕北麓租房，其實可以考慮買一套中海云著的小公寓，因為在天驕北麓租房16年，租金就夠在中海云著買套小公寓。
其實按天驕北麓小戶型的租金水平，中海云著這種小公寓也具備投資價值，如果月租達(dá)到900元，年收益率就能到6%。當(dāng)然這只是靜態(tài)理想情況，而且中海也明確說了，18萬只是起價。
中海云著去年就已交房
中海云著小戶型公寓前年的售價也在30-35萬一套，現(xiàn)在還是降了不少，只不過比起昆明有些公寓項目動輒腰斬的價格來，中海云著還算是降價不太多，這也可能是因為相比起昆明其他片區(qū)，北市區(qū)的公寓供應(yīng)量還不算太大，尤其是中海云著所在的龍泉路北段，項目雖然不少，可是商業(yè)規(guī)劃不多，和二環(huán)內(nèi)以及南市區(qū)比起來，不算公寓過剩重災(zāi)區(qū)。
近期同樣將公寓總價壓低到20萬左右的，還有保利天際。保利天際去年還是買一送一，總價要45萬一套，近期干脆推出單套20萬的價格。
中海云著公寓樣板間
昆明公寓過剩，價格雪崩已經(jīng)不是新聞，虧本賣公寓的開發(fā)商已經(jīng)比比皆是，但公寓價格盡管比同項目住宅便宜差不多一半，去化還是不太理想，主要原因是公寓除了在交易成本和使用成本上的劣勢外，還有首付比例高、按揭年限短等缺點，所以雖然單價不高，可是在首付總額和月供方面卻和貴得多的住宅差不多，當(dāng)然購房者寧愿選住宅而不是公寓。
對此，昆明開發(fā)商采取的對策是盡量壓縮總價，讓購買公寓的代價進(jìn)入一次性付款可以承受的范圍，也就是說，最好20多萬就能買一套公寓，如果單套總價能壓低到20萬以內(nèi)更好。
但壓低總價光靠降價也不行，還得壓縮戶型面積。如果是LOFT公寓，建面要控制在最多30多平米；如果是平層公寓，建面最好在30平米以內(nèi)，可是目前昆明市場上小戶型公寓大部分都在35平米以上，小于35平米的公寓并不多，所以總價控制在20萬左右其實很難。
但為了盡快去化公寓，不少開發(fā)商正在盡量壓縮戶型面積，有些改成毛坯房出售，以低總價優(yōu)勢消化公寓。但大量二三十平米成百上千套公寓集中在一棟樓，帶來的結(jié)果是公寓“鴿子籠”化、“九龍城寨”化，導(dǎo)致項目品質(zhì)劣化，居住體驗惡化。可是如今開發(fā)商賣公寓連錢都不賺了，其他哪里顧得了呢？
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