有人將專項(xiàng)維修基金稱為老舊小區(qū)的“養(yǎng)老保險(xiǎn)”，要?jiǎng)佑镁S修資金也有著嚴(yán)格的審批程序。此前，昆明市五華區(qū)金域蘭灣小區(qū)的業(yè)主們向住建部門申請(qǐng)動(dòng)用小區(qū)維修資金，卻被告知，開(kāi)發(fā)商代收維修資金后，從來(lái)沒(méi)有向住建部門繳納過(guò)。業(yè)主們憤怒之下委托小區(qū)業(yè)主委員會(huì)將開(kāi)發(fā)商告上法庭，要求開(kāi)發(fā)商繳納430萬(wàn)余元維修資金。

近日，該案經(jīng)法院審理后，判決由開(kāi)發(fā)商向五華區(qū)住建部門繳納430萬(wàn)余元專項(xiàng)維修資金。據(jù)了解，類似案件在昆明尚屬首例。

代收的住房維修基金被用光了

2005年，五華區(qū)金域蘭灣小區(qū)建成，890余戶業(yè)主陸續(xù)接到新房。在交付房屋時(shí)，開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房人代收了住房專項(xiàng)維修基金。

如今，金域蘭灣小區(qū)算得上老小區(qū)了，小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施、設(shè)備逐漸老化，需要進(jìn)行維護(hù)、修繕，業(yè)主們便向住建部門申請(qǐng)動(dòng)用住房專項(xiàng)維修基金。

在申請(qǐng)動(dòng)用專項(xiàng)維修基金時(shí)，業(yè)主們才從住建部門得知，開(kāi)發(fā)商根本沒(méi)有向住建部門移交過(guò)該筆款項(xiàng)。

業(yè)主們多次找到開(kāi)發(fā)商，要求開(kāi)發(fā)商盡快解決專項(xiàng)維修基金的事，都是無(wú)功而返。小區(qū)業(yè)主們一致推舉由小區(qū)業(yè)主委員會(huì)為代表，將開(kāi)發(fā)商告上法庭。該案成為昆明市首例小業(yè)主委員會(huì)起訴開(kāi)發(fā)商要求繳存住房專項(xiàng)維修基金的案件。

庭審中，開(kāi)發(fā)商承認(rèn)，確實(shí)未向住建部門移交過(guò)代收的住房專項(xiàng)維修基金。但開(kāi)發(fā)商說(shuō)，向業(yè)主代收的住房專項(xiàng)維修資金，早已用于小區(qū)公用部分及共用設(shè)施的維護(hù)、修繕，還有一些墊付了小區(qū)水電費(fèi)，這些費(fèi)用加起來(lái)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了所收取的住房專項(xiàng)維修基金。

開(kāi)發(fā)商還認(rèn)為，小區(qū)業(yè)主委員會(huì)無(wú)權(quán)提起本案訴訟。

法院認(rèn)定開(kāi)發(fā)商不能挪用維修資金

開(kāi)發(fā)商代收維修基金并使用的行為是否合法？

五華法院審理認(rèn)為，本案中，作為開(kāi)發(fā)建設(shè)單位，金域蘭灣小區(qū)開(kāi)發(fā)商向業(yè)主收取的住宅專項(xiàng)維修基金，屬代收性質(zhì)，開(kāi)發(fā)商并不享有占有、使用的權(quán)利。開(kāi)發(fā)商代收維修基金后，未按規(guī)定及時(shí)向房地產(chǎn)管理部門移交，這一行為違反了相關(guān)法規(guī)。

對(duì)于開(kāi)發(fā)商“住宅專項(xiàng)維修基金已用于小區(qū)共有部分的維修、改造，且應(yīng)對(duì)墊付電費(fèi)進(jìn)行抵扣”的意見(jiàn)，五華法院認(rèn)為，電費(fèi)并不包含在維修資金的使用范圍之內(nèi)，《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》第22條明確規(guī)定，使用住宅專項(xiàng)維修資金應(yīng)履行相應(yīng)申請(qǐng)、報(bào)批等程序，而開(kāi)發(fā)商并未舉證證明使用該筆費(fèi)用時(shí)，經(jīng)過(guò)相應(yīng)的報(bào)批、業(yè)主討論程序。

小區(qū)業(yè)委會(huì)有權(quán)提起訴訟

小區(qū)業(yè)主委員會(huì)是否有權(quán)起訴呢？對(duì)開(kāi)發(fā)商質(zhì)疑的小區(qū)業(yè)主委員會(huì)訴訟主體資格問(wèn)題。五華法院審理認(rèn)為，小區(qū)業(yè)主委員會(huì)是維修基金的管理責(zé)任人，業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，且在相關(guān)主管部門進(jìn)行過(guò)備案登記，業(yè)主委員會(huì)提交的業(yè)主大會(huì)決議載明，提起本案訴訟已經(jīng)過(guò)全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上通過(guò)，是全體業(yè)主的真實(shí)意思和共同意志。所以，金域蘭灣小區(qū)業(yè)主委員會(huì)有權(quán)就住宅維修資金事項(xiàng)提起訴訟，為本案適格原告。

鑒于小區(qū)業(yè)委會(huì)尚未開(kāi)設(shè)獨(dú)立資金賬戶，業(yè)主委員會(huì)同意將住宅專項(xiàng)維修資金繳到五華區(qū)住建局開(kāi)立的專戶，五華區(qū)住建局也有代收、監(jiān)督、管理住宅專項(xiàng)維修資金的職能。

于是，五華法院作出一審判決：由開(kāi)發(fā)商將其代收的4366761元住宅專項(xiàng)維修資金限期繳納至五華區(qū)住建局開(kāi)立的專戶內(nèi)。

該案宣判后，開(kāi)發(fā)商不服提起上訴，昆明中院維持了一審判決。

發(fā)現(xiàn)維修資金挪用可舉報(bào)

承辦法官介紹：本案是一起關(guān)于住宅專項(xiàng)維修資金繳納的典型案例。該案的審判對(duì)于提高廣大業(yè)主維權(quán)意識(shí)、關(guān)注自家小區(qū)住宅專項(xiàng)維修資金的交納、使用情況，看住房屋的“養(yǎng)老錢”“看病錢”，讓住宅專項(xiàng)維修資金真正發(fā)揮其為住宅“養(yǎng)老治病”的作用具有積極指導(dǎo)意義。

承辦法官提示，對(duì)開(kāi)發(fā)商或物業(yè)公司存在違規(guī)使用、擅自挪用住宅專項(xiàng)維修資金的行為，廣大業(yè)主可向房屋管理部門舉報(bào)并要求查處，也可直接尋求司法途徑解決，以最大限度實(shí)現(xiàn)自身合法權(quán)益不受侵害。

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