2021年的樓市，波譎云詭。

這一年，房企“三條紅線”和“集中供地”等政策在2021年年初正式實行,房地產(chǎn)行業(yè)迎來了重大的變化——高杠桿、高周轉(zhuǎn)的模式已成過去；

這一年，年內(nèi)累計房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)高達586次，歷史少有...伴隨著全國調(diào)控政策的密集出臺,房地產(chǎn)行業(yè)銷售也呈現(xiàn)“前高后低”的態(tài)勢，銷售面積、金額相較全年大幅縮水。

誰都沒想到，土地市場、新房市場、二手房市場和貸款市場，無一例外全被列為調(diào)控對象，“房企變局”和“密集調(diào)控”成為了樓市關(guān)鍵詞。

不過，這一年也是第十四個五年計劃的啟動元年，挑戰(zhàn)中依然藏著機遇。昆明在今年起，定下了15年建成區(qū)擴大一倍的計劃，同時改變了城市總體規(guī)劃，將“南延”變?yōu)椤澳峡亍�、劃定滇池禁建范圍；�?yán)控了超高層建設(shè)，對庫存壓頂?shù)纳剔k公寓再踩了腳剎車；教育方面，推進民轉(zhuǎn)公，為學(xué)區(qū)房降溫...條條影響深遠，匯集于此勾勒出了這一年樓市的冷暖悲喜。

昆明未來發(fā)展規(guī)劃——東進、西拓、南控、北延、中優(yōu)

政策一：昆明城市總體規(guī)劃改變：“南延”變成了“南控”

昆明市政府網(wǎng)站于4月6日公布了《昆明市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和二〇三五年遠景目標(biāo)綱要》，對昆明城市總體規(guī)劃做出了新的提法——“東進、西拓、南控、北延、中優(yōu)”。相較此前“南延北拓”發(fā)展規(guī)劃，最大的變化是“南延”變成了“南控”。

其中，東進要加快打造航空大都市，開辟城市發(fā)展新空間；西拓要提升西片區(qū)整體形象，完善功能配套，打造城市西向門戶；南控要適度控制滇池南岸片區(qū)開發(fā)強度，實現(xiàn)山水城湖和諧共生；北延要加快北部山水新城建設(shè)，打造健康新區(qū)、魅力之城；中優(yōu)要促進老城區(qū)功能疏解、風(fēng)貌提升，推動城市品質(zhì)化、功能現(xiàn)代化、業(yè)態(tài)高端化。

以前一味圍繞滇池做文章的開發(fā)格局，變?yōu)槎鄥^(qū)共同探索新路。

滇池一級保護區(qū)紅線區(qū)域劃定，沿湖300米為禁建區(qū)

政策二：滇池沿湖300米為禁建區(qū)，人口只出不進建設(shè)只減不增

7月9日，由昆明市滇池管理局牽頭制訂的《云南省滇池“一湖一策”保護治理行動方案（2021—2023年）》，面向社會公開征求意見。

按照《方案》意見稿，以現(xiàn)有的一級保護區(qū)為界，向外擴展200米，劃定25.42平方公里的區(qū)域為滇池保護緩沖帶，緩沖帶內(nèi)不再開發(fā)、嚴(yán)格控制緩沖帶內(nèi)污染排放，人口只出不進，村莊和建設(shè)用地只減不增。禁建范圍大概是湖岸線向外延展300米之內(nèi)的區(qū)域。

受此政策影響，沿滇多個樓盤開發(fā)體量發(fā)生變化，如古滇名城拆除違規(guī)建筑、寶能滇池九璽近380畝土地被中止開發(fā)和調(diào)整用途。

昆明市歷年城市建成區(qū)情況

政策三：昆明建成區(qū)面積將再擴1倍，15年內(nèi)達到成都現(xiàn)有城市規(guī)模

11月上旬，云南省委、云南省政府《關(guān)于貫徹新發(fā)展理念推動各州市高質(zhì)量跨越式發(fā)展的指導(dǎo)意見》提出，到2035年，昆明建成區(qū)面積要達1000平方公里。要實現(xiàn)這個目標(biāo)，昆明的建成區(qū)差不多要“長大”1倍，相當(dāng)于成都現(xiàn)在的規(guī)模。

昆明超高層住宅或?qū)⒊蔀榻^唱（圖為示意圖）

政策四：住建部嚴(yán)控超高層，昆明以后很難出現(xiàn)250米以上的新建住宅

9月10日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于加強超高層建筑規(guī)劃設(shè)計管理的通知（征求意見稿）》，首條第一款便是“一般不得新建超高層住宅”。

以昆明的人口體量來看，現(xiàn)階段執(zhí)行的是限制新建250米以上超高層建筑、不得新建500米以上超高層建筑的規(guī)定。

實際上，鑒于摩天大樓工程建設(shè)成本高，建設(shè)周期長，資金壓力大以及只能作為超高商業(yè)辦公和酒店、銷售壓力大等原因，開發(fā)商的建設(shè)熱情其實并不充足。隨著政策限制的增多，昆明主城內(nèi)已經(jīng)立項開建的俊發(fā)春之眼（高度407米）、綠地東南亞中心（高度428米）等項目，很可能變成絕唱。

云大附屬學(xué)校是昆明知名民辦學(xué)校

政策五：“民轉(zhuǎn)公”、限制名校擴張，中考增加定向配額比例，促進教育公平、學(xué)區(qū)房降溫

10月底，云南省教育廳等八部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范公辦學(xué)校舉辦或者參與舉辦民辦義務(wù)教育學(xué)校的工作方案》，做出12項規(guī)定，其中3點最受關(guān)注：

其一，要求三類“公參民”義務(wù)教育學(xué)校將被規(guī)范，大部分學(xué)校將“民轉(zhuǎn)公”，最早一批明年就將轉(zhuǎn)為公辦。具體名單可見：《名單來了！昆明這些“公參民”初中學(xué)校明年起陸續(xù)轉(zhuǎn)為公辦》、《昆明“公參民”小學(xué)名單來了，高校是辦學(xué)主力，哪些要轉(zhuǎn)公辦》；

其二，規(guī)定新建住宅小區(qū)配套的義務(wù)教育學(xué)校應(yīng)與小區(qū)首期住房同規(guī)劃、同建設(shè)、同交付；

其三，對新辦民辦小學(xué)和初中也關(guān)上大門，不再審批設(shè)立新的民辦義務(wù)教育學(xué)校、面向?qū)W齡前兒童的校外培訓(xùn)機構(gòu)和面向普通中小學(xué)生的學(xué)科類校外培訓(xùn)機構(gòu)，限制擴張。

昆明民辦名校“公參民”十分普遍，尤其以初中名校居多，像長城中學(xué)、昆一中西山學(xué)校等，都是典型的“公參民”學(xué)校。民辦名校曾是開發(fā)商的一張牌，近些年昆明房地產(chǎn)開發(fā)中開發(fā)商主打的“教育牌”，凡是配套有學(xué)校的樓盤，都將引入名校作為重要賣點。

此番停止審批新民辦學(xué)校及舊民辦學(xué)校陸續(xù)轉(zhuǎn)公之后，對房地產(chǎn)開發(fā)模式也有很大影響，打造教育樓盤的做法將變得不再容易。

昆明中考新政今年實施定向生配額生占比70%

除了限制民辦學(xué)校擴張外，今年昆明教育領(lǐng)域還有一條重要政策落地。

今年4月，昆明教體局就“配額生、定向生指標(biāo)如何分配到�！卑l(fā)布2021年中考六問六答。昆明市的“名額到�！毙抡䦶慕衲觊_始實施，定向生和配額生占到了70%的招生指標(biāo)，明年繼續(xù)增加，到后年的中考全部變?yōu)椤懊~到�！保瑑�(yōu)質(zhì)高中統(tǒng)招錄取將成為歷史。

新政會促成學(xué)區(qū)房的價值回歸，給上火的學(xué)區(qū)房降降溫，家長也可以有更現(xiàn)實合理的選擇。雖然昆明的學(xué)區(qū)房熱度遠不如一線城市，但受政策影響，降溫是肯定的。不過，降溫幅度會有多大，還要看新政具體實施情況。

昆明市出臺新城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定，對今后住宅乃至建筑設(shè)計影響深遠

政策六：昆明市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（2016版）修訂：大陽臺成過去式、高低配被叫停，鼓勵利用架空層

5月，昆明市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布了《關(guān)于對昆明市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（2016版）修訂”的調(diào)查問卷》，對今后住宅的設(shè)計產(chǎn)生深遠影響。

限制方面，新規(guī)明確規(guī)定陽臺的大小受對應(yīng)房間的建面限制。其中陽臺面積宜為客廳（含餐廳）、主臥、次臥等對應(yīng)房間面積的35%，不應(yīng)大于40%，廚房陽臺面積不應(yīng)大于廚房面積的50%，未來大陽臺產(chǎn)品未來會越來越少；此外，還規(guī)定了“同一地塊內(nèi)不應(yīng)采取低層與高層住宅建筑組合的形式”，叫停樓盤“高低配”建設(shè)現(xiàn)象。

鼓勵方面，新規(guī)提出“鼓勵建筑設(shè)置底部架空空間作為公共空間使用”并且還規(guī)定“架空面積不計入容積率”，截止目前，昆明很多新盤都對架空層的利用做出了積極嘗試。

昆明新規(guī)嚴(yán)禁商辦改公寓

政策七：昆明出新規(guī)嚴(yán)禁商辦改公寓

8月，昆明市自然資源規(guī)劃局印發(fā)了《關(guān)于進一步加強商業(yè)辦公類建設(shè)項目全過程管理的實施意見（試行）》，市自然資源和規(guī)劃局、市住建局、市城管局、市監(jiān)管局等相關(guān)部門共同出動，從土地出讓、產(chǎn)品設(shè)計、銷售與產(chǎn)權(quán)登記和監(jiān)督檢查等四個關(guān)鍵流程，徹底將商辦改公寓的常見操盤路子堵死。

新規(guī)出臺的固然有規(guī)范市場的目的，但對于昆明居高不下的商辦庫存，實際問題在于，改了公寓都賣不出去，以后禁止了，商業(yè)用地還有房企敢買嗎？

云南省住建廳公開征求《加快發(fā)展保障性租賃住房征求意見稿》意見

政策八：新建住宅地塊將配建2-3%的保障性租賃住房

9月，云南省住建廳出臺《加快發(fā)展保障性租賃住房征求意見稿》，提出“新建普通商品住房項目，可將總用地面積的2-3%配建保障性租賃住房作為土地出讓條件”。

同時要求，保障房戶型建面以不超過70平的小戶型（占總籌集套數(shù)的70%）為主，結(jié)合城市人才引進和三孩生育政策，也會建設(shè)少量大戶型產(chǎn)品。租金標(biāo)準(zhǔn)接受政府管控，將低于同地段同品質(zhì)市場租賃住房評估租金。

全國財政工作會議：“做好房地產(chǎn)稅試點準(zhǔn)備工作”

最后，再說一個將落未落的政策——房地產(chǎn)稅。10月，第十三屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第三十一次會議決定：授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點工作。一時間引起民間熱烈討論。在昨日（12月27日）剛結(jié)束的全國財政工作會議中，再次傳出“做好房地產(chǎn)稅試點準(zhǔn)備工作”。作為中國樓市里程碑式的政策改革，它或許真的快來了。

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