賣房的和買房的早都嚇壞了，現(xiàn)在“放水”還來得及嗎？

12月6日下午，央行宣布降準(zhǔn)，釋放資金1.2萬億元，市場上的錢開始多起來了。

同一天，中共中央政治局召開經(jīng)濟(jì)工作會議，強(qiáng)調(diào)“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)”。

這兩件事很快被市場理解為，對房地產(chǎn)行業(yè)的貸款力度將加大，無論是開發(fā)貸款還是購房按揭貸款，都將進(jìn)一步放松。

房地產(chǎn)市場的長期趨勢已經(jīng)變了

此次央行降準(zhǔn)其實(shí)早在各方面的預(yù)料當(dāng)中，雖然恒大的倒下說明房地產(chǎn)企業(yè)“大到不能倒”是一個偽命題，但房地產(chǎn)行業(yè)“大而不能倒”卻再一次被證明。即便如此，此次降準(zhǔn)卻很難像過去若干次銀根放松，資金“放水”一樣，刺激房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入新一輪膨脹，房價進(jìn)一步飆漲。

首先，就算是“三道紅線”調(diào)整，融資門檻降低，像恒大等企業(yè)也很難起死回生了，一大堆房企恐怕要永遠(yuǎn)倒在行業(yè)天亮之前。當(dāng)然這并不是說這些企業(yè)一定會死，而是說它們就算活下來，彼恒大也非此恒大。

其次，房地產(chǎn)企業(yè)早就像驚弓之鳥，被恒大等一大堆企業(yè)的結(jié)局嚇壞了，即使融資環(huán)境松動，也再不敢像以往一樣加大杠桿，高負(fù)債擴(kuò)張，開發(fā)商對行業(yè)的長期趨勢判斷已經(jīng)有了根本性的扭轉(zhuǎn)，保守、審慎、保持資金安全性將成為房地產(chǎn)行業(yè)的長期共同策略。

看看今年昆明的土地市場，就知道房地產(chǎn)企業(yè)心態(tài)早就變了。今年很快就將結(jié)束，但去年昆明排名前十的房企幾乎寸土未拿。其實(shí)不拿地也不見得一定是沒錢，而是不敢拿，不想拿。至于借錢搶“地王”的做法，在藍(lán)光之后誰還有這個膽子？

賣房的“無欲則剛”，買房的其實(shí)也心中忐忑。

如今房產(chǎn)稅的另一只靴子還沒有落下，不管昆明是不是在試點(diǎn)城市之列，占市場主流的改善性需求在買房時都不得不考慮今后稅負(fù)問題。同時在房價失去上漲趨勢后，這部分人群在買房的次序上也會發(fā)生根本扭轉(zhuǎn)，從原來的“先買后賣”，徹底轉(zhuǎn)變?yōu)椤跋荣u后買”，這就讓市場需求的釋放有極大不確定性，一二手房的關(guān)聯(lián)極大，二手房出手的速度和價格將在很大程度上影響一手房的購買決策。而這些問題帶來的直接后果是，相當(dāng)一部分改善性需求消失。

至于理論上受房產(chǎn)稅影響比較小的剛需人群，一方面在房價增長失速后增加了持幣待購的心理，另一方面，人口下降對這部分需求如“釜底抽薪”，如果再疊加結(jié)婚率下降，二手房集中拋售，新房剛需這塊蛋糕眼見著是越來越小了。

對行業(yè)預(yù)期改變的還不僅僅是買方和賣方。雖然降準(zhǔn)后資金流動性增加，可是有了去年到今年以來的教訓(xùn)，金融機(jī)構(gòu)就算手里有錢，還敢輕易貸款給房地產(chǎn)企業(yè)嗎？尤其那些負(fù)債比較高，這段時間非常掙扎的企業(yè)。

今年恒大債務(wù)爆雷后，有人發(fā)現(xiàn)恒大欠債的銀行名單上，居然沒有招商銀行。這是因?yàn)檎猩蹄y行早就將恒大列入風(fēng)險控制名單，不再發(fā)放貸款，所以才躲過一劫。即便如此，招行的股價還是受行業(yè)拖累一度下跌嚴(yán)重。

央行降準(zhǔn)后，銀行的錢是多了，可是還敢不敢像以往一樣信任房地產(chǎn)公司，還敢不敢輕易大額授信就是另一個問題了。

與此類似的還有各種保險機(jī)構(gòu)、信托公司，有了今年以來的慘痛教訓(xùn)，有了對房地產(chǎn)行業(yè)長期趨勢的另一種看法，就算政策信號變了，但還能和原來一樣，與開發(fā)商“愉快玩耍”、輸送“彈藥”嗎？

因此，別看降準(zhǔn)后銀行的資金池里多了1.2萬億，可是有多少能夠流入房地產(chǎn)這塊“烽煙四起”的田地里，就很難說了。

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