前不久，位于經(jīng)開區(qū)的中南新城云樾公開推售特價(jià)房，最低價(jià)還不到6200元/平米。根據(jù)開發(fā)商公開信息，這批特價(jià)房只有5套，戶型面積在89-99平米，屬于主力產(chǎn)品，單價(jià)從6191元到6870元。

據(jù)云南房網(wǎng)致電了解，中南新城云樾售價(jià)6千多的房源其實(shí)并不限于這5套，低樓層的毛坯房基本在7000元以下都能買到。項(xiàng)目目前還有精裝房源在售，價(jià)格也不過8000元/平方米左右。

從中南新城云樾當(dāng)前的售價(jià)來(lái)看，這與開盤價(jià)相比確實(shí)有了明顯的降幅，歷史數(shù)據(jù)顯示，該項(xiàng)目半年前首開推出的是建筑面積約89-98平方米的精裝高層，當(dāng)時(shí)開盤價(jià)約9600-10500元/平方米。

中南新城云樾98平米戶型樣板間

8月份，昆明新房市場(chǎng)出現(xiàn)價(jià)格普降的現(xiàn)象，經(jīng)開區(qū)東片區(qū)多個(gè)樓盤集體推出特價(jià)房，中南新城云樾當(dāng)時(shí)推出的特價(jià)精裝房仍舊要超過9000元/平米，比開盤價(jià)低不了多少，但3個(gè)月后，精裝房的價(jià)格已經(jīng)便宜了差不多每平米1000元，開發(fā)商同時(shí)還推出毛坯房，進(jìn)一步拉低價(jià)格門檻。

目前中南新城云樾6千多的低樓層毛坯房?jī)r(jià)格，其實(shí)已經(jīng)低于項(xiàng)目的成本線。

中南新城云樾這塊地是在去年年8月溢價(jià)獲得的，當(dāng)時(shí)，歷經(jīng)多輪競(jìng)拍，新城控股旗下的昆明新城億晟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以6.25億元拿下了經(jīng)開區(qū)約69畝純住宅用地，由于溢價(jià)幅度達(dá)到 54%，新城控股拿地多付出了2.19億元的代價(jià)，導(dǎo)致樓面地價(jià)高達(dá)4542.85元/平方米。

按照樓面地價(jià)來(lái)算，中南新城云樾毛坯房的開發(fā)成本至少要在7000元以上，目前低樓層毛坯特價(jià)房6千多的價(jià)格，開發(fā)商基本上是虧本賣房。當(dāng)然，中南新城云樾高樓層、位置好的房源，以及精裝房的價(jià)格相對(duì)較高，但也處在微利的水平。

據(jù)了解，由于經(jīng)開區(qū)黃土坡片區(qū)開發(fā)體量較大，有多個(gè)項(xiàng)目“貼身肉搏”，價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，一旦有某個(gè)項(xiàng)目房?jī)r(jià)松動(dòng)，其他同質(zhì)項(xiàng)目不得不跟進(jìn)。目前，除了中南新城云樾，還有幾個(gè)樓盤的特價(jià)房也在成本線上下徘徊，但較早在此拿地的樓盤由于土地成本明顯低于后來(lái)者，特價(jià)房仍舊有利可圖。

經(jīng)開區(qū)清水黃土坡片區(qū)地處昆明東大門，位置比較遠(yuǎn)，房?jī)r(jià)一直比較低，但在3年以前，拿地代價(jià)也不高，比如2017年保利發(fā)展從云南山水房地產(chǎn)公司手上收購(gòu)了214畝土地，土地轉(zhuǎn)讓價(jià)只有4.38億元，折合樓面地價(jià)還不到3100元/平米。保利后來(lái)和陽(yáng)光城合作開發(fā)了翡麗公園項(xiàng)目，價(jià)格最高賣到9000元，獲利空間巨大。

保利翡麗公園是經(jīng)開區(qū)東部最早的項(xiàng)目之一，地價(jià)比較低

2018年11月，黃土坡片區(qū)108畝住宅用地拍賣，盡管有6家房企爭(zhēng)奪，競(jìng)價(jià)多達(dá)48輪，最后贏家金科地產(chǎn)溢價(jià)52%才成功拿地，但土地單價(jià)也不過395萬(wàn)一畝，折合樓面地價(jià)也才2372元/平米。金科在這塊土地上與旭輝地產(chǎn)合作開發(fā)了春夏里項(xiàng)目，最高價(jià)超過9000元/平米。

但到了去年，新城控股在清水黃土坡片區(qū)拿地的代價(jià)就超過900萬(wàn)一畝，樓面地價(jià)也陡然上漲到了4543元/平米，幾乎是春夏里的兩倍。

同樣是在去年7月，旭輝地產(chǎn)在此拿地的代價(jià)也高達(dá)791萬(wàn)一畝，樓面地價(jià)更是高達(dá)4744元/平米。旭輝后來(lái)和新希望合作在此地塊開發(fā)公園錦悅，今年4月開盤，最高報(bào)價(jià)達(dá)到萬(wàn)元，目前由于片區(qū)房?jī)r(jià)下行，也承受比較大的壓力。

去年經(jīng)開區(qū)黃土坡片區(qū)出讓土地中，只有中梁地產(chǎn)獲得的76畝商住混合用地代價(jià)較低，約460.41萬(wàn)元/畝，樓面價(jià)約2466.37元/平米，但需要開發(fā)商業(yè)等配套，實(shí)際成本并不比旭輝和新城控股便宜。中梁在此地塊開發(fā)的美辰項(xiàng)目，最高報(bào)價(jià)也在9000元以上。

從去年黃土坡片區(qū)新增3個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)成本來(lái)看，目前的房?jī)r(jià)都大大低于它們拿地時(shí)的測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)，已經(jīng)達(dá)到谷底，再降的可能性已經(jīng)不大。而從片區(qū)價(jià)值來(lái)看，制約經(jīng)開區(qū)東片發(fā)展的東郊垃圾發(fā)電廠已經(jīng)確定將搬遷到宜良，區(qū)域環(huán)境向好，片區(qū)配套也在不斷增加，地段價(jià)值有長(zhǎng)期上升潛力，因此，在房?jī)r(jià)已跌無(wú)可跌的情況下，確實(shí)可以考慮抓緊“上車”。

本站轉(zhuǎn)載文章和圖片出于傳播信息之目的，如有版權(quán)異議，請(qǐng)?jiān)?個(gè)月內(nèi)與本站聯(lián)系刪除或協(xié)商處理。凡署名"云南房網(wǎng)"的文章未經(jīng)本站授權(quán)，不得轉(zhuǎn)載。爆料、授權(quán)：news@ynhouse.com。