中國人骨子里對房子的執(zhí)念，造就了中國房地產(chǎn)的輝煌時代，成為國家飛速發(fā)展階段的重要經(jīng)濟(jì)支柱。很多人因此享受到了房地產(chǎn)行業(yè)帶來的紅利，房子也成了很多人眼中“只漲不跌”的資產(chǎn)。

直到國家“房住不炒”的指導(dǎo)方針出現(xiàn)，“限購”、“指導(dǎo)價”、“房貸緊縮”等等一系列組合拳出臺，讓過熱的房市逐漸降溫。

對于有購房剛需的普通人來說，如何在樓市價格的起伏中找到買房的最佳時機(jī)，才是終極命題。

多地出臺“限跌令”

房價下跌不是目的，維穩(wěn)才是大勢所趨

相比于一線城市紛紛升級調(diào)控政策讓樓市“退燒”，部分三四線城市正在迎接“逆向”調(diào)控。

2021年8月21日，湖南岳陽發(fā)文規(guī)定商品房銷售的實(shí)際成交價格既不能高于備案價格，也不得低于備案價格的85%，成為了第一個祭出“限跌令”的城市。

2021年8月31日，江蘇縣級市江陰也針對樓市發(fā)文提出：嚴(yán)禁低價(如低于成本價、變相降價等)傾銷、打價格戰(zhàn)，堅決杜絕惡性競爭、降標(biāo)降質(zhì)、逾期交付等違規(guī)違法行為。

據(jù)機(jī)構(gòu)不完全統(tǒng)計，近段時間還有沈陽、菏澤、昆明、惠州、桂林等地發(fā)布了類似“限跌令”政策。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，房企為了盡快回籠資金采取以價換量的方式可以理解，但部分房企打起價格戰(zhàn)的主意就值得警惕了。嚴(yán)控惡意降價不代表政府不允許房價下跌，而是不允許借降價來干擾市場秩序。

“如果房企無序降價，可能會引起業(yè)主的反對，造成很多新的情況和問題，類似聚眾鬧事等現(xiàn)象。同時，如果房企無序降價，則會干擾營銷秩序，對于同類房企的業(yè)務(wù)開展會有沖擊�！�

（以上數(shù)據(jù)來源：中國新聞網(wǎng)https://mp.weixin.qq.com/s/YUsIB93t9NDuH9m7m9Ty4g）

而這一系列的“限跌令”，恰恰說明了國家對房價調(diào)控的底線，說明了國家對房地產(chǎn)的根本態(tài)度：房價下跌不是做宏觀調(diào)控的目的，而維穩(wěn)房價，才是平衡經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活幸福感的大勢所趨。

搞清楚房子價格的底層邏輯，永遠(yuǎn)不會買虧

對于普通購房者而言，了解了國家的宏觀調(diào)控方向，頂多讓你了解市場的政策導(dǎo)向，但是什么價格買不會“虧”，才是普通購房者關(guān)心的問題。

要搞清楚房子會不會“買虧”，那我們就要從房子價格的底層邏輯說起。

供需關(guān)系，是影響價格的不變真理。

和所有商品一樣，房子價格同樣受到供需關(guān)系的影響，只不過房產(chǎn)的供需關(guān)系，不應(yīng)該簡單地分析市場存量和購房需求，因?yàn)殡S著人們生活水平的提高，購房需求不再是單一的剛需購房，而是還有改善購房、家庭成員分居、多地購房等復(fù)雜的感性因素。

因此在分析需求因素時，我們應(yīng)該去看那些更加穩(wěn)定、不容易變化的因素，才能更加準(zhǔn)確地判斷房價未來的趨勢。

1. 帶資源的房產(chǎn)，“供應(yīng)”永遠(yuǎn)緊張

這里的“資源”是廣義的“資源”，指代的是那些稀缺的、不可復(fù)制或是很難復(fù)制的附加值，正因?yàn)檫@種特質(zhì)，就注定永遠(yuǎn)處于供應(yīng)不足的狀態(tài)，而經(jīng)濟(jì)學(xué)中的“供應(yīng)不足”是必然與價格成正比的。

放在城市中，這種“資源”通常包括自然景觀、人文因素、生活配套。三種因素互相協(xié)調(diào)、互相影響，通常我們認(rèn)為達(dá)到兩條即為值得購買，滿足三個條件的，就可以判定為“稀缺”的房產(chǎn)。

2. 在城市發(fā)展軸上的房產(chǎn)，“需求”永遠(yuǎn)高漲

我們所有人都見證了這30年來城市化飛速發(fā)展的進(jìn)程，我們也見證過很多從門可羅雀到人聲鼎沸的地段。

不同于一二線城市發(fā)展和擴(kuò)張都到了一個無法大規(guī)模前進(jìn)的勢態(tài)，三四線城市的城市活力依然有待挖掘。而有可觀發(fā)展?jié)摿Φ某鞘�，位于城市發(fā)展軸上的房產(chǎn)，通常意味著未來配套的越來越完善，意味著人口集中的趨勢，當(dāng)然也就意味著對房產(chǎn)無法估量的海量“需求”。

想要找到買房時機(jī)，要理解成本的算法

說完怎么看房子的價值，知道了應(yīng)該買什么樣的房，我們接下來就需要知道什么時候買。

自從股市普及之后，“抄底”這個詞也流行起來，對購房者而言，當(dāng)然也希望能“抄底”買房。但是房價的“底”和股價的“底”有著明顯的區(qū)別。股價的“底”往往是指某個特定的時間區(qū)間內(nèi)，價格曲線的底部，而房價的“底”和所有實(shí)物商品一樣，在于成本。

所以最佳的買房時機(jī)，當(dāng)然就是價格最接近成本的時候。

可是正常的商業(yè)邏輯成本都是不能說的秘密，普通購房者怎么知道房子的成本呢？其實(shí)我們并不需要了解特別細(xì)致，只需要看一個很簡單的公式：房產(chǎn)成本=拿地成本+建安成本+其他成本（比如：財務(wù)成本、管理成本、人工、稅籌等），畢竟我們只想知道買房時機(jī)，并不是去給開發(fā)商查稅的，大致了解即可。

1. 公開透明的拿地成本，要學(xué)會查詢

其實(shí)拿地成本都是公開透明的，當(dāng)?shù)氐淖〗ú抗倬W(wǎng)、房產(chǎn)門戶網(wǎng)站都會對拿地價格進(jìn)行信息披露，甚至都不用你算，會直接算出樓面價格以供參考。

唯一費(fèi)點(diǎn)功夫的就是去檢索這些資料，因?yàn)槟玫睾湍阗I房的時候有一定的時間差，找資料注定會費(fèi)點(diǎn)時間。

2. 建安成本直接決定房屋質(zhì)量

根據(jù)百度百科披露，2008年春節(jié)過后，在鋼材、水泥等建材的帶動下，建安成本升至1734.1元。這還是十幾年前的數(shù)據(jù)，之后數(shù)據(jù)沒有更新，我們也無從查證，但是粗略按照2000元/㎡計算，只會低不會高。

（以上數(shù)據(jù)來源：百度百科）

3. 其他成本往往決定了生活品質(zhì)

建安成本其實(shí)只是整個建設(shè)成本中一個主要部分，實(shí)際情況是，小區(qū)配套的室外工程、地庫也是成本分?jǐn)傊械拇箜?xiàng)。而小區(qū)的環(huán)境、小區(qū)配套設(shè)施等這些生活的附加項(xiàng)，可以說是沒有上限的，畢竟有的高端樓盤一棵樹都要幾十萬。

除此之外，還有財務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用，以及稅金、政府收費(fèi)等等一系列必然會發(fā)生，占比還不小的成本費(fèi)用。而這些費(fèi)用，會因?yàn)榻ㄖ䦟痈摺⒖偨ㄖ娣e、當(dāng)?shù)卣叩鹊纫蛩夭煌煌?/p>

如果我們按照國家最低標(biāo)準(zhǔn)的綠化面積，以及三四線城市的成本費(fèi)用來估算，其他成本這一項(xiàng)保守估計應(yīng)該在1500元/㎡以上。

現(xiàn)在就是昭通的最佳買房時機(jī)

如果把成本公式套用在昭通，那么昭通的成本底價，也就是只算樓面成本和建安成本的底價是多少？

根據(jù)樂居買房2020年披露的昭通拿地價格一覽看出，昭通中心城區(qū)樓面價突破2000元/㎡，其他地區(qū)樓面價基本都在1000元/㎡左右。

（以上數(shù)據(jù)來源：https://www.sohu.com/a/419054218_99986045）

那除昭通中心城區(qū)外，昭通房產(chǎn)的成本底價大致可以估算為：1000元/㎡的樓面價+2000元/㎡的建安成本+1500元/㎡的其他費(fèi)用=4500元/㎡。

（以上數(shù)據(jù)來源：https://zhaotong.anjuke.com/market/zhaoyangqu/）

根據(jù)安居客昭陽區(qū)成交均價5894元/㎡的數(shù)據(jù)，在保障小區(qū)環(huán)境和配套的前提下，現(xiàn)在昭通的房價已經(jīng)非常接近成本價格了。也就是說，現(xiàn)在的昭通已經(jīng)到了買房的最佳時機(jī)。

兩種人，勸你們現(xiàn)在就買房

不是說“房住不炒”嗎？除了住房剛需人群，還有什么人應(yīng)該買房？

小編可不是要勸你“炒房”，而是想把住房剛需人群分個類：沒有房子的和對現(xiàn)在住的房子不滿意的。

沒有房子的，大家都能理解，為什么要勸那些對現(xiàn)在住的房子不滿意的人買房呢？

我們必須承認(rèn)一點(diǎn)，我們的生活是越來越好的，隨著生活質(zhì)量的提高，自然會對住房有升級需求�？墒呛芏嗳瞬⒉粫崆耙庾R到自己是有這個需求的，總會覺得等錢攢夠了，或者確實(shí)忍受不了現(xiàn)在的居住環(huán)境了，才會去考慮“換房”。

昭通這個買房時機(jī)，對于沒有房的人來說，意味著更低的門檻；而對于想要“升級”的人來說卻意味著可以更早的實(shí)現(xiàn)，或者可以“升級”到更好的房。

房子依然是很多人需要奮斗一生的資產(chǎn)，購買時謹(jǐn)慎觀望是人之常情，但真正地抓住機(jī)會才是改善個人及家庭生活的唯一方式。

房子不是金融產(chǎn)品，普通購房者也不是為了“炒房”，我們能做的，是看懂房子作為商品的價值，然后付出自己覺得值得的價格，這就夠了。

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