房價(jià)13連漲被終止，新建住宅存量告警。近期，昆明樓市出現(xiàn)的兩個(gè)明顯信號，是不是說明市場要“變天”了？

6月17日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了今年5月70個(gè)大中城市的新房、二手房銷售價(jià)格變動(dòng)情況。昆明新房價(jià)格指數(shù)與上月保持一致，昆明房價(jià)在經(jīng)歷了13個(gè)月的連漲之后終于收住了漲勢。

其實(shí)從去年初疫情爆發(fā)以來，昆明的房價(jià)就已經(jīng)在降溫，雖然明面上依然維持微弱的漲幅，但漲勢已經(jīng)沒有2018年前后那么瘋狂。

導(dǎo)致昆明房價(jià)漲不動(dòng)的原因有二：

一是在經(jīng)歷了2018年與2019年兩次總計(jì)超過2萬畝的瘋狂供地之后，目前昆明住宅市場存量已經(jīng)偏高。根據(jù)易居研究院本月發(fā)布的《百城住宅庫存報(bào)告》，昆明住宅庫存量去化周期為1.07年，高于全國平均水平近3.1個(gè)月，且這已是自2016年以來的最高水平。

昆明2015-2020年商品住宅存量及去化周期趨勢

二是疫情對經(jīng)濟(jì)的沖擊以及從去年至今針對房地產(chǎn)行業(yè)不斷收緊的政策，讓全國樓市的整體情況都不太樂觀。

昆明雖然還談不上“蕭條”，但近兩年來樓市明顯沒有前幾年景氣，尤其在商辦公寓市場，已有部分開發(fā)商繃不住價(jià)格，選擇跳水式降價(jià)。

在這樣的大環(huán)境下，昆明樓市已經(jīng)很久沒有“千人搖號”、“首開即罄”的場面出現(xiàn)，尤其今年以來，許多項(xiàng)目開盤能做到40%的去化率就已經(jīng)算不錯(cuò)。

但在昆明東邊，卻有兩個(gè)項(xiàng)目顯得非常“另類”，那就是保利置業(yè)的“東市雙子星”——保利城和保利·明玥半山。兩個(gè)項(xiàng)目首次開盤去化率都超過80%，其中保利城首開勁銷10億，明玥半山首開勁銷4.2億。

保利·明玥半山首開現(xiàn)場盛況

斬獲這樣的佳績，證明市場雖然已表現(xiàn)出“橫盤”跡象，但區(qū)域之間的冷熱并不均衡，熱點(diǎn)依然是熱點(diǎn)，同時(shí)也可以看出房企的開發(fā)戰(zhàn)略與產(chǎn)品品質(zhì)的差異，最終導(dǎo)致了保利置業(yè)雙子星以“逆市領(lǐng)跑者”的姿態(tài)，引領(lǐng)了昆明東市區(qū)的崛起。

沒有保利置業(yè)，就沒有今天的東市區(qū)

在保利置業(yè)入局昆明東市區(qū)之前，東市這個(gè)版塊并不怎么受待見。2017年以前，整個(gè)東市板塊僅有東旭駿城一個(gè)項(xiàng)目孤軍奮戰(zhàn)。

后來雖然相繼有碧桂園、中南等知名房企進(jìn)駐，但受制于配套方面的短板，東市區(qū)房價(jià)一直沒有太大起色。

直到2020年5月保利城正式開盤之前，東市板塊的住宅均價(jià)也只有13991元/平米，比起當(dāng)時(shí)全市均價(jià)15321元/平米要低不少。

2020年5月昆明各區(qū)房價(jià)情況（圖源昆明銳理）

再到今年5月，昆明全市住宅均價(jià)為15792元/平米，而東市板塊住宅均價(jià)已經(jīng)上漲至15992元/平米，不但超越了北市區(qū)，也高出全市平均水平。

2021年5月昆明各區(qū)房價(jià)情況（圖源昆明銳理）

之所以1年之內(nèi)片區(qū)房價(jià)能夠暴漲2000，正是由于央企保利標(biāo)桿樓盤保利城的進(jìn)場，以片區(qū)第一大盤的體量，一舉提振了東市區(qū)的發(fā)展信心，不但將片區(qū)房價(jià)拉高了一個(gè)臺(tái)階，也扭轉(zhuǎn)了過去昆明人對于東市落后、偏遠(yuǎn)的刻板印象。

一個(gè)項(xiàng)目憑一己之力帶動(dòng)一個(gè)片區(qū)的發(fā)展，這在昆明樓市發(fā)展史中也是很罕見的。而保利東市雙子星之所以能夠在大環(huán)境并不景氣的情況下連開連捷，背后所依靠的也不僅僅是央企的品牌效應(yīng)。

保利置業(yè)與昆明交投，一場教科書般的“央地聯(lián)動(dòng)”

在保利挺近昆明東市的過程中，另一股不可忽視的力量來自于昆明交投。

昆明市交通投資有限責(zé)任公司成立于2003年11月，是隸屬于昆明市國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)的國有獨(dú)資公司。

雖然身為千億國企，但昆明交投行事無比低調(diào)，作為東市的先行者，昆明交投為東市的整體發(fā)展，配套升級、人居環(huán)境、土地價(jià)值做出積極貢獻(xiàn)。

2016年就開發(fā)了東旭駿城的昆明交投，多年來一直在東市區(qū)孤軍奮戰(zhàn)。而當(dāng)保利高層開始重視東市發(fā)展?jié)摿Φ臅r(shí)候，央企與國企一拍即合，隨即聯(lián)手上演了這場精彩的“央地聯(lián)動(dòng)”。

東市區(qū)各版塊示意圖

曾經(jīng)各自為戰(zhàn)的東市區(qū)，在保利和交投的聯(lián)手努力之下，金馬、涼亭、方旺這三個(gè)東市核心區(qū)域已經(jīng)漸漸形成協(xié)同發(fā)展，連片開發(fā)的雛形。

我們今天再回顧東市區(qū)的發(fā)展，不得不佩服保利置業(yè)與昆明交投洞悉城市發(fā)展脈絡(luò)的先見之明：保利城開盤僅一年左右，昆明十四五規(guī)劃就首次提出了“東進(jìn)”，東市區(qū)隨即進(jìn)入高光時(shí)刻。

尤其保利城與后來的保利·明玥半山所處的東市核心板塊，早在“東進(jìn)”之前就提前占據(jù)了東市橋頭堡位置。

出色的戰(zhàn)略眼光是保利置業(yè)在東市取得成功的一個(gè)重要原因，但光有眼光肯定是不夠的。昆明也有很多項(xiàng)目明明所處的位置是絕佳的，但開發(fā)商實(shí)力不濟(jì)，最終將一手好牌打得稀爛。

保利城、保利·明玥半山這兩個(gè)項(xiàng)目之所以能夠成功，另一個(gè)重要原因就是仰仗了央企保利出眾的配套兌現(xiàn)能力。

保利城、保利·明玥半山所處的東市區(qū)，過去的城市界面和配套都是比較差的，整個(gè)方旺片區(qū)只有方旺中心學(xué)校一所小學(xué)，也沒有像樣的商場和醫(yī)院。

而就在保利城開盤不到半年的時(shí)候，保利置業(yè)即為東市區(qū)敲定了重中之重的關(guān)鍵配套——云大附屬星耀喻昭學(xué)校。

云大附屬星耀喻昭學(xué)校鳥瞰效果圖

9年一貫制，公立公辦的云大附屬星耀喻昭學(xué)校落地后，讓過去一文不名的東市搖身一變成為教育強(qiáng)區(qū)，整個(gè)東市區(qū)項(xiàng)目或多或少都因此而沾光，片區(qū)家長心中更是如同一塊大石落地。

未來伴隨著保利城商業(yè)部分的開發(fā)以及官渡區(qū)不斷為片區(qū)配套加碼，整個(gè)東市的崛起指日可待，而在推動(dòng)?xùn)|市崛起過程中，保利置業(yè)無疑就是那個(gè)“關(guān)鍵先生”。

正是憑借著保利高層洞悉城市發(fā)展脈絡(luò)的眼光再加上央企整合優(yōu)質(zhì)資源的能力，才促成了此次保利與東市區(qū)之間的夢幻聯(lián)動(dòng)。這一場教科書般的“央地聯(lián)動(dòng)”，對于昆明未來新興板塊的開發(fā)都有著極高的借鑒價(jià)值。

保利置業(yè)對東市的領(lǐng)跑還在持續(xù)

6月26日，保利·明玥半山首次開盤，當(dāng)日勁銷4.2億元，解籌率接近100%。

保利·明玥半山首次開盤火爆現(xiàn)場

從項(xiàng)目首開當(dāng)天的火爆程度可以看出，有了保利城的成功鋪墊之后，昆明購房者對于保利置業(yè)和東市區(qū)的的信心已經(jīng)爆棚。

甚至早在5月21日保利·明玥半山營銷中心開放的時(shí)候，售樓部就已經(jīng)是門庭若市。

5月21日保利·明玥半山營銷中心開放現(xiàn)場

能夠受到昆明購房者如此熱捧，也離不開保利置業(yè)出眾的品牌力和產(chǎn)品力。

保利·明玥半山屬于保利置業(yè)產(chǎn)品體系V3.0玥字系，也是昆明首個(gè)保利玥字系產(chǎn)品，其初心即是為昆明購房者帶來全新的居住體驗(yàn)。

而玥字系是保利置業(yè)去年剛發(fā)布的全新產(chǎn)品系，是承載都市生活和時(shí)代理想的升級之作。

保利置業(yè)Light悅享社區(qū)內(nèi)部規(guī)劃示意

秉持玥字系樂活健康Lively、幸福歸家Intelligent、優(yōu)雅形象Graceful、快樂家庭Happy、人性細(xì)節(jié)Thoughtful 5大核心理念。保利·明玥半山將為昆明美好人居生活探索更多可能性。

保利置業(yè)Light悅享社區(qū)便捷歸家示意

背靠萬億央企保利的品牌和品質(zhì)保障，占住了昆明“東進(jìn)”橋頭堡位置，在保利置業(yè)與昆明交投的深度合作之下，保利對東市的領(lǐng)跑還將繼續(xù)。

隨著昆明“東進(jìn)”步伐加速，未來伴隨著昆華醫(yī)院東院、市級體育中心等重大節(jié)點(diǎn)性配套落地，相信片區(qū)還會(huì)迎來新一輪補(bǔ)漲。

昆華醫(yī)院東院大體位置

去年第一批選擇保利城的人，短短一年時(shí)間就已在區(qū)域利好逐漸釋放的過程中嘗到了甜頭。

而今年入市的明玥半山，更是雄踞東二環(huán)金馬寺地鐵站旁，3個(gè)站即到恒隆廣場。如果對比二環(huán)其他地鐵物業(yè)2萬+的均價(jià)，保利·明玥半山憑借首開告捷的勢頭，強(qiáng)勁的升值潛力已經(jīng)顯露無遺。

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