斗南新盤(pán)虛晃一槍?zhuān)�開(kāi)盤(pán)定價(jià)還是忍了一手，開(kāi)發(fā)商其實(shí)也難

啟動(dòng)認(rèn)籌初期還放風(fēng)將要賣(mài)到1.5萬(wàn)以上的卓越滇池晴翠，在臨近開(kāi)盤(pán)前突然改了口風(fēng)，放出了1萬(wàn)出頭的房源，而6月19日實(shí)際開(kāi)盤(pán)打出的起價(jià)，也只是11800元/平方。雖然大部分房源都高于這個(gè)價(jià)格，但與前不久放風(fēng)的價(jià)格還是有很大距離。

在開(kāi)盤(pán)前幾天，小編在自家的昆明購(gòu)房群中看到一條置業(yè)信息，該信息稱卓越滇池晴翠最新一批產(chǎn)品價(jià)格10500元/平米起，總價(jià)98萬(wàn)就可以購(gòu)得一套該項(xiàng)目88平米的住宅！這不禁令小編感到疑惑：前不久踩盤(pán)時(shí)滇池晴翠還透露要賣(mài)到1萬(wàn)5以上，怎么半個(gè)月不到，買(mǎi)房門(mén)檻就一下降低了好幾千？

卓越滇池晴翠開(kāi)始鎖房鎖價(jià)

電話咨詢得知，卓越滇池晴翠確實(shí)有這個(gè)價(jià)格的房源，但只是個(gè)別特價(jià)房，而且僅在本月12號(hào)13號(hào)兩天認(rèn)籌才有效，目前相關(guān)優(yōu)惠已經(jīng)截止并恢復(fù)原價(jià)。之所以在12和13號(hào)兩天推出特價(jià)房源，是因?yàn)?月是卓越地產(chǎn)成立25周年，搞了一個(gè)司慶活動(dòng)。

但話雖如此，6月18日，滇池晴翠釋放了將于第二天（6月19日）開(kāi)盤(pán)的消息，宣傳海報(bào)上的開(kāi)盤(pán)價(jià)赫然顯示：11800元/平方米起。

滇池晴翠開(kāi)盤(pán)海報(bào)

根據(jù)開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)傳來(lái)的銷(xiāo)售情報(bào)，滇池晴翠11800元的房源并不多，只有部分看不到滇池景觀的高層住宅樓的少數(shù)樓層有1.2萬(wàn)左右，大多數(shù)不觀滇的高層仍要1.3萬(wàn)左右，而看得見(jiàn)滇池的房源，基本是1.5萬(wàn)起步，8層洋房也是1.5萬(wàn)起步，這一部分產(chǎn)品的價(jià)格和前期宣傳基本一致。盡管如此，滇池晴翠此次無(wú)論是開(kāi)盤(pán)前搞的“司慶”特價(jià)房活動(dòng)，還是實(shí)際開(kāi)盤(pán)起價(jià)，仍能明顯看出還是采取了相對(duì)保守的策略，前期放風(fēng)的價(jià)格更像是個(gè)試探氣球。

是滇池晴翠的產(chǎn)品不支持當(dāng)初宣傳的價(jià)格，還是斗南片區(qū)的發(fā)展勢(shì)頭拖了后腿呢？其實(shí)都不是，滇池晴翠的板樓小高層、合院等產(chǎn)品，都是目前昆明市場(chǎng)上的稀缺產(chǎn)品，斗南的發(fā)展勢(shì)頭更是毋庸置疑，在云南房網(wǎng)分析過(guò)的昆明未來(lái)新興熱點(diǎn)板塊中，斗南片區(qū)就是其中之一，而且是開(kāi)發(fā)勢(shì)頭更好、基礎(chǔ)條件更優(yōu)越的片區(qū)。

另外，卓越地產(chǎn)去年拿地的時(shí)候是擊敗了10多家房企，溢價(jià)171%才勝出的，再加上諸多外掛條件，所以滇池晴翠的拿地成本不低，本身也有提高定價(jià)的動(dòng)機(jī)和壓力。

既然如此，為什么卓越地產(chǎn)在開(kāi)盤(pán)前卻“虛晃”了一下，選擇了更務(wù)實(shí)的低價(jià)開(kāi)盤(pán)策略呢？其實(shí)原因很簡(jiǎn)單，就是斗南片區(qū)目前并不是只有滇池晴翠一個(gè)樓盤(pán)，在滇池晴翠附近，還有綠地東海岸、綠地海之城，產(chǎn)品類(lèi)型差不多，基礎(chǔ)條件幾乎一樣，而售價(jià)卻在1.2萬(wàn)起步，如果滇池晴翠定價(jià)1.5萬(wàn)，除非是產(chǎn)品層面有碾壓優(yōu)勢(shì)，否則銷(xiāo)售壓力就會(huì)非常大，所以卓越地產(chǎn)最終還是忍了一手，現(xiàn)在11800元的開(kāi)盤(pán)起價(jià)，正好比旁邊的競(jìng)品樓盤(pán)略低，更符合一個(gè)新樓盤(pán)入市的價(jià)格策略。

卓越滇池晴翠是昆明少有的純板樓小區(qū)

從另一方面講，滇池晴翠的占地面積達(dá)560畝，多達(dá)16個(gè)地塊，后續(xù)產(chǎn)品還很多，卓越地產(chǎn)還有時(shí)間隨著斗南片區(qū)的成熟逐漸拉高價(jià)格。

而從市場(chǎng)大背景來(lái)看，今年昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)的一大特征是房?jī)r(jià)雖然堅(jiān)挺，可是銷(xiāo)售速度卻在放緩，去化難度在加大，目前住宅庫(kù)存已經(jīng)攀升到了13個(gè)月的水平，比2017年多出一倍還多，滇池晴翠作為卓越地產(chǎn)在昆明的首個(gè)項(xiàng)目，肩負(fù)為卓越地產(chǎn)打開(kāi)局面的任務(wù)，開(kāi)盤(pán)只許成功不許失敗。以往全國(guó)性房企在昆明的首個(gè)項(xiàng)目，大多數(shù)也采取保守價(jià)格策略，以增加成功系數(shù)，滇池晴翠不過(guò)是重復(fù)這一做法而已。

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