大華錦繡山海要是一直這么干 西市區(qū)房?jī)r(jià)就不太好漲

從上周開(kāi)始，許多昆明人都接到了陽(yáng)光城·滇池半山的推銷電話，說(shuō)是有一批特價(jià)房正在銷售，價(jià)格只要1萬(wàn)4。

滇池半山去年這個(gè)時(shí)候開(kāi)盤時(shí)，最貴的多層洋房賣到2萬(wàn)一平方，普通洋房也要1萬(wàn)6以上。目前，滇池半山小高層的對(duì)外報(bào)價(jià)都達(dá)到了一萬(wàn)五六，所以1萬(wàn)4的特價(jià)房算是優(yōu)惠很大了。

滇池半山推出特價(jià)房源，一方面是正常營(yíng)銷手段，另一方面可能是同樣在春雨路，距離滇池半山只相隔一個(gè)地鐵站的大華錦繡山海，最近開(kāi)放了城市展廳開(kāi)始蓄客。錦繡山海首批產(chǎn)品對(duì)外釋放的價(jià)格是：

1萬(wàn)5左右，精裝修。

但滇池半山是毛坯房。

錦繡山海的臨時(shí)展廳就在3號(hào)線大漁站旁邊，背后就是項(xiàng)目所在地

滇池半山和錦繡山海的地段條件是非常類似的，都是春雨路以西的山麓大盤，都緊鄰地鐵3號(hào)線，不同之處是滇池半山容積率比較低，以多層洋房和小高層為主，全毛坯房；而錦繡山海有大量高層住宅，首推的產(chǎn)品只有兩棟33層的點(diǎn)板結(jié)合住宅，精裝修。

雖然錦繡山海首推是兩梯五戶高層住宅，比不上滇池半山目前主推小高層板樓，但1.5萬(wàn)左右的精裝價(jià)格，仍舊讓滇池半山感覺(jué)到壓力。

其實(shí)感受到壓力的還不止是滇池半山，因?yàn)殄\繡山海目前釋放的價(jià)格，基本是整個(gè)西市區(qū)最便宜的，在它之前，無(wú)論是西北新城的藍(lán)光芙蓉、萬(wàn)科城，還是黑林鋪一帶的雍和府，以及高新區(qū)的綠城誠(chéng)園，人民路和春雨路交匯處的昆悅、玖悅府，甚至融創(chuàng)文旅城，價(jià)格都要超過(guò)1萬(wàn)5。

雖然上述樓盤不少都是純板樓，比錦繡山海目前首推的點(diǎn)板結(jié)合產(chǎn)品要強(qiáng)一些，可是錦繡山海據(jù)稱采取了外掛電梯設(shè)計(jì)，降低了公攤，加上首推的產(chǎn)品只有89平米和105平米兩個(gè)戶型，如果按1萬(wàn)5的價(jià)格算，最低只要130萬(wàn)就能上車，首付可以低至不到30萬(wàn)，而且是精裝修，對(duì)剛需人群和投資客確實(shí)有比較大的吸引力。

錦繡山海89平米的三居室，雙衛(wèi)帶陽(yáng)臺(tái)南北通透

除了價(jià)格，錦繡山海還有幾個(gè)優(yōu)勢(shì)，一是緊鄰地鐵3號(hào)線大漁站，二是整個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃面積有2500畝，將來(lái)配套會(huì)比較豐富，宣傳資料稱光學(xué)校就有好幾所，置業(yè)顧問(wèn)更是自信滿滿地說(shuō)，項(xiàng)目很快就會(huì)落實(shí)一所知名小學(xué)。參考大華在東市區(qū)公園天下的操盤思路，引進(jìn)名校的可能性確實(shí)比較大。

大華在東市區(qū)的公園天下也走的是性價(jià)比路線，售價(jià)不算高，但市場(chǎng)上對(duì)公園天下部分戶型設(shè)計(jì)吐槽比較多，而錦繡山海首推的兩個(gè)戶型倒是不乏亮點(diǎn)，像89平米三房戶型，居然做到了雙衛(wèi)帶陽(yáng)臺(tái)，也算比較難得了。

錦繡山海首批產(chǎn)品釋放1.5萬(wàn)的價(jià)格，一方面是大華擅長(zhǎng)性價(jià)比路線，另一方面是錦繡山海這個(gè)項(xiàng)目是大華一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)，前期投入非常大，拆遷規(guī)模不小，資金面有壓力，盡快回款對(duì)大華來(lái)說(shuō)至關(guān)重要，所以選擇低價(jià)入市。

本來(lái)，性價(jià)比是大華的市場(chǎng)策略，從東市區(qū)到西市區(qū)都是這么干，同行應(yīng)該見(jiàn)慣不驚才對(duì)，可是錦繡山海這個(gè)項(xiàng)目規(guī)模很大，大華前期開(kāi)發(fā)的地塊基本都是高層住宅，從大華對(duì)外公開(kāi)的項(xiàng)目規(guī)劃效果圖看，錦繡山海將有差不多近200棟高層住宅，房源怎么也得有兩三萬(wàn)套左右，體量著實(shí)不小，估計(jì)在很長(zhǎng)一段時(shí)間都會(huì)是西市區(qū)新房供應(yīng)的大頭，如果一直堅(jiān)持走性價(jià)比路線，西市區(qū)的其他樓盤就不太好提價(jià)。

在總規(guī)效果圖上，錦繡山海的高層住宅密密麻麻，差不多有200棟的樣子

錦繡山海體量這么大，要是一直壓著價(jià)格，就給西市區(qū)的其他競(jìng)品出了個(gè)不大不小的難題。這就像當(dāng)年江東集團(tuán)在北市區(qū)一直低價(jià)推盤，導(dǎo)致北市區(qū)的房?jī)r(jià)一直上不去；后來(lái)俊發(fā)在北市區(qū)的俊發(fā)城也與此類似，體量大，配套好，但剛開(kāi)始幾年一直主打剛需剛改，價(jià)格不算高，壓得北市區(qū)其他同類樓盤喘不過(guò)氣來(lái)，直到近兩年俊發(fā)城逐漸提價(jià)，才算是給北市區(qū)釋放了價(jià)格空間。

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