已拿地6年的斗南街道7宗約608畝商業(yè)用地，最近被呈貢區(qū)政府公示為閑置土地，閑置原因?yàn)檎蚱髽I(yè)原因。這7宗地系云南城投置業(yè)旗下天堂島置業(yè)公司名下土地，但項(xiàng)目一直未開(kāi)發(fā)，云南城投置業(yè)曾于2019年掛牌出天堂島公司90%股權(quán)，但未能成功。

轉(zhuǎn)讓未竟后2年土地被列入閑置，問(wèn)題顯得越發(fā)嚴(yán)峻，對(duì)于因業(yè)績(jī)預(yù)虧而面臨退市風(fēng)險(xiǎn)的云南城投置業(yè)，是繼續(xù)投入啟動(dòng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)？或再次尋找下家轉(zhuǎn)讓？還是退地以求回籠資金？將成為云南城投置業(yè)接下來(lái)將要考慮的問(wèn)題。

呈貢政府將天堂島608畝土地認(rèn)定為閑置土地

公開(kāi)資料顯示，天堂島項(xiàng)目位于呈貢斗南西部滇池東岸，凈用地面積約608畝，計(jì)容建筑面積42.52萬(wàn)方，為住宿、餐飲、批發(fā)、零售、商務(wù)金融用途，2015年3月被云南城投天堂島置業(yè)公司以18.25億元斬獲，拿地后云南城投置業(yè)發(fā)布公告稱，為開(kāi)發(fā)該地塊，云南城投特地出資設(shè)立全資子公司云南城投天堂島置業(yè)有限公司，未來(lái)，天堂島置業(yè)將擬投資約51億元開(kāi)發(fā)“天堂島”項(xiàng)目。競(jìng)得的該塊土地的出讓金及項(xiàng)目后續(xù)開(kāi)發(fā)資金，將擬通過(guò)公司自籌、分期滾動(dòng)開(kāi)發(fā)及多渠道融資來(lái)滿足。但天堂島項(xiàng)目此后一直沒(méi)有啟動(dòng)開(kāi)發(fā)。

投資額51億元，這是基于6年前的物價(jià)水平作出的測(cè)算，如果云南城投置業(yè)想要繼續(xù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，這個(gè)數(shù)額肯定還要增大，但追加投資繼續(xù)開(kāi)發(fā)，對(duì)于正在收縮戰(zhàn)線賣賣賣、近期正在轉(zhuǎn)讓銀泰系子公司股權(quán)云南城投置業(yè)來(lái)說(shuō)可能性不大。

云南城投曾設(shè)想過(guò)的天堂島項(xiàng)目效果圖

第二條路是轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目。2019年3月，云南城投就曾盤算以約3.64億元計(jì)劃轉(zhuǎn)讓天堂島置業(yè)約90%股權(quán)。不過(guò)事實(shí)證明，下家也不好找。

根據(jù)當(dāng)時(shí)公示的財(cái)務(wù)報(bào)告，截止2018年3月31日，天堂島置業(yè)總資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值約27.88億元，總負(fù)債評(píng)估價(jià)值約23.83億元，凈資產(chǎn)（所有者權(quán)益）評(píng)估價(jià)值約4.04億元；由于天堂島置業(yè)的主要資產(chǎn)為存貨（土地），在閑置期間發(fā)生了增值，盡管未進(jìn)行實(shí)質(zhì)開(kāi)發(fā)，資產(chǎn)總額到拍賣前還漲了3.04億元，增值率304%。

不過(guò)受讓者付出的代價(jià)不止于此。交易條件里有這么一條規(guī)定：受讓者須按照90%的比例代償還天堂島置業(yè)的借款本息。其中本金約21.64億元（截止2018年12月31日），利息自借款發(fā)生日至實(shí)際還款日按復(fù)利8.5%/年計(jì)算，借款本息的最終金額，以實(shí)際還款日，標(biāo)的企業(yè)所欠轉(zhuǎn)讓方金額為準(zhǔn)。

也就是說(shuō)，如果當(dāng)時(shí)股權(quán)轉(zhuǎn)讓成功，受讓方在支付3.64億元的轉(zhuǎn)讓費(fèi)后還要再支付近21億元的債權(quán)費(fèi)用，這筆費(fèi)用將交給轉(zhuǎn)讓方云南城投置業(yè)。而扣除當(dāng)初拿地成本后還能有所獲利的同時(shí)，由于在天堂島置業(yè)的股份變成了10%（不再計(jì)入合并報(bào)表），還能獲得一定的投資收益。

不過(guò)由于該批地塊全為商業(yè)用途，資金回報(bào)速度顯然沒(méi)有能夠開(kāi)發(fā)住宅項(xiàng)目快，同時(shí)轉(zhuǎn)讓價(jià)格也不算低，種種原因?qū)е铝嗽摯纬鲎屖�，讓云南城投置業(yè)的計(jì)劃最終落空。

云南城投曾設(shè)想過(guò)的天堂島項(xiàng)目效果圖

云南城投天堂島項(xiàng)目占據(jù)滇池東岸優(yōu)越區(qū)位

如果不能繼續(xù)開(kāi)發(fā)，也無(wú)法找到接盤方，剩下的只有選擇退地，收回土地出讓款。這樣做至少同樣也能夠起到回籠資金的作用，并能為面臨退市風(fēng)險(xiǎn)的上市公司緩解資金壓力。

天堂島608畝土地雖然坎坷頗多，但與6年前相比，滇池邊開(kāi)發(fā)的熱度已不可同日而語(yǔ)，因此即便是商業(yè)用地，區(qū)位所帶來(lái)的土地價(jià)值仍值得看好。呈貢區(qū)此次公示閑置土地后，也勢(shì)必敦促云南城投置業(yè)盡快決斷該如何處置。

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