最近一段時間，股票、基金市場持續(xù)震蕩，普通人壓根兒猜不透明天是漲還是跌，但如果說有什么比股市更撲朔迷離的，那么昆明的公寓價格可以一戰(zhàn)。
在前幾天我們報道的《昆明的公寓真的可以下手了 但要看買哪里是誰買》中提到，昆明公寓市場近幾年普遍降價，從嵩明到斗南，從呈貢到巫家壩，放眼望去都是便宜公寓。
昆明公寓市場上，有的價格狂降，也有的保持穩(wěn)定
然而，在昆明市區(qū)里，特別是二環(huán)以內(nèi)的區(qū)域，有些公寓的價格并沒有像大多數(shù)項目那樣低價銷售，反而保持了穩(wěn)定的高價位，單價甚至接近同區(qū)域住宅。
就拿一環(huán)二環(huán)之間的老項目，龍泉路上的萬彩城來說，萬彩城于2018年9月份推出了商辦產(chǎn)品“百爵公寓”，當(dāng)時的精裝LOFT公寓價格便達(dá)到了1.8-1.9萬元，比當(dāng)時萬彩城自己的剩余在售住宅（均價約1.55萬）還貴，這也符合那一時期昆明公寓市場的趨勢：普遍都不便宜。
龍泉路上的萬彩城，精裝公寓價格不輸周邊新房
兩三年前萬彩城公寓價格便已如此，那么現(xiàn)在呢？
云南房網(wǎng)近日踩盤時發(fā)現(xiàn)，住宅賣完之后的萬彩城，售樓部人流量少了很多，卻依然不影響百爵公寓維持它的價格：層高4.5米的LOFT公寓毛坯價格為1.2-1.4萬元/平米，精裝價格1.7-1.9萬元/平米，這個價格相比起兩三年前幾乎沒怎么變，而且依然高于萬彩城的二手住宅價（約1.4-1.6萬）。
萬彩城百爵公寓部分戶型可以落戶
值得注意的是，除了之前主推的33-59平米戶型，萬彩城現(xiàn)在還推出了總面積超過100平米的LOFT產(chǎn)品，置業(yè)顧問表示，這種大戶型由兩套小的組合而成；此外還有層高3.6米、由寫字樓調(diào)規(guī)修改而成的平層毛坯產(chǎn)品，均價約1.3萬元/平米。
萬彩城的公寓價格為什么這么堅挺？置業(yè)顧問解釋說：“我們這個公寓有一部分戶型是可以落戶的�！甭鋺艟鸵馕吨梢跃徒蠈W(xué)，盡管置業(yè)顧問并沒有明確保證買了公寓一定能上哪個小學(xué)，但萬彩城所在的龍泉路一帶教育資源豐富，知名小學(xué)眾多，能落戶的公寓還是很有吸引力的。
但是，盡管萬彩城的精裝公寓位置好，能落戶，賣到這個價位也確實出人意料，要知道，龍泉路對面的碧桂園龍騰世家，精裝新房價位也才1.8-1.95萬元左右，更不用說還帶著知名小學(xué)學(xué)位了。
昆明恒大陽光半島推出的特價公寓單價僅3788元/平米
但萬彩城百爵公寓還遠(yuǎn)不是昆明公寓價格的上限，位于市中心的香格里拉攏悅公寓和春之眼的頂級公寓，雖然目前還沒有公開價格，但攏悅公寓據(jù)稱裝修標(biāo)準(zhǔn)就要上萬，春之眼公寓光看房就要“千萬驗資”，最高售價有可能到四五萬甚至更高，這樣一來，昆明最貴的公寓和最便宜的公寓價差就有10倍之多，遠(yuǎn)超住宅、寫字樓甚至商業(yè)物業(yè)。
市中心的香格里拉“攏悅”高端公寓賣到四五萬也不稀奇
昆明公寓價差為什么這么大？是因為地段嗎？
其實并不是，因為賣一萬多的萬彩城百爵公寓靠近二環(huán)，既沒有地鐵又不是商圈，公認(rèn)的未來昆明中心巫家壩，公寓價格反倒早就跌破一萬。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士說，昆明公寓價差巨大，主要原因是市面上的公寓產(chǎn)品種類繁多，產(chǎn)品條件和享有的物業(yè)權(quán)利也極其不同，由此造成項目不同產(chǎn)品不同市場價值迥異。
比如，從大類上說，昆明市面上的公寓分為真正的公寓和商辦公寓，真正的公寓又分為70年產(chǎn)權(quán)和40年產(chǎn)權(quán)；從產(chǎn)品類型上說，又分為平層公寓和LOFT公寓；從享有的物業(yè)權(quán)利來分，有些公寓可以落戶，有些不能落戶但有學(xué)位，有學(xué)位的又分為一次性學(xué)位和6年循環(huán)學(xué)位；按照裝修劃分，又有毛坯房、普通精裝和拎包入住等不同檔次。
而像香格里拉攏悅公寓和恒隆廣場公寓為代表的酒店服務(wù)商務(wù)公寓，又代表了公寓的另一種類型：依托五星級酒店的服務(wù)和設(shè)施，體驗豪華酒店同級享受，這種公寓的租金非常昂貴，比如上海港匯恒隆廣場90平米的一居室公寓，月租高達(dá)1.8萬，平均每晚600元，這類公寓的售價當(dāng)然也就遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過一般公寓。
正因為昆明公寓產(chǎn)品五花八門，種類繁多，市場價值和售價也就千差萬別，而這種價差規(guī)律又和住宅完全不同，比如熱點(diǎn)地段的商辦毛坯平層公寓，如果不能落戶又沒有學(xué)位，價格肯定遠(yuǎn)不如普通地段的可落戶帶學(xué)位70年產(chǎn)權(quán)的精裝公寓。對昆明公寓感興趣的購房者一定要搞清公寓性質(zhì)以及背后物業(yè)權(quán)利再下手。
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