“根據(jù)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)規(guī)模、機(jī)構(gòu)類型等因素，分檔設(shè)置房地產(chǎn)貸款余額占比和個(gè)人住房貸款余額占比兩個(gè)上限，對超過上限的機(jī)構(gòu)設(shè)置過渡期，并建立區(qū)域差別化調(diào)節(jié)機(jī)制�！�1月1日起，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》實(shí)施，明確了房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的機(jī)構(gòu)覆蓋范圍、管理要求及調(diào)整機(jī)制，以增強(qiáng)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)抵御房地產(chǎn)市場波動(dòng)的能力，防范金融體系對房地產(chǎn)貸款過度集中帶來的潛在系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。云南財(cái)經(jīng)大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)投融資研究中心主任周大研根據(jù)《通知》總體測算了一下，認(rèn)為整體流向房地產(chǎn)業(yè)的資金將減少20%左右。
房地產(chǎn)貸款占比分為五檔
作為本輪房地產(chǎn)調(diào)控的重要一環(huán)，《通知》劃定了房地產(chǎn)貸款的紅線，讓銀行涉房貸款發(fā)放情況和趨勢成為熱議話題。記者采訪得知，目前買房者相對更謹(jǐn)慎了，判斷是否買房的核心轉(zhuǎn)向了銀行的信貸政策。周大研對記者表示，監(jiān)管的目標(biāo)很明確，就是遏制投機(jī)炒房，保護(hù)剛需，落實(shí)“三穩(wěn)”任務(wù)，穩(wěn)定預(yù)期，促進(jìn)樓市健康可持續(xù)發(fā)展。
《通知》規(guī)定，中資法人銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)被分為五檔。
第一檔為中資大型銀行，包括中國工商銀行、中國建設(shè)銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、國家開發(fā)銀行、交通銀行、中國郵政儲(chǔ)蓄銀行；
第二檔為中資中型銀行，包括招商銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行、浦發(fā)銀行、中信銀行、興業(yè)銀行、中國民生銀行、中國光大銀行、華夏銀行、進(jìn)出口銀行、廣發(fā)銀行、平安銀行、北京銀行、上海銀行、江蘇銀行、恒豐銀行、浙商銀行、渤海銀行；
第三檔為中資小型銀行和非縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)，包括城市商業(yè)銀行、民營銀行、大中城市和城區(qū)農(nóng)合機(jī)構(gòu)；
第四檔為縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)；
第五檔為村鎮(zhèn)銀行。
第一檔銀行房地產(chǎn)貸款占比上限、個(gè)人住房貸款占比上限分別為40%、32.5%，第二檔分別為27.5%、20%，第三檔分別為22.5%、17.5%，第四檔分別為17.5%、12.5%，第五檔分別為12.5%、7.5%。
值得注意的是，該比例并不是一成不變�！锻ㄖ分赋觯诔浞终撟C的前提下，結(jié)合所在地經(jīng)濟(jì)金融發(fā)展水平、轄區(qū)內(nèi)地方法人銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的具體情況和系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)，以通知第三檔、第四檔、第五檔房地產(chǎn)貸款集中度管理要求為基準(zhǔn)，可在2.5個(gè)百分點(diǎn)的范圍內(nèi)增減。
調(diào)整過渡期2~4年不等
《通知》還設(shè)置了過渡期。2020年12月末，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款占比、個(gè)人住房貸款占比超出管理要求，超出2個(gè)百分點(diǎn)以內(nèi)的，業(yè)務(wù)調(diào)整過渡期為自本通知實(shí)施之日起2年；超出2個(gè)百分點(diǎn)及以上的，業(yè)務(wù)調(diào)整過渡期為自本通知實(shí)施之日起4年。房地產(chǎn)貸款占比、個(gè)人住房貸款占比的業(yè)務(wù)調(diào)整過渡期分別設(shè)置。
業(yè)務(wù)調(diào)整過渡期結(jié)束后，因客觀原因未能滿足房地產(chǎn)貸款集中度管理要求的，由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)提出申請，經(jīng)人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)或當(dāng)?shù)厝嗣胥y行分支機(jī)構(gòu)、銀保監(jiān)會(huì)派出機(jī)構(gòu)評估后認(rèn)為合理的，可適當(dāng)延長業(yè)務(wù)調(diào)整過渡期。
兩種情況暫不納入占比計(jì)算
值得一提的是，有兩種情況暫不納入房地產(chǎn)貸款占比計(jì)算。一種是住房租賃有關(guān)貸款，目的也是為了支持大力發(fā)展住房租賃市場；另一種是為配合資管新規(guī)的實(shí)施，資管新規(guī)過渡期內(nèi)（至2021年底）回表的房地產(chǎn)貸款不納入統(tǒng)計(jì)范圍。
昆明五大行房貸利率均已突破5%
2月20日，中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）為：1年期LPR3.85%，5年期以上LPR為4.65%。同月，昆明已有多家銀行上調(diào)房貸利率，其中五大行房貸利率均已突破5%。
記者從昆明多家主流銀行調(diào)查了解到，各大銀行都還在正常受理新的房貸業(yè)務(wù)和放款，但放款時(shí)間比之前有所延長，利率也有所提高。此前，農(nóng)行、工行、建行等大部分銀行的首套房貸利率都還在5%以下，而春節(jié)過后，多家銀行的房貸利率出現(xiàn)了不同程度的上調(diào)，招商、建行、光大、華夏、中信、工行等大部分銀行的首套利率已回升到5%以上。
工商銀行工作人員告訴記者，今年以來貸款額度一直比較緊張，額度需要等，時(shí)間多久不一定，目前不能具體答復(fù)；交通銀行個(gè)貸經(jīng)理則表示：“目前房貸申請、放款都很正常，額度充裕，一般來說只要只要資料齊全、征信過關(guān)，放款時(shí)間約在半個(gè)月左右�！�
此后，記者還咨詢了興業(yè)銀行，工作人員告知記者：“最近利率應(yīng)該都有上調(diào)，銀行不同額度也會(huì)不同，但是只要申請通過，基本上都能順利放款，最多也就是時(shí)間長點(diǎn)�！痹摴ぷ魅藛T還提到，如果購買的是二手房，放款時(shí)間確實(shí)會(huì)長很多。
面對貸款利率普遍上調(diào)的情況，不少人認(rèn)為是受到了房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的影響，對此，建設(shè)銀行云南省分行相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，建行的住房貸款利率根據(jù)人民銀行及市場定價(jià)自律和協(xié)調(diào)機(jī)制的相關(guān)要求執(zhí)行，結(jié)合市場和借款人資信情況適當(dāng)加減點(diǎn)�！袄收{(diào)整是各商業(yè)銀行結(jié)合市場情況開展的經(jīng)營行為，與本次央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布的《通知》無關(guān)聯(lián)性�！锻ㄖ分�，‘建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度’涉及的‘銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)’，是指在我國境內(nèi)設(shè)立的中資法人銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)。我行作為建設(shè)銀行在云南省的分支機(jī)構(gòu)，會(huì)依照人民銀行昆明中心支行和建設(shè)銀行總行的相關(guān)要求做好《通知》精神的執(zhí)行和落地，截至目前，對昆明并無明顯政策差異與變化。同時(shí)，我行將繼續(xù)落實(shí)國家‘房住不炒’、因城施策的政策要求，嚴(yán)格執(zhí)行監(jiān)管規(guī)定，繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款管理，積極促進(jìn)住房消費(fèi)健康發(fā)展，支持居民合理購房需求�！�
消費(fèi)者是否買房的核心轉(zhuǎn)向銀行信貸政策
記者采訪發(fā)現(xiàn)，昆明市民購房相對更謹(jǐn)慎了，判斷是否買房的核心也逐漸轉(zhuǎn)向了銀行的信貸政策。
市民李曉告訴記者，過了個(gè)春節(jié)回來，昆明的房貸利率漲了，且一開年銀行房貸就額度吃緊，銀行對購房客戶的資質(zhì)審核也更嚴(yán)格了。市民陳先生也表示，今年1月初辦理的房貸，2月底都沒有放款，“快2個(gè)月，太慢了�！备惺忻癖硎救ツ�10月份買了房子，直到現(xiàn)在銀行都沒有放款，“也不知道是什么原因�！�
昆明房貸收緊的另一信號(hào)，是銀行對購房者的資質(zhì)審核更嚴(yán)格了。央行紅線房貸新政出臺(tái)后，銀行在個(gè)人住房貸款的發(fā)放上愈加小心，對貸款人的資質(zhì)也會(huì)進(jìn)行更嚴(yán)格的篩選，部分征信和資質(zhì)稍微差點(diǎn)的購房者，可能就會(huì)被銀行拒貸。記者在昆明房產(chǎn)信息網(wǎng)上看到，今年因銀行拒絕貸款而退房的案例差不多有30多起。
總體流向地產(chǎn)行業(yè)的資金將減少20%左右
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2020年，銀保監(jiān)系統(tǒng)至少開具了496張涉及信貸問題的罰單，其中至少有130張罰單涉及房地產(chǎn)貸款。從被處罰的原因來看，大多為信用貸資金流入房地產(chǎn)市場，以及違規(guī)發(fā)放流動(dòng)資金貸款用于房地產(chǎn)等。如果把之前的“三道紅線”看做是對房企資金需求端的管理，那么此次發(fā)布的房地產(chǎn)貸款集中度管理制度則是在資金供給端的收緊。
云南財(cái)經(jīng)大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)投融資研究中心主任周大研認(rèn)為，出臺(tái)這個(gè)《通知》有一個(gè)很重要的背景，房地產(chǎn)與金融業(yè)密切關(guān)聯(lián)，目前房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的占比較大，老百姓財(cái)富也有70%左右集中在房地產(chǎn)上。買房人群中，90%左右都選擇按揭貸款，因此，房地產(chǎn)是金融風(fēng)險(xiǎn)最大的“灰犀牛”，一旦房地產(chǎn)泡沫破滅，影響面大而深遠(yuǎn)。
根據(jù)《通知》，周大研總體測算了一下，認(rèn)為整體流向房地產(chǎn)業(yè)的資金將減少20%左右，這其中既有開發(fā)商融資的減少，也有老百姓房貸資金的減少，由此可以實(shí)現(xiàn)對房價(jià)的適當(dāng)調(diào)控，給地產(chǎn)行業(yè)降降溫。
在周大研看來，無論是對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)指標(biāo)設(shè)置監(jiān)管紅線，還是對商業(yè)銀行的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)設(shè)置監(jiān)管紅線，都是一種金融宏觀調(diào)控手段，不能簡單地理解為打壓房地產(chǎn)市場，由于沒有更多的資金進(jìn)入，整個(gè)行業(yè)高歌猛進(jìn)的態(tài)勢將會(huì)得到一定程度的控制。
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