雙塔片區(qū)將成昆明下一個(gè)公寓重災(zāi)區(qū) 3盤約30萬平米待售

2020年，昆明雙塔片區(qū)新增的3個(gè)純新盤，為雙塔片區(qū)供應(yīng)了全新住宅產(chǎn)品的同時(shí)，未來還將有超過30萬平米的公寓入市。

最近，昆明復(fù)地地產(chǎn)發(fā)布了“復(fù)地云極三期（云端商務(wù)中心）”樁基工程和總承包工程的招標(biāo)公告，公告中提到復(fù)地云極云端商務(wù)中心為商業(yè)及公寓產(chǎn)品，總建筑面積約18萬平方米，其中地上建筑面積約15萬平米，主要為一棟176米的超高層精裝公寓和兩棟高層精裝公寓。   

復(fù)地云極云端商務(wù)中心公寓效果圖

從招標(biāo)信息來看，復(fù)地云極云端商務(wù)中心規(guī)劃的公寓建筑面積就有15萬平方米。這還只是復(fù)地云極公寓的一部分。

2019年的8月份，復(fù)地地產(chǎn)拿下了昆明雙塔片區(qū)約170畝土地，用于復(fù)地云極的開發(fā)，其中包含130畝的商住混合用地和40畝的商務(wù)用地。此次進(jìn)行樁基工程招標(biāo)的云端商務(wù)中心就是這宗40畝的商務(wù)用地。

而另外的130畝商住混合用地，除了開發(fā)住宅外，商業(yè)部分還將建設(shè)辦公樓。復(fù)地云極首個(gè)拿到建筑工程規(guī)劃許可證的地塊“云邸苑”規(guī)劃中，就規(guī)劃有1棟21層的辦公樓，這棟樓也有可能做成公寓來出售，算上這部分的話，復(fù)地云極的公寓供應(yīng)總量大概在20萬平米。

云南房網(wǎng)從售樓部了解到，雙塔片區(qū)的另外兩個(gè)在售樓盤云和中心、錦粼天序后期也規(guī)劃有公寓產(chǎn)品，但目前還沒有具體的產(chǎn)品信息。

云和中心是雅居樂和綠地地產(chǎn)合作開發(fā)項(xiàng)目，占地面積約103畝，包括約30畝的商業(yè)用地和73畝的住宅用地。

這宗近30畝的商業(yè)用地容積率為6，最大可建筑面積約11.9萬平方米，如果建成公寓的話，除去地下建筑面積，粗略算下來也有10萬平米。

錦粼天序后期也規(guī)劃有公寓產(chǎn)品

龍湖地產(chǎn)開發(fā)的錦粼天序面積約126畝，包括1宗82.4畝的商住混合用地和1宗43.52畝的純住宅用地。這宗82.4畝的商住混合用地容積率為4.6，可建筑面積約25.2萬平方米。按照當(dāng)時(shí)的土地出讓文件，這宗土地的商業(yè)和住宅比例為3:7，也就是說商業(yè)建筑面積差不多有7.5萬平方米。

如此算下來，復(fù)地云極、云和中心、錦粼天序3個(gè)項(xiàng)目最多將有超過30萬平方米的公寓體量入市，為雙塔片區(qū)的商辦物業(yè)去化增加了壓力。

昆明雙塔片區(qū)在規(guī)劃之初就曾被定義為金融產(chǎn)業(yè)聚集發(fā)展中心（簡稱：金產(chǎn)區(qū)），在早期的發(fā)展中片區(qū)商辦物業(yè)扎堆開發(fā)，建成了以昆明萬達(dá)雙塔、藍(lán)光昆侖中心、金地We’R悅空間、潤城第五大道等為代表的一眾商辦物業(yè)，其中就有不少的公寓產(chǎn)品。

為消化昆明商辦樓宇過剩的情況，上個(gè)月昆明市發(fā)布了《關(guān)于支持商業(yè)和辦公用房改為租賃住房發(fā)展住房租賃市場的通知》，允許昆明二環(huán)以外在建或已建成的商業(yè)和辦公用房改建為租賃住房，而復(fù)地云極、云和中心、錦粼天序3個(gè)項(xiàng)目都在昆明二環(huán)以外，按照規(guī)定可以允許商業(yè)改成租賃住房。雖然開發(fā)商不一定這么做，可也算是為項(xiàng)目去庫存增加了一個(gè)出路。

目前昆明商辦公寓積壓比較嚴(yán)重的區(qū)域是巫家壩片區(qū)，幾乎所有項(xiàng)目都配建有體量不小的商辦物業(yè)，其中相當(dāng)一部分都被開發(fā)商規(guī)劃為商辦公寓類產(chǎn)品出售。由于總量龐大而且集中入市，導(dǎo)致巫家壩片區(qū)商辦公寓銷售緩慢，價(jià)格也屢創(chuàng)新低，目前有些樓盤的商辦公寓售價(jià)只有同項(xiàng)目住宅價(jià)格的一半。

雙塔片區(qū)現(xiàn)有三個(gè)項(xiàng)目的商辦物業(yè)雖然總量不及巫家壩，但三個(gè)樓盤擠在一起，銷售節(jié)點(diǎn)又比較接近，30萬平米的商辦公寓估計(jì)也不好消化，售價(jià)也有可能步巫家壩片區(qū)后塵，只有同項(xiàng)目住宅定價(jià)一半多一點(diǎn)。

當(dāng)然雙塔片區(qū)的樓盤也可以將商業(yè)地塊開發(fā)成真正的寫字樓，但該片區(qū)已經(jīng)有萬達(dá)雙塔寫字樓、藍(lán)光昆侖中心、金地中心、潤城等一大堆寫字樓，其中萬達(dá)雙塔現(xiàn)在都還有大量空置，因此雙塔片區(qū)這三個(gè)樓盤如果開發(fā)寫字樓，去化難度甚至?xí)�超過公寓。

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