12月12日，俊發(fā)·新螺螄灣國際商貿(mào)城一期市場的招租方案正式公告發(fā)布。一石激起千層浪，租金價格調(diào)整、兩套招租方案等不出意外成為了大眾關(guān)注討論的核心，關(guān)于租金增長過高、不理解為何要競拍的聲音時有傳出。

俊發(fā)·新螺螄灣國際商貿(mào)城一期招租方案公布后引發(fā)了不少的討論

新的租金價格如何確定？

在租金部分，其整體定價基準(zhǔn)是在市場價格的基礎(chǔ)上，根據(jù)不同的樓層、街區(qū)、業(yè)態(tài)情況，給予8%-20%的優(yōu)惠幅度，最終確定價格。

什么是市場價格？其指的是2019年以來轉(zhuǎn)租戶轉(zhuǎn)租商鋪時的定價，根據(jù)之前的備案和摸底情況，新螺螄灣對于這部分最新的動態(tài)價格是有所掌握的。因此，新的租金價格確實是要比10年前、5年前中豪時代高，這是毋庸置疑的，但也不能忽視8%-20%的優(yōu)惠對價格的平抑。

通過幾個實際案例就能看明白：C1-019、C1-020商鋪轉(zhuǎn)租價480000元/年，合每月1180元/㎡，C1-021商鋪參考定價為900元㎡，相較周邊轉(zhuǎn)租價優(yōu)惠23%；D1-305轉(zhuǎn)租價47000元/年，月租金358元/㎡，周邊的D1-304、D1-306本次定價290元/㎡；D2-063、D2-064轉(zhuǎn)租價25000元/年，月租金190元/㎡，周邊的061、062、065和066商鋪租金定為了170元/㎡。

新螺螄灣摸排過近一兩年的商鋪轉(zhuǎn)租價格情況

在此基礎(chǔ)上，俊發(fā)還提供了全額擔(dān)保的租金貸，實際上商戶首期只需支出一年半的租金，便能擁有5年承租權(quán)。

為何要進(jìn)行競拍？

那為何又要采用競拍的方式呢？依照此前公開的數(shù)據(jù)，新螺螄灣一期上萬商戶中，有超過4成涉及轉(zhuǎn)租，而其背后牽涉到的轉(zhuǎn)租戶和實際經(jīng)營戶兩個群體，數(shù)字無疑是龐大的，但是商鋪數(shù)量有限，特別是一些位置好的商鋪，常常是轉(zhuǎn)租戶和實際經(jīng)營者都想要，“一鋪眾求”的情況并不少見。雖然新螺螄灣有權(quán)決定將商鋪租給誰或不租給誰，但實際操作中必然不能這么武斷。

在經(jīng)濟(jì)更為發(fā)達(dá)的浙江、廣東等沿海領(lǐng)域，競拍早已是一種為市場所接受，最為公平公正公開決定爭議標(biāo)的歸屬的運作方式了。因此新螺螄灣選擇競拍這一方式，是在需大于供的這類型商鋪里最為合理的方式了，可謂兼顧了多個群體的利益。

在實際操作中，新螺螄灣選擇了阿里淘寶這一有公信力的第三方平臺，并將起拍底價定為了8年前的簽約價格。其無疑已盡力去調(diào)動資源，并拿出了不小的誠意，希望給各方一個公平競爭的平臺及機(jī)會。

調(diào)價真的合理嗎？

市場價格最核心的決定因素在于供求關(guān)系，從實際情況來看，有商戶愿意以相應(yīng)的轉(zhuǎn)租價從轉(zhuǎn)租戶手中租下商鋪，便說明在市場框架內(nèi)這一定價有其合理性。而作為對市場最為敏感的群體，轉(zhuǎn)租戶定價是有其背后深刻邏輯的。

先來看這么一組數(shù)據(jù)：最能反映民生水平的生豬價格，在2012年到2019年的8年間，從16.77元/公斤漲至了33.24元/公斤，增幅超過98%；昆明當(dāng)前的商品房均價，相較于10年前和5年前，各自約有115.7%和75.3%的漲幅；而以最新的12月6826畝、總價289億元的計劃供地來看，本地土地畝均價為近5年第二高。

12月昆明的土地畝均價，處于近5年第二的高位

不難發(fā)現(xiàn)，物價、房價、地價，在近10年間整體都處于上行通道中，而其背后的原因，是整體經(jīng)濟(jì)形勢的向上：2001年至2018年，云南的CPI保持了平均每年2.4%的穩(wěn)定增速；而2020年11月末的國內(nèi)M2余額約為217.2萬億元，相較于2010年末時的72.6萬億元，增加了近200%。

可以說，在這樣的社會經(jīng)濟(jì)背景下，要求一個商貿(mào)城的租金維持10年、5年前的水平不變，無疑是違反經(jīng)濟(jì)規(guī)律的。能夠以8年前的價格作為競拍底價，已經(jīng)是商貿(mào)城經(jīng)營方做出的很大讓利了。

能看到，無論是定價還是競拍，其根本的出發(fā)點都是市場經(jīng)濟(jì)形勢與規(guī)律。立足當(dāng)前的實際經(jīng)濟(jì)情況定價，競拍價高者得，才能最忠實反映商鋪本身的價值。不是新螺螄灣不是轉(zhuǎn)租戶也不是經(jīng)營戶，而是讓市場來做出最終的裁決。

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