觀察年內(nèi)的昆明商品住宅成交面積與均價，能發(fā)現(xiàn)在經(jīng)歷二三月份的低谷后，本地市場在四月份時顯現(xiàn)出回升勢頭，五月份商品住宅成交均價突破了1.5萬元/平的大關(guān)。
年內(nèi)昆明商品住宅成交面積與均價走勢（數(shù)據(jù)來源昆明銳理）
短暫的穩(wěn)定運行后，從8月開始，本地市場呈現(xiàn)量漲價跌的趨勢；到10月時量價環(huán)比齊跌，雖然成交均價堪堪停在了1.5萬元/平之上，但年底價格進(jìn)一步下挫的可能性很大。
之所以做出這樣的判斷，是因為從8月起，本地不少項目便相繼加入了降價大軍。而時間越接近年底，降價波及的范圍越廣，甚至在部分地區(qū)擦出了零星的小火花。
對于部分與城市中心有一定距離的大盤項目而言，其主力客群似乎也在隨價格變化，由外埠回歸本地。
而其能實現(xiàn)這種主力客群的無縫切換，除了價格層面的調(diào)整影響外，一大原因無疑與其規(guī)模有聯(lián)系：多樣的設(shè)施配套，使得居住者的生活需求基本都能在內(nèi)部消化，一定程度上抵消了距離所帶來的抗性。
云南房網(wǎng)近期梳理統(tǒng)計了那些距離主城區(qū)有一定距離，占地規(guī)模在千畝以上的“超級大盤”，發(fā)現(xiàn)其都有著類似的全系配套特征。而如果按照其主打的功能屬性細(xì)分，這些大盤可劃分為文旅、商旅、康養(yǎng)及教育等不同類型。
古滇片區(qū)文旅大盤扎堆
依托突出的旅游資源與產(chǎn)業(yè)發(fā)展優(yōu)勢，2018年前后本地的文旅地產(chǎn)項目進(jìn)入井噴期。而滇池因其稀缺的生態(tài)資源，成為了相關(guān)項目的一大主戰(zhàn)場。尤其是古滇片區(qū)到晉寧一線，房企集中入駐，新老大盤云集，其超級大盤的總體開發(fā)數(shù)量和規(guī)模都格外突出。
位于滇池東南岸經(jīng)三路與緯六路交叉口的清鳳滇池美岸，總占地約1170畝，其一公里商業(yè)群、一公里景觀群、一平方公里配套群，三個“一公里”一站式便捷配套是一大特色。據(jù)悉，項目當(dāng)前在售的是88-117平米洋房級產(chǎn)品，均價10800元/平米。
清鳳·滇池美岸項目效果圖
滇池南灣未來城位于滇池南岸，整體規(guī)劃約2.7萬畝，其先導(dǎo)區(qū)五漁邨小鎮(zhèn)占地約2010畝。定位旅游度假區(qū)的這一項目，不僅規(guī)劃有十二大特色主題業(yè)態(tài)，還有4大特色旅游線路——沉浸式sunshine游+“探秘夜”夜游體系 +自創(chuàng)IP金線鲃主題游+鄭和主題文化游。其目前在售建面約50-200平米臨海圣托里尼風(fēng)全系產(chǎn)品，售價約7000元/平米起，為2-5房設(shè)計。
滇池南灣未來城意境圖
綠地·海之城位于環(huán)湖東路與石龍路交匯處，是綠地集團(tuán)在呈貢打造的大型文旅項目，總占地1900畝，總建面約11萬方。其規(guī)劃了約600畝文旅用地，將打造多彩秘境、千古商道、人文花園、絲路重鎮(zhèn)、云影天光等五大主題樂園�，F(xiàn)在售小高層產(chǎn)品，房源建面約110-144平米，售價約13500元/平米起。
綠地·海之城15號地塊鳥瞰效果圖
在此之外，太平、嵩明等地，因其旅游資源突出及可開發(fā)空間充裕，也涌現(xiàn)了一批主打文旅概念的大盤項目。
俊發(fā)玉龍灣位于太平新城中西部，由俊發(fā)集團(tuán)攜手協(xié)力投資共同打造，其總占地達(dá)1萬畝，集現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、休閑度假旅游業(yè)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)和生態(tài)居住產(chǎn)業(yè)于一體，自帶2600畝玉龍灣水岸森林公園，坐擁20萬方的天然水域和87萬方的原生山林。其目前在售67、87平米高層住宅，2梯4戶設(shè)計，均價65-95萬/套，同時還有均價約255萬/套的89平米合院。
俊發(fā)玉龍灣環(huán)境宜居
融創(chuàng)雁來湖小鎮(zhèn)位于太平新城南部，是融創(chuàng)在云南的第三個文旅項目，總占地面積約3000畝。項目內(nèi)部規(guī)劃打造“一橫兩縱”約1200畝中央濕地公園，內(nèi)部湖區(qū)景觀帶臨近安寧東翔園林綠化基地，生態(tài)環(huán)境優(yōu)越。其目前主推小高層產(chǎn)品，層數(shù)為11層-12層，建面約108-126平米，售價約7000-8500元/平米。
融創(chuàng)雁來湖小鎮(zhèn)整體規(guī)劃
昆明恒大文化旅游城位于滇中新區(qū)東部核心區(qū)域嵩明－空港片區(qū)，總占地約16221畝。其最大亮點當(dāng)屬1300畝左右的恒大童世界，是目前云南規(guī)劃中最大的游樂設(shè)施。而其文旅配套包括兩家星級酒店、會議中心、博物館群、婚禮莊園等。目前項目A1地塊3棟二單元偶數(shù)層，戶型建筑面積約74-96平米的戶型在售，精裝交付，高層裝標(biāo)為1700-2000元/平米。
昆明恒大文化旅游城項目實景圖
恒大華僑城陽宗海位于陽宗海度假區(qū)，總占地面積超2萬畝，擁有華僑城溫泉水公園、云端花海、濱水濕地公園及溪棲山谷、云海谷體育莊園、童話樂園、奇趣親子莊園、3大鉑金會所、2大運動中心、星級酒店群等眾多業(yè)態(tài)。項目暖冬購房節(jié)有部分特價房源推出，其在售洋房建面約49-134平米，總價約25-35萬，享恒大9A精裝。
恒大華僑城陽宗海效果圖
商旅大盤集中占位空港
作為當(dāng)前昆明新房住宅成交均價最低的板塊，空港新區(qū)依托長水機(jī)場巨大的人流和吞吐量，成為了國家級滇中產(chǎn)業(yè)新區(qū)的重要組成部分和驅(qū)動核心，其先導(dǎo)與相關(guān)配套產(chǎn)業(yè)正逐步成熟，價值正逐步攀升釋放。區(qū)域內(nèi)的超級大盤在文旅等基礎(chǔ)上，表現(xiàn)出了顯著的商旅屬性。
位于地鐵6號線大板橋站旁的昆明空港國門商旅區(qū)，總用地面積約3800畝，總建面約450萬平方米。按一個“天下云南會客廳”、一個“大板橋山水文旅城”、一個“云嶺大天地山水公園”以及一批臨空商務(wù)港四大功能區(qū)的定位規(guī)劃，其將打造集商業(yè)、公寓、寫字樓、酒店為一體的24h全維跨境商務(wù)商業(yè)特區(qū)。目前項目營銷中心已開放，將首推商業(yè)和公寓，具體開盤時間待定。
昆明空港·國門商旅區(qū)
長水航城項目總占地面積為5800畝，是空港經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)距離航站樓最近，體量最大、市政配套最完善、交通最為便利的大盤項目。目前其洋房產(chǎn)品在售，主力戶型為92-142平米，3居與4居設(shè)計，價格約9000元/平米，預(yù)計2020年春風(fēng)里洋房交房。
長水航城項目整體規(guī)劃
中駿云谷小鎮(zhèn)位于空港新城文海路與文匯路交匯處，總占地1284畝，總建面約287萬方。項目規(guī)劃有20萬方城市商業(yè)綜合體中駿云谷世界城，其中9萬方的世界城MALL+商業(yè)金街輝映，將融匯2000多個品牌資源。目前，其8號地塊高層住宅在售，戶型建筑面積約76-129平米，預(yù)計2022年交付。
中駿云谷小鎮(zhèn)效果圖
首創(chuàng)·譽華洲位踞滇中新區(qū)空港經(jīng)濟(jì)區(qū)核心地域，由首創(chuàng)置業(yè)和滇中城投聯(lián)合開發(fā)。項目總占地約1007畝，地上建面約130萬方，其中商業(yè)約30萬方，將引進(jìn)奧特萊斯，打造超10萬方商業(yè)小鎮(zhèn)。依托自然山景，其建造有5大生態(tài)公園，構(gòu)筑3.6公里連綿生態(tài)景觀軸線。現(xiàn)有建面約77-122平米的小高層住宅在售，均價約8000元/平米，預(yù)計2022年12月交房。
首創(chuàng)·譽華洲項目效果圖
康養(yǎng)成時下大盤流行主題
隨著我國老齡化時代的到來以及人們生活水平的提高，對健康和養(yǎng)老的關(guān)注度日趨上升，康養(yǎng)類地產(chǎn)項目在2017年前后逐步走紅。而云南省作為“健康生活目的地”，宜人的氣候、豐富的物產(chǎn)、優(yōu)質(zhì)的資源及文化積累，使其具備了發(fā)展康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)的先天優(yōu)勢，大批房企紛紛選擇在昆明開發(fā)呈現(xiàn)康養(yǎng)項目。
夢云南·蔚藍(lán)山海作為云南城投實現(xiàn)環(huán)滇康養(yǎng)戰(zhàn)略落地的第一子，總占地面積約2261畝。按照云南城投當(dāng)初的規(guī)劃，該項目學(xué)校、醫(yī)院和康養(yǎng)中心齊備，甚至每棟入戶大堂均設(shè)有康養(yǎng)保健設(shè)備。
夢云南·蔚藍(lán)山海城市展廳
今年上半年，云南城投將蔚藍(lán)山海項目轉(zhuǎn)讓給了保利，項目名稱也變更為保利和光嶼湖，目前有建面約78-130平米的住宅在售，均價約10000元/平米。
保利·和光嶼湖示意圖
綠地滇池國際健康城位于大漁片區(qū)，是一個以“大健康”為核心主題的4600畝大盤，其健康配套有產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，規(guī)劃了垂直康養(yǎng)中心、醫(yī)療護(hù)理培訓(xùn)基地、健康研發(fā)創(chuàng)投基地、專業(yè)國際護(hù)理學(xué)院等“八大中心，兩館一院一基地”；同時，項目已與澳洲莫朗國際健康集團(tuán)和上海國際醫(yī)學(xué)中心簽約。
綠地·滇池國際健康城小高層效果圖
當(dāng)前項目有小高層、洋房、疊墅在售，其中小高層精裝交付，售價約1.3--1.5萬元/平米，建面約90-138平米；墅級洋房面積約69-129平米，毛坯交付，均價約1.3萬元/平米；疊墅上疊約132平米，下疊約136平米，毛坯交付，價格約270-300萬/套，部分帶前后花園。
招商·依云國際社區(qū)位于嵩昆大道與哨關(guān)大道交匯處東，總占地面積約1690畝，總建面約250萬方。以中國國藥集團(tuán)、康美藥業(yè)為龍頭的產(chǎn)業(yè)集群優(yōu)勢明顯，地塊內(nèi)配建有約5萬方三甲醫(yī)院（大于昆明第一人民醫(yī)院2.5倍）、國際康養(yǎng)醫(yī)院，以及約6萬方養(yǎng)老中心和老年俱樂部。當(dāng)前項目有高層住宅、洋房、合院在售，售價約7800元/平米起。
昆明恒大國際健康城位于嵩明縣嘉麗澤收費站出口旁，占地8000余畝，集康養(yǎng)小鎮(zhèn)、健康運動片區(qū)、健康醫(yī)療片區(qū)、康養(yǎng)度假片區(qū)四大空間板塊及自然資源于一體，其恒大嘉麗澤馬會、有亞洲十佳榮譽的國際高爾夫球場、國際體育訓(xùn)練基地、綜合運動中心、全能運動健康會所等均已開放。現(xiàn)裝修房售價約7800元/平米起，最小戶型建面約66平米。
昆明嘉麗澤恒大·養(yǎng)生谷濕地公園實景圖
教育大盤數(shù)量有限但關(guān)注度高
當(dāng)前的昆明市場，教育資源已成為購房者最為關(guān)注和需要的重要配套，越來越多的購房者尤其是年輕群體，甚至將其視作了選房的第一決定要素。對于與主城有一定距離的超級大盤而言，如果能擁有名校資源，無疑解決了購房者需求最關(guān)鍵的一環(huán)，勢必會受到更多的青睞。
位于大賴山原一乘駕�？偛康�綠地·觀云山，總占地約4050畝。作為南滇池國際教育生態(tài)示范城，其以“全齡、全時、全維”的業(yè)態(tài)規(guī)劃理念，首創(chuàng)了“5+2”教育度假模式，構(gòu)建 “1+4”功能板塊（教育+生態(tài)康養(yǎng)、禪修文化、原生資源、匠心產(chǎn)品），上海協(xié)和國際雙語學(xué)校已入駐項目。其現(xiàn)有建面約112、136平米六層洋房，建面約121-145平米半山合院及建面約93、115平米雙首層疊拼登記中。
綠地觀云山教育規(guī)劃設(shè)計
古滇·未來城位于滇池東南岸，雄踞古滇核心區(qū)，總占地1170余畝，總建筑面積達(dá)166萬方。其自身規(guī)劃有14萬方教育用地，打造K12全年齡段國際精英教育。而其所在片區(qū)，將規(guī)劃總規(guī)模約2274畝的古滇國際教育基金小鎮(zhèn)，成為面向東盟鏈接“一帶一路”的國際教育文化交流新窗口。目前項目有公寓、別墅同步在售，公寓建面約44-88平米，均價9000元/平米；別墅建筑面積177-203平米，總價約600-900萬/套。
古滇·未來城項目規(guī)劃
安寧俊發(fā)城占據(jù)安寧寧湖新區(qū)和老城區(qū)核心位置，占地面積約1800畝，建筑面積約245萬方。秉承“一軸、三帶、四心、七系”的規(guī)劃思路，其社區(qū)內(nèi)約170畝的觀音山公園、約446畝的生態(tài)公園及約305畝的運動公園貫穿一氣，外部則有約344畝的寧湖公園環(huán)繞。項目規(guī)劃有11所學(xué)校，將建立15年全齡教育體系，打造一座教育生態(tài)大城。其現(xiàn)有建面約102-122平米產(chǎn)品誠意登記中。
安寧俊發(fā)城外部寧湖公園實景圖
實際上，正如文章開頭所說，這些大盤項目因為規(guī)模足夠大，所以各類型配套在數(shù)量和質(zhì)量上都有一定水準(zhǔn)。其雖以某類配套見長，但基本都具備了從商業(yè)到康養(yǎng)，從文旅到教育的全系設(shè)施規(guī)劃。而由于距離原因，其價格大都處于市場整體低位，無論是對需求低門檻的剛需階層，還是有第二套房的改善或投資需求人群，都有不俗的吸引力。
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