昆明其實(shí)早已放開(kāi)物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，1.8元的限價(jià)又是咋回事？

這兩天，一堆媒體拿著云南省發(fā)改委網(wǎng)站公布的《云南省政府定價(jià)的經(jīng)營(yíng)服務(wù)性收費(fèi)目錄清單》，對(duì)其中提到的普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一驚一乍，各種不靠譜的說(shuō)法五花八門(mén)。有的自媒體甚至將政府文件中白紙黑字的“前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)”中的“前期”兩個(gè)字故意不提，說(shuō)什么“云南省出臺(tái)新規(guī)：普通住宅物業(yè)費(fèi)不超過(guò)1.8元/平.月”（下圖）。

截圖是某自媒體的不靠譜說(shuō)法

不靠譜的資訊看多了，你可能義憤填膺，正準(zhǔn)備維權(quán)呢，不過(guò)先別急，聽(tīng)云南房網(wǎng)說(shuō)說(shuō)這里面的來(lái)龍去脈。

首先，云南省發(fā)改委公布的這份《收費(fèi)清單》并不是什么新規(guī)，而是每年均例行公布的政府定價(jià)經(jīng)營(yíng)服務(wù)性收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與目錄，今年公布的普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)0-1.8元的標(biāo)準(zhǔn)，其實(shí)和去年公布的一樣。至少去年就有的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，肯定談不上什么新規(guī)。

看看去年的官方媒體報(bào)道（留意發(fā)稿時(shí)間）：《省政府定價(jià)的停車(chē)費(fèi)、物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)了 昆明市也將出臺(tái)定價(jià)目錄清單》。

其次，昆明市的非保障性住宅，也就是普通商品房住宅小區(qū)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)其實(shí)在2015年就已放開(kāi)，實(shí)行市場(chǎng)定價(jià)，即由業(yè)委會(huì)和物業(yè)公司具體協(xié)商，政府僅進(jìn)行指導(dǎo)，不再限價(jià)。

昆明乃至全國(guó)其他城市放開(kāi)物業(yè)服務(wù)價(jià)格的消息在網(wǎng)上到處都有

而昆明市之所以放開(kāi)非保障性住宅，也即商品房住宅的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，其實(shí)是執(zhí)行國(guó)家發(fā)改委公布的相關(guān)政策。從2014年到2015年初，國(guó)家發(fā)改委曾經(jīng)先后印發(fā)8個(gè)文件，放開(kāi)24項(xiàng)商品和服務(wù)的價(jià)格，其中就包括非保障性住宅的物業(yè)服務(wù)和停車(chē)服務(wù)價(jià)格。從2015年開(kāi)始，全國(guó)各地陸續(xù)出臺(tái)地方法規(guī)，取消了非保障性住宅的物業(yè)服務(wù)限價(jià)。

所以，昆明的商品住宅小區(qū)，無(wú)論新舊，只要是業(yè)主大會(huì)（或業(yè)委會(huì)）與物業(yè)企業(yè)協(xié)商制訂的服務(wù)價(jià)格，就沒(méi)有超不超標(biāo)的說(shuō)法。

電梯費(fèi)是物業(yè)費(fèi)用的重要組成部分，但因不同項(xiàng)目的電梯數(shù)量、等級(jí)、運(yùn)行強(qiáng)度差異很大，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也很難統(tǒng)一

可能許多人會(huì)問(wèn)，既然普通商品住宅的物管價(jià)格早已放開(kāi)，政府怎么又公布1.8元的限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)呢？

這里就要說(shuō)說(shuō)《云南省政府定價(jià)的經(jīng)營(yíng)服務(wù)性收費(fèi)目錄清單》中提到的“前期物業(yè)服務(wù)”了，1.8元的限價(jià)其實(shí)專(zhuān)門(mén)是針對(duì)“前期物業(yè)服務(wù)”。

什么是“前期物業(yè)服務(wù)”呢？通俗來(lái)講，就是商品房小區(qū)在成立業(yè)委會(huì)，由業(yè)委會(huì)聘用物業(yè)服務(wù)之前，開(kāi)發(fā)商委托的物業(yè)管理服務(wù)，就是“前期物業(yè)服務(wù)”。昆明有不少入住時(shí)間比較長(zhǎng)的小區(qū)，已經(jīng)成立了業(yè)委會(huì)，業(yè)委會(huì)也已經(jīng)和聘用的物業(yè)企業(yè)簽訂了服務(wù)協(xié)議，這就不屬于“前期物業(yè)服務(wù)”，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也不再受政府限制。

但現(xiàn)實(shí)問(wèn)題是昆明絕大多數(shù)新建商品住宅小區(qū)均沒(méi)有成立業(yè)委會(huì)，屬于前期物業(yè)服務(wù)，而物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)卻超過(guò)了1.8元的政府限價(jià)，但卻幾乎沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)被價(jià)格管理部門(mén)查處，這又是怎么回事呢？

這就不能不提目前前期物業(yè)服務(wù)所面臨的監(jiān)管難題了。原來(lái)，目前昆明絕大多數(shù)尚未成立業(yè)委會(huì)，處于前期物業(yè)服務(wù)階段的物管企業(yè)，收費(fèi)是將物業(yè)費(fèi)和電梯費(fèi)等并在一起收取，而政府公布的定價(jià)目錄又沒(méi)有規(guī)定電梯費(fèi)、二次加壓費(fèi)等費(fèi)用所占的比例或者上限，所以很難認(rèn)定前期物業(yè)費(fèi)是否超標(biāo)收取。這個(gè)問(wèn)題其實(shí)早有消費(fèi)者反映，昆明市住建局也曾一對(duì)一進(jìn)行過(guò)答復(fù)。

人民網(wǎng)地方領(lǐng)導(dǎo)人留言板上，早有昆明市民提出過(guò)前期物業(yè)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題

所以，與其糾結(jié)于目前昆明大量新建商品住宅小區(qū)物業(yè)收費(fèi)是否超標(biāo)，不如積極推動(dòng)小區(qū)業(yè)主成立業(yè)委會(huì)，盡快結(jié)束前期物業(yè)服務(wù)狀態(tài)，由業(yè)主自己和物業(yè)企業(yè)協(xié)商合理的服務(wù)價(jià)格。另外，鑒于昆明市大量小區(qū)難以成立業(yè)委會(huì)的現(xiàn)實(shí)，相關(guān)機(jī)構(gòu)也有必要進(jìn)一步厘清前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)，維護(hù)各方合法權(quán)益。

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