如果讓現(xiàn)在的購房者穿越回五六年前，可能所有人都會涌向同一個區(qū)域——呈貢。之前還乏人問津的這一板塊，在短短數(shù)年間已成長為了今日的高鐵新城，無論是房價還是區(qū)域面貌，都有了顯著的進步發(fā)展。
類似的劇情依舊在上演，新的潛力區(qū)域或者說價格“洼地”，無疑是依托長水國際機場的空港片區(qū)。雖然當(dāng)前區(qū)域的房價水平仍處于低位，但隨著主城土地資源的稀缺、發(fā)展能量的外擴以及區(qū)域自身的加速發(fā)展，這僅有的“洼地”可能也將在不久的未來成為歷史，轉(zhuǎn)變?yōu)樾碌膬r格“高地”。
昆明主城區(qū)房價最后的“洼地”——空港片區(qū)
從近年來昆明銳理統(tǒng)計的數(shù)據(jù)中可以看出，呈貢區(qū)、西城區(qū)、高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)的新房均價依次破萬，唯獨空港區(qū)的均價多年來一直在八千左右徘徊。
今年9月昆明主城區(qū)房價統(tǒng)計（圖源昆明銳理）
2016年左右，空港與呈貢的房價都還停留在四千出頭，彼時兩個片區(qū)的房價曾不斷地交替墊底。地鐵通車后，呈貢的房價已經(jīng)一路飆升，不但將空港遠遠甩開，核心區(qū)房價甚至直逼主城。而反觀空港房價卻依舊不溫不火，雖然也有小幅度上漲，但漲幅實在不盡如人意。
2016年空港與呈貢還處于同一起跑線
這么多年來空港房價一直未能破萬，一方面是由于市政生活配套尚未成熟。整個片區(qū)中小學(xué)校只有零星的幾所，彼此之間還相隔甚遠，沒有一所像樣的醫(yī)院，商業(yè)中心也不見蹤影，公園景觀配套就更是癡人說夢了。
另一方面，由于整個空港區(qū)轄區(qū)面積太大，接近四百平方公里，且片區(qū)呈長方形分布，東西寬，南北窄。再加上片區(qū)開發(fā)力度原本就不大，戰(zhàn)線又拉得太長，導(dǎo)致開發(fā)力量難以集中。零星的房地產(chǎn)開發(fā)項目都在各自為戰(zhàn)，無法形成規(guī)模，房價自然也就沒有太大起色。
“東西寬，南北窄”的空港經(jīng)濟區(qū)
直到2019年，空港片區(qū)的各方面生活基礎(chǔ)配套才開始進場，教育、商業(yè)、醫(yī)療都不斷有捷報傳來。
教育方面：2019年3月，昆明市國土資源局公布了空港新城大板橋街道48班中學(xué)建設(shè)項目的用地劃撥公示，地塊面積共66.13畝。9月，昆明市公共資源交易網(wǎng)發(fā)布了臨空產(chǎn)業(yè)園學(xué)校（高中）的招標公告，規(guī)劃總投資2.03億元。再加上已經(jīng)投入使用的空港一小，空港一幼，規(guī)劃中的大板橋中心學(xué)校、板橋中學(xué)、昆十七中，以及各大房地產(chǎn)項目自帶的教育配套，片區(qū)教育氛圍已經(jīng)逐漸形成。
商業(yè)方面：由空港投資集團建設(shè)的空港·現(xiàn)代廣場8棟主體結(jié)構(gòu)建筑已于2019年封頂斷水，今年10月，空港·文化廣場順利完成主體鋼結(jié)構(gòu)首吊，空港·云鼎廣場1、2號樓已施工至地上二層，其余樓棟也完成了負一層澆筑。空港片區(qū)首個商業(yè)綜合體集群距離呈現(xiàn)之日已經(jīng)越來越近。
空港文化廣場效果圖
醫(yī)療方面：2019年7月15日，昆明空港經(jīng)濟區(qū)人民醫(yī)院發(fā)布監(jiān)理招標公告，擬投資7.37億元建設(shè)空港經(jīng)濟區(qū)人民醫(yī)院，意味著長期以來空港片區(qū)的醫(yī)療配套空白將得到填補。
伴隨著基礎(chǔ)生活配套建設(shè)的高歌猛進，空港片區(qū)的住宅用地出讓也逐漸“開閘放水”。
最后的房價“洼地”正在被填平
2019年以前，空港片區(qū)土地出讓多為工業(yè)、倉儲用地，還偶有流拍的情況發(fā)生。自2019年開始，空港片區(qū)出讓的城鎮(zhèn)住宅用地開始逐漸增加，非但不曾流拍，甚至一度還引發(fā)哄搶。
2019年1月，昆明空港投資集團以3.05億獲得空港區(qū)大板橋街道約424畝住宅用地，這是最近幾年空港片區(qū)首次出現(xiàn)大宗住宅用地出讓。
2019年7月，空港片區(qū)大板橋街道一宗275畝的土地引發(fā)了8家房企爭搶，經(jīng)過了105輪激烈競價后，最終由東原溢價12億元拿下，溢價率高達144%。
2019年10月9日，招商蛇口與平安不動產(chǎn)、中合聯(lián)宇地產(chǎn)、滇中發(fā)展集團強強聯(lián)手，拿下了空港核心區(qū)小哨新城首次出讓的1690畝土地，并將在此打造集康養(yǎng)、教育、商業(yè)為一體的大型綜合項目，項目名為招商·依云國際社區(qū)。
招商蛇口聯(lián)合體斬獲空港小哨1690畝土地
今年9月30日，空港核心區(qū)小哨新城出讓的第二批共226.42畝商住混合用地被云南滇中產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團拿下。此次交易中純住宅用地面積約為169.25畝，最大容積2.5，綠地率≥40%，未來或建小密度產(chǎn)品。
按照《昆明市2020年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃》，空港片區(qū)年底之前還將出讓上千畝住宅用地。如果今年內(nèi)的土地出讓能按計劃完成，那么接下來空港片區(qū)很可能迎來一波開發(fā)熱潮，當(dāng)片區(qū)內(nèi)住宅項目扎堆呈現(xiàn)的時候，片區(qū)的房價走出“洼地”也就成為必然了。
一直以來，很多購房者對于是否要入手空港片區(qū)，總是抱有遲疑和觀望的態(tài)度，這樣謹慎的心態(tài)在2019年以前是明智的。但來到2020年以后，隨著政策的落實，配套的補齊，土地供應(yīng)也逐漸開閘。到這個時候如果還在猶豫不決，那么無疑將錯失良機。等到未來空港片區(qū)各方面發(fā)展成熟，人口大批涌入之后，“后悔當(dāng)年沒買呈貢”的歷史又將重演。
空港片區(qū)抄底入手該如何選擇
無論在哪個片區(qū)置業(yè)，第一個要考慮的因素莫過于地段，而在空港片區(qū)置業(yè)，除了地段之外還必須要考慮規(guī)避飛機噪音的影響。因此，在昆明空港片區(qū)的六大組團中，選擇一個地段優(yōu)秀、資源集中且不易受到飛機噪音影響的片區(qū)就成了重中之重。
空港片區(qū)六大組團規(guī)劃圖
在空港片區(qū)六大組團中，嵩明、軍長、楊林嘉麗澤、秧草凹這四個組團主要是各臨空產(chǎn)業(yè)的聚集地，遍地工廠的區(qū)域并不適合居住，因此這四大組團未來規(guī)劃的常住人口也并不多。
大板橋組團作為規(guī)劃中的西南區(qū)域商務(wù)副中心，未來規(guī)劃將聚集超過30萬的常住人口。大板橋組團的優(yōu)勢在于地處機場與主城直接，承擔(dān)著連接機場與昆明主城的橋梁作用。但短板在于與機場距離太近，大板橋組團的某些項目恐怕很難避免飛機噪音產(chǎn)生的影響，宜居屬性欠佳。
綜合來看，未來空港片區(qū)最適合置業(yè)安家的組團還要屬小哨組團。小哨組團規(guī)劃定位為未來的西南國門主中心，在六大組團環(huán)空港大都會發(fā)展態(tài)勢下，小哨將成為空港片區(qū)的“主核”，規(guī)劃中未來小哨將提供25萬就業(yè)崗位，并聚集40萬常住人口。承擔(dān)起空港片區(qū)的生活綜合配套、居住配套等功能。
小哨新城總體規(guī)劃效果圖
并且，基于小哨組團自身出色的植被和水文條件，小哨新城還規(guī)劃有23475 畝的天然生態(tài)水系景觀公園，面積是規(guī)劃中的巫家壩中央公園的4.6倍，呈貢中央公園的5.7倍，這也是整個空港片區(qū)唯一的公園景觀配套。在六大組團中，小哨組團的宜居屬性獨占鰲頭。
小哨新城23475畝公園規(guī)劃圖
當(dāng)然，小哨新城這樣一個規(guī)模龐大、功能完備、宜居宜業(yè)的新興城區(qū)，距離整體呈現(xiàn)肯定還需要一定的時間，但與同樣還停留在圖紙上的巫家壩相比，小哨至少不涉及大規(guī)模的拆遷。在這樣一片幾乎是白紙的土地上建設(shè)新城，開發(fā)效率絕不會像巫家壩一樣拖沓。
哪個項目能為小哨國際新城代言？
小哨國際新城的設(shè)計規(guī)劃早在2016年就已經(jīng)公布，雖然近幾年來一直沒有太大動靜，但片區(qū)的開發(fā)從未停步。經(jīng)過了近四年的籌備工作，伴隨著新城內(nèi)主干道的依次通車，小哨新城也終于迎來了首批土地出讓。
2019年，位于新城行政中心的1690畝土地被招商蛇口聯(lián)合體拿下，百年央企強勢進駐，揭開了小哨新城的開發(fā)序幕。
招商蛇口聯(lián)合體將按照新加坡花園城市的標準，在小哨新城核心區(qū)打造昆明第一座國際化社區(qū)。項目名為招商·依云國際社區(qū)，顧名思義招商蛇口將要開發(fā)的是一個功能完備，設(shè)施齊全的完整社區(qū)，而不僅僅是開發(fā)一個孤零零的住宅項目。
依云國際社區(qū)項目將秉承新加坡規(guī)劃之父劉太格先生國際社區(qū)+花園城市的設(shè)計理念，建筑和景觀通過一街、四園、五坊、多點門戶融為一體，真正做到一步一景一花園。同時利用了城市公共綠地的空間，打造人與人之間交流的開放圖書館等公共設(shè)施。
配套方面項目涵蓋了全國前三的頂尖K12教育配套，全昆明最大的超過18萬方醫(yī)療養(yǎng)老配套，軌道交通嵩明線、新區(qū)2號線穿項目而過，居住在依云國際社區(qū)可以真正的做到離塵不離城。
招商·依云國際社區(qū)作為率先扛起小哨開發(fā)大旗的項目，不但擁有龐大的體量、豐富的業(yè)態(tài)，且在新城中占據(jù)了核心位置，這一標桿性項目毫無疑問將成為小哨國際新城的代言人以及空港片區(qū)品質(zhì)住宅的發(fā)聲者。
項目的潛力與價值也早已受到廣泛的關(guān)注，8月29日營銷中心開放當(dāng)天，眾多置業(yè)者不惜冒著大雨也要驅(qū)車前往項目現(xiàn)場，就為了一睹項目廬山真面。
招商·依云國際社區(qū)營銷中心開放當(dāng)天眾多身披雨衣的置業(yè)者
而在國慶僅8天假期之內(nèi)，依云國際社區(qū)的合院產(chǎn)品就已經(jīng)賣的只剩三套，8天成交額突破2個億，如此火爆情況在市區(qū)都不多見。開盤的備受關(guān)注以及國慶的火爆熱銷足以印證市場對于小哨前景的看好以及對于招商·依云國際社區(qū)項目的認可。
招商·依云國際社區(qū)國慶8天合院產(chǎn)品熱銷120套
隨著城市化的推進，昆明的建城區(qū)還在不斷擴大，填平空港經(jīng)濟區(qū)這塊房價洼地只是早晚的問題，這是無可避免的大勢所趨。
繼9月30日小哨新城第二批土地出讓后，相信小哨新城還會繼續(xù)開閘供地，未來早晚會有項目扎堆的一天。這座新城將不斷促進空港片區(qū)產(chǎn)城融合，帶動臨空經(jīng)濟發(fā)展。在滇中新區(qū)的高位規(guī)劃和長水機場的流量帶動下，未來的小哨的發(fā)展絕不會遜色于如今的呈貢。
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