別看昆明城不大，在全國城市的面積中只能排第20名，僅是北上廣等一線大佬的三分之一，但這不代表著昆明沒有發(fā)展?jié)摿�。�?0年代初的翠湖片區(qū)，到“一湖四片”新昆明規(guī)劃出臺，過渡到滇池年代，從廣福路擴建、南市區(qū)路網(wǎng)體系日益成熟，到新螺螄灣片區(qū)、呈貢片區(qū)、草海片區(qū)的形成，再到滇池國際會展片區(qū)、巫家壩片區(qū)嶄露頭角。這些年，昆明逐步締造了諸多地產價值區(qū)域。
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伴隨著區(qū)域不斷發(fā)展的火熱趨勢，置業(yè)熱潮一波接一波，房價漲潮一輪接一輪，誰將成為城市發(fā)展大潮中的直接受益者，那就要看他弄清楚多少個區(qū)域的含金量，明晰了這些區(qū)域的規(guī)劃發(fā)展和項目現(xiàn)狀。今天，我們就來為讀者梳理一下昆明現(xiàn)有的九大地產熱點區(qū)域。
呈貢片區(qū)
過去5年至今，這個區(qū)域漲幅非常驚人，因為目前呈貢是大量人口遷入的承載地。從發(fā)展容量上看，未來也只有呈貢能夠消化大量新增人口；從就業(yè)上來說，呈貢在生物醫(yī)藥和信息產業(yè)方面入駐了多家知名企業(yè)，有云南白藥、云南移動大數(shù)據(jù)中心、中交云南總部、華為昆明軟件開發(fā)云創(chuàng)新中心等，多元的產業(yè)布局無疑也吸引了大量的高端人才流入。加之呈貢本身是大學城、昆明市委、市政府所在地，高校教師與政府人員也是片區(qū)房價強有力的支撐。從人才引進來說，呈貢也非常積極。據(jù)了解，呈貢區(qū)實際轄區(qū)內的企業(yè)和單位招用了高校畢業(yè)生就業(yè)，簽訂1年以上（含1年）《勞動合同》且完成《勞動合同》備案和就業(yè)登記的，依法繳納社會保險費用，在《勞動合同》期限內給予企業(yè)和單位每人2000元一次性的崗位開發(fā)補助。在呈貢區(qū)轄區(qū)內企業(yè)和單位工作的高校畢業(yè)生博士學歷每人每月2000元，碩士學歷每人每月1000元，本科學歷每人每月600元，個人工資補助最長可享受3年。
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從配套來說，交通方面途經(jīng)呈貢有3條地鐵線，1、4、9號線，彩云北路等多條通往主城的城市主干道，地鐵貫穿率是非常高的；醫(yī)療方面有昆明醫(yī)科大學第一附屬醫(yī)院（三甲）、昆明市中醫(yī)院（三甲）、延安醫(yī)院呈貢分院（二甲）等等，目前這三所已經(jīng)投入使用；教育方面，昆明市規(guī)劃局發(fā)布《呈貢區(qū)部分中小學、幼兒園用地控制性詳細規(guī)劃調整》公示，最終規(guī)劃幼兒園1785班、小學1593班、初中798班、高中660班，其中有云大附中呈貢校區(qū)、中華小學、昆三中、師大附屬中學、還有民大系、昆工系（去年剛獲準成立）的附屬學校，優(yōu)質知名學校真不少；環(huán)境方面也還不遜色，有國家級滇池國際度假區(qū)（大漁片區(qū)）之前規(guī)劃的5100畝的呈貢中央公園，當年號稱“全國最大中央公園”。只是該項目2008年開工，2011年一期工程完工后暫無新進展，后來也縮減至4151.21畝，即便是有所縮小，影響也微乎其微。
高新區(qū)
該區(qū)域是1992年經(jīng)國務院批準成立的云南省首個國家級高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)，由位于昆明主城西北的建成區(qū)（5平方公里）和位于呈貢區(qū)馬金鋪街道的新城高新技術產業(yè)基地（86.88 平方公里）兩個片區(qū)組成。
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看一個區(qū)域是否有發(fā)展空間，最重要的就是交通、教育和醫(yī)療。在醫(yī)療用地規(guī)劃合理的情況下，醫(yī)療資源是能夠滿足當?shù)匦枰�。我們重點來看看購房者最看中的交通。交通，最關心的還是地鐵。高新區(qū)域內規(guī)劃有路過海屯路的4號線和穿過二環(huán)西路和海源路的7號線，地鐵4號線起于西北部高新開發(fā)區(qū)，止于呈貢新區(qū)，線路全長43.5公里，共設車站29座，開通后將大大縮短呈貢與高新區(qū)之間的車程。
目前高新主城部分有兩個新盤在售，西城時代西錦里，開盤80~143㎡戶型；假日城市二期芳華，144㎡戶型在售，成交價1.7萬㎡。大部分消費者更關注的是二手房，百大國際花園和水逸康橋都是2007年以前的小區(qū)，但價格一直是高新區(qū)的的標桿，單價超過1.5萬，可就讀高新一小海源校區(qū)，旁邊新房價格都沒有這些二手房高。此外，澳霖公寓、南疆花園等老小區(qū)二手房單價在1.1~1.2萬之間，非常好租。
巫家壩片區(qū)
作為一個單獨拿出來規(guī)劃的片區(qū)，巫家壩可謂在賺足了關注度。該片區(qū)范圍東至昌宏路-彩云北路，西至清水河西側岸線，北至昆石高速公路，南至廣福路，總用地面積達986.86公頃。位置決定了它的定位，巫家壩片區(qū)規(guī)劃了未來昆明的一大批城市地標，包括國內面積最大的城市中央公園、限高600米的“昆明第一高樓”等，而且該區(qū)域猛抓教育資源，未來將配置28所幼兒園、10所小學、7所初中、4所高中，且學校之間幾乎做到了全覆蓋，這番規(guī)劃很是吸引人。
由于巫家壩定位為昆明建設“橋頭堡”和世界級旅游城市的重要位置，并被列入昆明市“3015行動計劃”重點開發(fā)的十大片區(qū)之一和世界知名旅游城市建設重點打造的六大片區(qū)之一，交通固然不可松懈，昆石高速、廣福路、春城路可與主城區(qū)便捷聯(lián)系，軌道交通1號線、7號線、8號線及東西、南北快線等軌道交通網(wǎng)路和巫家壩路、經(jīng)四路、春城路、緯六路等城市主干道都經(jīng)過于此。
巫家壩片區(qū)計劃打造成面向全國、輻射南亞東南亞的金融中心、綠色創(chuàng)新傳媒中心、總部基地，商業(yè)方面規(guī)劃也相當豐富，其中地下商業(yè)就讓人充滿想象，以飛虎大道作為片區(qū)地下商業(yè)開發(fā)的主干線，結合地鐵站點建設8處地下商業(yè)綜合體以及6條地下商業(yè)街區(qū)，現(xiàn)都處于規(guī)劃階段，有實質性進展的是龍湖昆明時代天街，約13萬平方米大體量自持購物中心，發(fā)布會已正式推出。
巫家壩走的是高端路線，中交、中鐵建、保利、綠地、萬科等實力房企已經(jīng)用項目產品的首開價來進行了說明，只要把規(guī)劃的內容發(fā)展明白了，巫家壩房價2萬就只是個起點。
經(jīng)開區(qū)
經(jīng)開區(qū)為昆明（國家級）經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)，位于昆明主城東部，東起黃土坡，西至彩云路、昆洛路一帶，南臨呈貢新區(qū)，北接空港經(jīng)濟區(qū)。規(guī)劃面積158.5平方公里，含官渡區(qū)約5.93平方公里，呈貢區(qū)約3.42平方公里，高新區(qū)約0.72平方公里，所以很多小伙伴糾結區(qū)域內有的項目到底在官渡還是在呈貢，它可能兩個都沾邊。
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昆明經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)地處昆明主城、呈貢區(qū)、長水國際機場三角區(qū)域中心，區(qū)內路網(wǎng)縱橫，看起來區(qū)位、交通優(yōu)勢明顯，發(fā)展?jié)摿捎^。該區(qū)包含的8個片區(qū)內，居住區(qū)相對分散，其中牛街莊和羊甫片區(qū)還在官渡區(qū)范圍內，距離市區(qū)算比較近的。交通規(guī)劃方面，昆石高速、昆玉高速、繞城高速、昆嵩高速、機場高速等道路網(wǎng)除了滿足產業(yè)發(fā)展的需求，也改善了居住交通。
目前，經(jīng)開區(qū)房價未過萬，在售的新盤有新城瑯樾，首批房源已開盤在售，建面110~143㎡，售價8500㎡帶裝修；保利陽光城翡麗公園第三批次房源在售，79~131㎡戶型，8900元㎡帶裝修；碧桂園東園（117~215㎡）的洋房和東旭御山湖的別墅，單價較其他區(qū)域的同類產品較低，適合改善。再來看看二手房，品質不錯配套還可以的有第三城的紫香園和紫曼園，單價8000~10000元，果林湖畔單價1萬左右，中鐵百年映象單價1.1萬左右、云大知城單價1.1萬左右，還有建工新城西區(qū)的住宅，單價1萬左右，區(qū)域配套沃爾瑪，生活相對方便。
業(yè)內人士認為，單價不到1萬買帶裝修的住宅，經(jīng)開區(qū)算是昆明房價的洼地，如果落實了軌道交通4號線、6號線、7號線、9號線在此區(qū)域的14個站點，確實適合預算不足的首次置業(yè)群體，這或許是昆明留給剛需一族最后的機會了。
東白沙河片區(qū)
北起呼馬山，西臨東三環(huán)，東接東繞城高速公路，南連機場高速公路，規(guī)劃范圍面積約為12.58平方公里。以創(chuàng)造都市山水休閑為目標，構建集旅游度假、高端商務、高尚生活、生態(tài)保護等于一體的大昆明國際山水休閑城，所以片區(qū)內的項目，也多是走高端路線，價格不便宜。首先，定位就能看出，此片區(qū)功能僅限于純居住，就業(yè)、人口增速就無從談起。
交通方面，3、6號兩條地鐵線經(jīng)過，昌宏路下穿貴昆公路隧道打通后，可形成巫家壩與東市區(qū)的南北快速通道；醫(yī)療資源目前僅規(guī)劃一所醫(yī)院；教育規(guī)劃有完中兩（共36班初中、33班高中，九年一貫制學校一所，共15班小學、15班初中，初中一所即東白沙河中學，共36班初中，小學三所共183班小學，幼兒園16所，共計183班，但具體是哪些學校還不知道；大型商業(yè)有兩處，目前建成的有的七彩云南花之城，白沙河商業(yè)中心聽說已經(jīng)動工；最具價值得還是東白沙河水庫，水質比滇池的要好，能加分不少。
區(qū)域內在售項目有美的順城府少量洋房，戶型184~215㎡，均價1.5~1.6萬㎡；萬科白沙潤園128㎡和143㎡洋房在售，折后均價1.38~1.68萬㎡；中海云麓九里雙排別墅建筑面積170~320㎡，聯(lián)排別墅330~380㎡，總價230-800萬。這些項目旁邊的二手項目有銀海白沙郡，單價1.2萬。
滇池國家旅游度假區(qū)
該區(qū)是1992年經(jīng)國務院批準成立的全國十二個國家級旅游度假區(qū)之一，也是國家級旅游度假區(qū)中唯一位于內陸省的旅游度假區(qū)。轄區(qū)面積為47.5平方公里，其中包含兩個片區(qū)——海埂片區(qū)和大漁片區(qū)。
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滇池環(huán)繞的自然風光就是該區(qū)最大優(yōu)勢，多條城市主干道加上昆明規(guī)劃在建地鐵5號線將通過滇池旅游度假區(qū)，經(jīng)過盤龍區(qū)、五華區(qū)、西山區(qū)、滇池旅游度假區(qū)和官渡區(qū)，連接世博園、圓通公園、翠湖、國際會展中心等旅游景點。目前度假區(qū)教育設施中公辦學校有10所，占全部學校數(shù)的42%，民辦學校14所，占全部學校數(shù)58%。集結了武城小學分校、度假區(qū)第一幼兒園、度假區(qū)實驗中學、云南長水中澳國際中學等名校。
在售項目有萬科銀海泊岸，建筑面積145~467㎡的戶型均價17500元㎡，115~175㎡的住宅均價17500元㎡；華夏天璟灣有少量獨棟別墅在售，售價4800萬㎡；綠地滇池國際健康城91~138㎡帶裝修住宅均價1.2萬㎡。二手項目有單價2.15萬~2.23萬的華夏曦岸、1.45萬的銀海山水間和住宅單價1.6萬以上，別墅2.3萬以上滇池衛(wèi)城。
滇池會展片區(qū)
近年風頭正熱的除了巫家壩外就是滇池會展片區(qū)。根據(jù)規(guī)劃，昆明會展中心片區(qū)總用地面積2060.61公頃，片區(qū)編制范圍北至廣福路、南至滇池沿岸、西至星海半島西側、東至寶豐半島東側。
片區(qū)配建學校、醫(yī)院、生鮮超市、養(yǎng)老設施、文化體育等豐富完備的基礎生活配套。具體來看，將配建13所小學共計468班，11所初高中合計450班，36所幼兒園共計522班。片區(qū)周邊交通路網(wǎng)建設趨于成熟，飛虎大道的通車，廣福路、昌宏路、環(huán)湖東路的路網(wǎng)完善，地鐵當然也不會少，根據(jù)《昆明市城市快速軌道交通建設規(guī)劃修編（2012-2016）》的要求，遠期會展中心周邊片區(qū)將有2號線、5號線、7號線、8號線、南北快線等5條軌道交通線路，規(guī)劃在片區(qū)內共設置9處軌道交通站點，分別為龔家村站、福保站、會展中心站、向化站、羅家村店、六甲東站、會展中心北站、會展中心東站、寶豐站。
目前在售新盤有萬科翡翠濱江二期住宅103~143㎡戶型，帶裝修均價16500元㎡；山海灣現(xiàn)房少量房源在售，戶型300~380㎡，均價25000元㎡；恒大玖瓏灣14棟住宅在售，戶型面積78~142㎡，均價13500元㎡；北大資源頤和1898二期住宅110~142㎡，售價12000~13000元㎡，洋房158~169㎡，售價17000元㎡。片區(qū)內二手項目有半島華府，單價1.8萬；星河莊園，單價1.5萬；灣流海一期，單價1.4萬。
北部山水新城片區(qū)
北部山水新城位于灃源路以北、昆曲高速路以西、松華壩水庫以南、盤龍江兩岸，總規(guī)劃面積13平方公里，規(guī)劃區(qū)域距離城區(qū)約8公里。對于熟悉北部山水新城的人來說，龍頭街或是昆明瀑布公園必定耳熟能詳。
山水新區(qū)規(guī)劃將建盤龍區(qū)行政中心、會展中心、文化體育中心。企劃建設盤龍峽酒店集群區(qū)、龍頭古街文化創(chuàng)意產業(yè)園、盤龍江浮島智核、“最昆明”濱江休閑帶等特色項目，引領區(qū)域高端消費潮流。
未來城軌2號線以及北繞城高速的接入以及北京路穿越其間，使片區(qū)中的道路與老城區(qū)路網(wǎng)全面銜接。片區(qū)內的昆明湖項目配套師大附中，還有8所幼兒園、4所小學、2所初中、1所高中，此外俊發(fā)城引入云師大的教育資源，配建11所學校。
區(qū)域內依山傍水在售項目有中建龍熙一號83~165㎡住宅，毛坯均價13000元㎡；俊發(fā)城薔薇苑住宅，戶型面積89~143㎡，帶裝修均價14000元㎡；融城昆明湖將推【湖珀】第1和10棟住宅新品，建筑面積147~178㎡，價格待定；萬科金域水岸105~233㎡帶裝修住宅在售，均價15000元㎡。
草海片區(qū)
草海片區(qū)坐落于昆明主城區(qū)西南方向，擁有12平方公里草海水域、25公里草海湖岸線，是昆明城最為重要的濱水空間和生態(tài)綠色走廊，片區(qū)定位為花園品質的城市客廳，主要功能包括商務辦公、休閑度假、商業(yè)零售、文化娛樂和居住等。其規(guī)劃結構為“一帶、兩灣、兩區(qū)”，建設集生態(tài)涵養(yǎng)、休閑娛樂、旅游觀光、文化創(chuàng)意、商貿會展為一體的高品質“城市客廳”和水清、湖潔、岸綠的生態(tài)屏障區(qū)。
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作為承接昆明主城向滇池過渡的城市發(fā)展重要環(huán)節(jié)，草海片區(qū)在戰(zhàn)略上的地位毋庸置疑。早在2005年，官方便提出了草海發(fā)展戰(zhàn)略，并對外公示了《西山草海片區(qū)控制性詳細規(guī)劃》綱要，欲將草海打造成“通向昆明的自然文化之門”的城市新客廳。這期間，中海、雅居樂、云南城投、萬科等多家大牌房企都與草海片區(qū)有過交集，但最終都沒有實施布局。直到2013年，草海片區(qū)才迎來房企進駐，繼綠地打造海珀瀾庭之后，萬達、融創(chuàng)、華夏陽光、金地、中國中鐵等品牌房企相繼進駐，草海片區(qū)也自此拉開了大規(guī)模開發(fā)的序幕。
目前，草海片區(qū)在售項目較少，僅有昆明融創(chuàng)文旅城與華夏四季、中鐵諾德·山海春風，樓盤單價均領跑昆明新房價格。新項目中，金地云泊花園、華夏瀾臺府已開工，片區(qū)迎來了新的建設熱潮。
與昆明其他房地產熱點區(qū)域相比，草海片區(qū)比較接近市中心，環(huán)湖開發(fā)的景觀與環(huán)境優(yōu)勢也是其他區(qū)域很難相提并論的，隨著西山區(qū)大力推進馬街片區(qū)開發(fā)，滇池路沿線的建設逐漸與草海南岸相連，草海區(qū)域將成為連接西市區(qū)和滇池路度假區(qū)的中間通道，未來如果地鐵7號線獲批，草海的前景將不可限量。
回歸本質來看，決定房子價值的，實際上是剛需人群的資源需求，房子作為剛需品人人都會買，買房就是一種資源的占有。長遠來看，每個區(qū)域都會漲，只是增長速度不同而已。
你買了市中心的房產，就占有了該處的資源，包括就業(yè)、教育、醫(yī)療、交通等等。為什么市中心的房價會高？就因為它資源占有率高，能讓各種資源高效協(xié)作運轉，效率越高的區(qū)域越節(jié)省時間，房價越容易上漲，因此提前對此區(qū)域有一定的前瞻性，可以大幅獲利。
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