別看昆明城不大，在全國(guó)城市的面積中只能排第20名，僅是北上廣等一線大佬的三分之一，但這不代表著昆明沒(méi)有發(fā)展?jié)摿�。�?0年代初的翠湖片區(qū)，到“一湖四片”新昆明規(guī)劃出臺(tái)，過(guò)渡到滇池年代，從廣福路擴(kuò)建、南市區(qū)路網(wǎng)體系日益成熟，到新螺螄灣片區(qū)、呈貢片區(qū)、草海片區(qū)的形成，再到滇池國(guó)際會(huì)展片區(qū)、巫家壩片區(qū)嶄露頭角。這些年，昆明逐步締造了諸多地產(chǎn)價(jià)值區(qū)域。
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伴隨著區(qū)域不斷發(fā)展的火熱趨勢(shì)，置業(yè)熱潮一波接一波，房?jī)r(jià)漲潮一輪接一輪，誰(shuí)將成為城市發(fā)展大潮中的直接受益者，那就要看他弄清楚多少個(gè)區(qū)域的含金量，明晰了這些區(qū)域的規(guī)劃發(fā)展和項(xiàng)目現(xiàn)狀。今天，我們就來(lái)為讀者梳理一下昆明現(xiàn)有的九大地產(chǎn)熱點(diǎn)區(qū)域。
呈貢片區(qū)
過(guò)去5年至今，這個(gè)區(qū)域漲幅非常驚人，因?yàn)槟壳俺守暿谴罅咳丝谶w入的承載地。從發(fā)展容量上看，未來(lái)也只有呈貢能夠消化大量新增人口；從就業(yè)上來(lái)說(shuō)，呈貢在生物醫(yī)藥和信息產(chǎn)業(yè)方面入駐了多家知名企業(yè)，有云南白藥、云南移動(dòng)大數(shù)據(jù)中心、中交云南總部、華為昆明軟件開(kāi)發(fā)云創(chuàng)新中心等，多元的產(chǎn)業(yè)布局無(wú)疑也吸引了大量的高端人才流入。加之呈貢本身是大學(xué)城、昆明市委、市政府所在地，高校教師與政府人員也是片區(qū)房?jī)r(jià)強(qiáng)有力的支撐。從人才引進(jìn)來(lái)說(shuō)，呈貢也非常積極。據(jù)了解，呈貢區(qū)實(shí)際轄區(qū)內(nèi)的企業(yè)和單位招用了高校畢業(yè)生就業(yè)，簽訂1年以上（含1年）《勞動(dòng)合同》且完成《勞動(dòng)合同》備案和就業(yè)登記的，依法繳納社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)用，在《勞動(dòng)合同》期限內(nèi)給予企業(yè)和單位每人2000元一次性的崗位開(kāi)發(fā)補(bǔ)助。在呈貢區(qū)轄區(qū)內(nèi)企業(yè)和單位工作的高校畢業(yè)生博士學(xué)歷每人每月2000元，碩士學(xué)歷每人每月1000元，本科學(xué)歷每人每月600元，個(gè)人工資補(bǔ)助最長(zhǎng)可享受3年。
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從配套來(lái)說(shuō)，交通方面途經(jīng)呈貢有3條地鐵線，1、4、9號(hào)線，彩云北路等多條通往主城的城市主干道，地鐵貫穿率是非常高的；醫(yī)療方面有昆明醫(yī)科大學(xué)第一附屬醫(yī)院（三甲）、昆明市中醫(yī)院（三甲）、延安醫(yī)院呈貢分院（二甲）等等，目前這三所已經(jīng)投入使用；教育方面，昆明市規(guī)劃局發(fā)布《呈貢區(qū)部分中小學(xué)、幼兒園用地控制性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整》公示，最終規(guī)劃幼兒園1785班、小學(xué)1593班、初中798班、高中660班，其中有云大附中呈貢校區(qū)、中華小學(xué)、昆三中、師大附屬中學(xué)、還有民大系、昆工系（去年剛獲準(zhǔn)成立）的附屬學(xué)校，優(yōu)質(zhì)知名學(xué)校真不少；環(huán)境方面也還不遜色，有國(guó)家級(jí)滇池國(guó)際度假區(qū)（大漁片區(qū)）之前規(guī)劃的5100畝的呈貢中央公園，當(dāng)年號(hào)稱“全國(guó)最大中央公園”。只是該項(xiàng)目2008年開(kāi)工，2011年一期工程完工后暫無(wú)新進(jìn)展，后來(lái)也縮減至4151.21畝，即便是有所縮小，影響也微乎其微。
高新區(qū)
該區(qū)域是1992年經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)成立的云南省首個(gè)國(guó)家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)，由位于昆明主城西北的建成區(qū)（5平方公里）和位于呈貢區(qū)馬金鋪街道的新城高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地（86.88 平方公里）兩個(gè)片區(qū)組成。
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看一個(gè)區(qū)域是否有發(fā)展空間，最重要的就是交通、教育和醫(yī)療。在醫(yī)療用地規(guī)劃合理的情況下，醫(yī)療資源是能夠滿足當(dāng)?shù)匦枰摹Ｎ覀冎攸c(diǎn)來(lái)看看購(gòu)房者最看中的交通。交通，最關(guān)心的還是地鐵。高新區(qū)域內(nèi)規(guī)劃有路過(guò)海屯路的4號(hào)線和穿過(guò)二環(huán)西路和海源路的7號(hào)線，地鐵4號(hào)線起于西北部高新開(kāi)發(fā)區(qū)，止于呈貢新區(qū)，線路全長(zhǎng)43.5公里，共設(shè)車(chē)站29座，開(kāi)通后將大大縮短呈貢與高新區(qū)之間的車(chē)程。
目前高新主城部分有兩個(gè)新盤(pán)在售，西城時(shí)代西錦里，開(kāi)盤(pán)80~143㎡戶型；假日城市二期芳華，144㎡戶型在售，成交價(jià)1.7萬(wàn)㎡。大部分消費(fèi)者更關(guān)注的是二手房，百大國(guó)際花園和水逸康橋都是2007年以前的小區(qū)，但價(jià)格一直是高新區(qū)的的標(biāo)桿，單價(jià)超過(guò)1.5萬(wàn)，可就讀高新一小海源校區(qū)，旁邊新房?jī)r(jià)格都沒(méi)有這些二手房高。此外，澳霖公寓、南疆花園等老小區(qū)二手房單價(jià)在1.1~1.2萬(wàn)之間，非常好租。
巫家壩片區(qū)
作為一個(gè)單獨(dú)拿出來(lái)規(guī)劃的片區(qū)，巫家壩可謂在賺足了關(guān)注度。該片區(qū)范圍東至昌宏路-彩云北路，西至清水河西側(cè)岸線，北至昆石高速公路，南至廣福路，總用地面積達(dá)986.86公頃。位置決定了它的定位，巫家壩片區(qū)規(guī)劃了未來(lái)昆明的一大批城市地標(biāo)，包括國(guó)內(nèi)面積最大的城市中央公園、限高600米的“昆明第一高樓”等，而且該區(qū)域猛抓教育資源，未來(lái)將配置28所幼兒園、10所小學(xué)、7所初中、4所高中，且學(xué)校之間幾乎做到了全覆蓋，這番規(guī)劃很是吸引人。
由于巫家壩定位為昆明建設(shè)“橋頭堡”和世界級(jí)旅游城市的重要位置，并被列入昆明市“3015行動(dòng)計(jì)劃”重點(diǎn)開(kāi)發(fā)的十大片區(qū)之一和世界知名旅游城市建設(shè)重點(diǎn)打造的六大片區(qū)之一，交通固然不可松懈，昆石高速、廣福路、春城路可與主城區(qū)便捷聯(lián)系，軌道交通1號(hào)線、7號(hào)線、8號(hào)線及東西、南北快線等軌道交通網(wǎng)路和巫家壩路、經(jīng)四路、春城路、緯六路等城市主干道都經(jīng)過(guò)于此。
巫家壩片區(qū)計(jì)劃打造成面向全國(guó)、輻射南亞?wèn)|南亞的金融中心、綠色創(chuàng)新傳媒中心、總部基地，商業(yè)方面規(guī)劃也相當(dāng)豐富，其中地下商業(yè)就讓人充滿想象，以飛虎大道作為片區(qū)地下商業(yè)開(kāi)發(fā)的主干線，結(jié)合地鐵站點(diǎn)建設(shè)8處地下商業(yè)綜合體以及6條地下商業(yè)街區(qū)，現(xiàn)都處于規(guī)劃階段，有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展的是龍湖昆明時(shí)代天街，約13萬(wàn)平方米大體量自持購(gòu)物中心，發(fā)布會(huì)已正式推出。
巫家壩走的是高端路線，中交、中鐵建、保利、綠地、萬(wàn)科等實(shí)力房企已經(jīng)用項(xiàng)目產(chǎn)品的首開(kāi)價(jià)來(lái)進(jìn)行了說(shuō)明，只要把規(guī)劃的內(nèi)容發(fā)展明白了，巫家壩房?jī)r(jià)2萬(wàn)就只是個(gè)起點(diǎn)。
經(jīng)開(kāi)區(qū)
經(jīng)開(kāi)區(qū)為昆明（國(guó)家級(jí)）經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，位于昆明主城東部，東起黃土坡，西至彩云路、昆洛路一帶，南臨呈貢新區(qū)，北接空港經(jīng)濟(jì)區(qū)。規(guī)劃面積158.5平方公里，含官渡區(qū)約5.93平方公里，呈貢區(qū)約3.42平方公里，高新區(qū)約0.72平方公里，所以很多小伙伴糾結(jié)區(qū)域內(nèi)有的項(xiàng)目到底在官渡還是在呈貢，它可能兩個(gè)都沾邊。
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昆明經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)地處昆明主城、呈貢區(qū)、長(zhǎng)水國(guó)際機(jī)場(chǎng)三角區(qū)域中心，區(qū)內(nèi)路網(wǎng)縱橫，看起來(lái)區(qū)位、交通優(yōu)勢(shì)明顯，發(fā)展?jié)摿捎^。該區(qū)包含的8個(gè)片區(qū)內(nèi)，居住區(qū)相對(duì)分散，其中牛街莊和羊甫片區(qū)還在官渡區(qū)范圍內(nèi)，距離市區(qū)算比較近的。交通規(guī)劃方面，昆石高速、昆玉高速、繞城高速、昆嵩高速、機(jī)場(chǎng)高速等道路網(wǎng)除了滿足產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需求，也改善了居住交通。
目前，經(jīng)開(kāi)區(qū)房?jī)r(jià)未過(guò)萬(wàn)，在售的新盤(pán)有新城瑯樾，首批房源已開(kāi)盤(pán)在售，建面110~143㎡，售價(jià)8500㎡帶裝修；保利陽(yáng)光城翡麗公園第三批次房源在售，79~131㎡戶型，8900元㎡帶裝修；碧桂園東園（117~215㎡）的洋房和東旭御山湖的別墅，單價(jià)較其他區(qū)域的同類(lèi)產(chǎn)品較低，適合改善。再來(lái)看看二手房，品質(zhì)不錯(cuò)配套還可以的有第三城的紫香園和紫曼園，單價(jià)8000~10000元，果林湖畔單價(jià)1萬(wàn)左右，中鐵百年映象單價(jià)1.1萬(wàn)左右、云大知城單價(jià)1.1萬(wàn)左右，還有建工新城西區(qū)的住宅，單價(jià)1萬(wàn)左右，區(qū)域配套沃爾瑪，生活相對(duì)方便。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，單價(jià)不到1萬(wàn)買(mǎi)帶裝修的住宅，經(jīng)開(kāi)區(qū)算是昆明房?jī)r(jià)的洼地，如果落實(shí)了軌道交通4號(hào)線、6號(hào)線、7號(hào)線、9號(hào)線在此區(qū)域的14個(gè)站點(diǎn)，確實(shí)適合預(yù)算不足的首次置業(yè)群體，這或許是昆明留給剛需一族最后的機(jī)會(huì)了。
東白沙河片區(qū)
北起呼馬山，西臨東三環(huán)，東接?xùn)|繞城高速公路，南連機(jī)場(chǎng)高速公路，規(guī)劃范圍面積約為12.58平方公里。以創(chuàng)造都市山水休閑為目標(biāo)，構(gòu)建集旅游度假、高端商務(wù)、高尚生活、生態(tài)保護(hù)等于一體的大昆明國(guó)際山水休閑城，所以片區(qū)內(nèi)的項(xiàng)目，也多是走高端路線，價(jià)格不便宜。首先，定位就能看出，此片區(qū)功能僅限于純居住，就業(yè)、人口增速就無(wú)從談起。
交通方面，3、6號(hào)兩條地鐵線經(jīng)過(guò)，昌宏路下穿貴昆公路隧道打通后，可形成巫家壩與東市區(qū)的南北快速通道；醫(yī)療資源目前僅規(guī)劃一所醫(yī)院；教育規(guī)劃有完中兩（共36班初中、33班高中，九年一貫制學(xué)校一所，共15班小學(xué)、15班初中，初中一所即東白沙河中學(xué)，共36班初中，小學(xué)三所共183班小學(xué)，幼兒園16所，共計(jì)183班，但具體是哪些學(xué)校還不知道；大型商業(yè)有兩處，目前建成的有的七彩云南花之城，白沙河商業(yè)中心聽(tīng)說(shuō)已經(jīng)動(dòng)工；最具價(jià)值得還是東白沙河水庫(kù)，水質(zhì)比滇池的要好，能加分不少。
區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目有美的順城府少量洋房，戶型184~215㎡，均價(jià)1.5~1.6萬(wàn)㎡；萬(wàn)科白沙潤(rùn)園128㎡和143㎡洋房在售，折后均價(jià)1.38~1.68萬(wàn)㎡；中海云麓九里雙排別墅建筑面積170~320㎡，聯(lián)排別墅330~380㎡，總價(jià)230-800萬(wàn)。這些項(xiàng)目旁邊的二手項(xiàng)目有銀海白沙郡，單價(jià)1.2萬(wàn)。
滇池國(guó)家旅游度假區(qū)
該區(qū)是1992年經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)成立的全國(guó)十二個(gè)國(guó)家級(jí)旅游度假區(qū)之一，也是國(guó)家級(jí)旅游度假區(qū)中唯一位于內(nèi)陸省的旅游度假區(qū)。轄區(qū)面積為47.5平方公里，其中包含兩個(gè)片區(qū)——海埂片區(qū)和大漁片區(qū)。
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滇池環(huán)繞的自然風(fēng)光就是該區(qū)最大優(yōu)勢(shì)，多條城市主干道加上昆明規(guī)劃在建地鐵5號(hào)線將通過(guò)滇池旅游度假區(qū)，經(jīng)過(guò)盤(pán)龍區(qū)、五華區(qū)、西山區(qū)、滇池旅游度假區(qū)和官渡區(qū)，連接世博園、圓通公園、翠湖、國(guó)際會(huì)展中心等旅游景點(diǎn)。目前度假區(qū)教育設(shè)施中公辦學(xué)校有10所，占全部學(xué)校數(shù)的42%，民辦學(xué)校14所，占全部學(xué)校數(shù)58%。集結(jié)了武城小學(xué)分校、度假區(qū)第一幼兒園、度假區(qū)實(shí)驗(yàn)中學(xué)、云南長(zhǎng)水中澳國(guó)際中學(xué)等名校。
在售項(xiàng)目有萬(wàn)科銀海泊岸，建筑面積145~467㎡的戶型均價(jià)17500元㎡，115~175㎡的住宅均價(jià)17500元㎡；華夏天璟灣有少量獨(dú)棟別墅在售，售價(jià)4800萬(wàn)㎡；綠地滇池國(guó)際健康城91~138㎡帶裝修住宅均價(jià)1.2萬(wàn)㎡。二手項(xiàng)目有單價(jià)2.15萬(wàn)~2.23萬(wàn)的華夏曦岸、1.45萬(wàn)的銀海山水間和住宅單價(jià)1.6萬(wàn)以上，別墅2.3萬(wàn)以上滇池衛(wèi)城。
滇池會(huì)展片區(qū)
近年風(fēng)頭正熱的除了巫家壩外就是滇池會(huì)展片區(qū)。根據(jù)規(guī)劃，昆明會(huì)展中心片區(qū)總用地面積2060.61公頃，片區(qū)編制范圍北至廣福路、南至滇池沿岸、西至星海半島西側(cè)、東至寶豐半島東側(cè)。
片區(qū)配建學(xué)校、醫(yī)院、生鮮超市、養(yǎng)老設(shè)施、文化體育等豐富完備的基礎(chǔ)生活配套。具體來(lái)看，將配建13所小學(xué)共計(jì)468班，11所初高中合計(jì)450班，36所幼兒園共計(jì)522班。片區(qū)周邊交通路網(wǎng)建設(shè)趨于成熟，飛虎大道的通車(chē)，廣福路、昌宏路、環(huán)湖東路的路網(wǎng)完善，地鐵當(dāng)然也不會(huì)少，根據(jù)《昆明市城市快速軌道交通建設(shè)規(guī)劃修編（2012-2016）》的要求，遠(yuǎn)期會(huì)展中心周邊片區(qū)將有2號(hào)線、5號(hào)線、7號(hào)線、8號(hào)線、南北快線等5條軌道交通線路，規(guī)劃在片區(qū)內(nèi)共設(shè)置9處軌道交通站點(diǎn)，分別為龔家村站、福保站、會(huì)展中心站、向化站、羅家村店、六甲東站、會(huì)展中心北站、會(huì)展中心東站、寶豐站。
目前在售新盤(pán)有萬(wàn)科翡翠濱江二期住宅103~143㎡戶型，帶裝修均價(jià)16500元㎡；山海灣現(xiàn)房少量房源在售，戶型300~380㎡，均價(jià)25000元㎡；恒大玖瓏灣14棟住宅在售，戶型面積78~142㎡，均價(jià)13500元㎡；北大資源頤和1898二期住宅110~142㎡，售價(jià)12000~13000元㎡，洋房158~169㎡，售價(jià)17000元㎡。片區(qū)內(nèi)二手項(xiàng)目有半島華府，單價(jià)1.8萬(wàn)；星河莊園，單價(jià)1.5萬(wàn)；灣流海一期，單價(jià)1.4萬(wàn)。
北部山水新城片區(qū)
北部山水新城位于灃源路以北、昆曲高速路以西、松華壩水庫(kù)以南、盤(pán)龍江兩岸，總規(guī)劃面積13平方公里，規(guī)劃區(qū)域距離城區(qū)約8公里。對(duì)于熟悉北部山水新城的人來(lái)說(shuō)，龍頭街或是昆明瀑布公園必定耳熟能詳。
山水新區(qū)規(guī)劃將建盤(pán)龍區(qū)行政中心、會(huì)展中心、文化體育中心。企劃建設(shè)盤(pán)龍峽酒店集群區(qū)、龍頭古街文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、盤(pán)龍江浮島智核、“最昆明”濱江休閑帶等特色項(xiàng)目，引領(lǐng)區(qū)域高端消費(fèi)潮流。
未來(lái)城軌2號(hào)線以及北繞城高速的接入以及北京路穿越其間，使片區(qū)中的道路與老城區(qū)路網(wǎng)全面銜接。片區(qū)內(nèi)的昆明湖項(xiàng)目配套師大附中，還有8所幼兒園、4所小學(xué)、2所初中、1所高中，此外俊發(fā)城引入云師大的教育資源，配建11所學(xué)校。
區(qū)域內(nèi)依山傍水在售項(xiàng)目有中建龍熙一號(hào)83~165㎡住宅，毛坯均價(jià)13000元㎡；俊發(fā)城薔薇苑住宅，戶型面積89~143㎡，帶裝修均價(jià)14000元㎡；融城昆明湖將推【湖珀】第1和10棟住宅新品，建筑面積147~178㎡，價(jià)格待定；萬(wàn)科金域水岸105~233㎡帶裝修住宅在售，均價(jià)15000元㎡。
草海片區(qū)
草海片區(qū)坐落于昆明主城區(qū)西南方向，擁有12平方公里草海水域、25公里草海湖岸線，是昆明城最為重要的濱水空間和生態(tài)綠色走廊，片區(qū)定位為花園品質(zhì)的城市客廳，主要功能包括商務(wù)辦公、休閑度假、商業(yè)零售、文化娛樂(lè)和居住等。其規(guī)劃結(jié)構(gòu)為“一帶、兩灣、兩區(qū)”，建設(shè)集生態(tài)涵養(yǎng)、休閑娛樂(lè)、旅游觀光、文化創(chuàng)意、商貿(mào)會(huì)展為一體的高品質(zhì)“城市客廳”和水清、湖潔、岸綠的生態(tài)屏障區(qū)。
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作為承接昆明主城向滇池過(guò)渡的城市發(fā)展重要環(huán)節(jié)，草海片區(qū)在戰(zhàn)略上的地位毋庸置疑。早在2005年，官方便提出了草海發(fā)展戰(zhàn)略，并對(duì)外公示了《西山草海片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》綱要，欲將草海打造成“通向昆明的自然文化之門(mén)”的城市新客廳。這期間，中海、雅居樂(lè)、云南城投、萬(wàn)科等多家大牌房企都與草海片區(qū)有過(guò)交集，但最終都沒(méi)有實(shí)施布局。直到2013年，草海片區(qū)才迎來(lái)房企進(jìn)駐，繼綠地打造海珀瀾庭之后，萬(wàn)達(dá)、融創(chuàng)、華夏陽(yáng)光、金地、中國(guó)中鐵等品牌房企相繼進(jìn)駐，草海片區(qū)也自此拉開(kāi)了大規(guī)模開(kāi)發(fā)的序幕。
目前，草海片區(qū)在售項(xiàng)目較少，僅有昆明融創(chuàng)文旅城與華夏四季、中鐵諾德·山海春風(fēng)，樓盤(pán)單價(jià)均領(lǐng)跑昆明新房?jī)r(jià)格。新項(xiàng)目中，金地云泊花園、華夏瀾臺(tái)府已開(kāi)工，片區(qū)迎來(lái)了新的建設(shè)熱潮。
與昆明其他房地產(chǎn)熱點(diǎn)區(qū)域相比，草海片區(qū)比較接近市中心，環(huán)湖開(kāi)發(fā)的景觀與環(huán)境優(yōu)勢(shì)也是其他區(qū)域很難相提并論的，隨著西山區(qū)大力推進(jìn)馬街片區(qū)開(kāi)發(fā)，滇池路沿線的建設(shè)逐漸與草海南岸相連，草海區(qū)域?qū)⒊蔀檫B接西市區(qū)和滇池路度假區(qū)的中間通道，未來(lái)如果地鐵7號(hào)線獲批，草海的前景將不可限量。
回歸本質(zhì)來(lái)看，決定房子價(jià)值的，實(shí)際上是剛需人群的資源需求，房子作為剛需品人人都會(huì)買(mǎi)，買(mǎi)房就是一種資源的占有。長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，每個(gè)區(qū)域都會(huì)漲，只是增長(zhǎng)速度不同而已。
你買(mǎi)了市中心的房產(chǎn)，就占有了該處的資源，包括就業(yè)、教育、醫(yī)療、交通等等。為什么市中心的房?jī)r(jià)會(huì)高？就因?yàn)樗Y源占有率高，能讓各種資源高效協(xié)作運(yùn)轉(zhuǎn)，效率越高的區(qū)域越節(jié)省時(shí)間，房?jī)r(jià)越容易上漲，因此提前對(duì)此區(qū)域有一定的前瞻性，可以大幅獲利。
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