昆明人的海是滇池，昆明人的海景房就是看得見滇池，看得見海鷗，看得見帆影和漁火的房子。

能在滇池邊擁有一套海景房是每個昆明人的終極住宅夢想

20年前，昆明有個叫陽光海岸的聯(lián)排別墅項目，就在滇池草海大壩旁邊，用了海子著名的詩句“面朝大海，春暖花開”推廣自己，首次喚起了昆明人對海景房的熱愛。自此后，在滇池邊擁有一套海景房，就成了每一個昆明人關(guān)于住宅的終極夢想。

但在昆明買一套海景房，并不是一件容易的事。

昆明海景房的數(shù)量上限幾乎被鎖死

滇池雖然面積不小，湖面有33平方公里，湖岸線長達150公里，但由于地形地勢的影響，沿岸地勢平坦，具有一定縱深空間，具備較好開發(fā)條件的區(qū)域，基本都集中在從北岸到東岸再到南岸的狹長彎月區(qū)域，而距離城市比較近，交通和生活便利，適合安家的地段甚至更少一些，也就只有北岸草海到東岸的一段，相當(dāng)于滇池湖岸線總長的不到三分之一，大約50公里左右。

這一段湖岸線背靠昆明主城和呈貢新城，有龐大城市基礎(chǔ)資源做支撐，交通方便，生活比較便利，是目前昆明滇池海景房開發(fā)的主要陣地，也是昆明人購買滇池海景房的首選地段。

昆明滇池海景房的開發(fā)主要集中在昆明主城和呈貢新城海岸線

但就算是這段50多公里的湖岸線資源，在扣除大量沿岸濕地、已開發(fā)地段和公共區(qū)域后，能開發(fā)海景住宅的區(qū)域其實已所剩無幾，目前，在滇池上百公里的湖岸線上，真正的一線海景房其實只集中在三大片區(qū)，即草海片區(qū)，滇池半島片區(qū)以及從斗南到古滇的滇池東岸片區(qū)，其余區(qū)域的海景房開發(fā)要么不成氣候，沒有規(guī)模，要么遠離城市，是純粹的度假產(chǎn)品，和昆明人心目中可以安家的海景房不是一回事。

昆明的環(huán)滇開發(fā)路徑

昆明有700萬常住人口，400萬城市人口，每年好幾萬外地人來昆明安家，這么多人盯著50公里滇池湖岸線上最多十來個海景樓盤，意味著昆明的海景房賣一套少一套，一線觀景位置占一個少一個，買一套海景房要付出的代價也越來越高。

20年前，草海邊陽光海岸聯(lián)排別墅的價格是4千一平方，這在當(dāng)年昆明房價只有2千左右，已經(jīng)算是很高的價格，畢竟在那個年代的昆明人看來，滇池邊還是很遠的位置。但到了現(xiàn)在，同樣是在草海邊，和聯(lián)排別墅類似的合院產(chǎn)品，價格已經(jīng)賣到了至少5萬一平方，漲了12倍以上，而同期昆明普通住宅的價格也就漲了6倍。

草海附近普通多層海景住宅的價格漲幅也差不多如此。在2005年之前，看得見草海的多層住宅也就2500一平方，現(xiàn)在則至少要2萬5，上漲10倍，漲幅遠大于同期昆明平均房價。

買一套海景房到底要花多少錢？

昆明海景住宅價格飛速上漲，而且呈加速上漲態(tài)勢，是因為想在滇池邊安家置業(yè)的人越來越多了，可滇池就那么大，適合開發(fā)、允許開發(fā)的地段就那么多，需求遠大于供給，導(dǎo)致目前滇池一線海景住宅是昆明房價最高的產(chǎn)品之一，完全打破了昆明傳統(tǒng)的房價從市中心沿環(huán)線逐步遞減的規(guī)律，在昆明房價地圖上呈現(xiàn)出幾個特定的高峰區(qū)域，比如傳統(tǒng)市中心，開發(fā)熱點區(qū)域（巫家壩），以及滇池一線湖岸。

這個規(guī)律不僅在滇池北岸傳統(tǒng)主城區(qū)域成立，在以呈貢為核心的東岸新城，也逐漸往這個方向發(fā)展。

3月昆明房價地圖

正因為滇池沿岸正在成為昆明房價高位區(qū)域，所以昆明人都默認這樣的事實：海景房雖好，擁有它就必須要付出不菲的代價。

從目前昆明滇池海景房的價格現(xiàn)狀看，買一套海景房雖然在滇池不同的岸線段價格不同，但總體都是比較高的。以目前開發(fā)程度最好的草海沿岸為例，距離滇池比較近，看得見滇池的海景房如果是多層洋房，房價至少2萬5起，疊墅3萬5起步，最前排的合院則要賣到6萬。

會展片區(qū)已經(jīng)有海景房價格買到5萬一平米

在滇池半島會展片區(qū)，山海灣8號的海景高層大平層要賣到5萬一平米，遠比會展片區(qū)的其他住宅要貴，和目前炙手可熱的巫家壩區(qū)域的高端產(chǎn)品差不多。在呈貢斗南片區(qū)，臨近滇池的藍光歡樂城，同樣是看得見滇池的小高層住宅，最高也要賣到2萬一平方，也大大高出呈貢的平均房價。

怎么花最少的錢在昆明買一套海景房？

總的來說，由于昆明海景房不多，所以海景房總體都不便宜，而且越是開發(fā)熱鬧，越靠近城市核心區(qū)，海景房就越貴，比如草海片區(qū)。相對來說，像呈貢斗南一帶的臨海片區(qū)因為最近幾年剛剛啟動開發(fā)，能買到更為實惠的海景房，不過這樣的機會是可遇不可求的，比如2年前藍光地產(chǎn)開發(fā)的花田國際開盤時價格就相對較低，但這個項目已基本售完，一線海景房更是早就銷售一空。

下一個有可能以比較劃算的價格買到的海景房，只可能是綠地即將上市的海之城。

海之城項目與滇池一路之隔周邊濕地公園林立

海之城同樣是在斗南，距離滇池只有一路之隔，項目被王官濕地公園、斗南濕地公園、呈貢生態(tài)濕地公園、撈魚河濕地公園等環(huán)繞，既是海景樓盤又是生態(tài)公園物業(yè)。從這塊地的樓面地價水平，斗南目前的開發(fā)態(tài)勢，以前周邊其他樓盤的售價判斷，海之城精裝小高層的價格很可能在15000-16000之間，相當(dāng)于呈貢中心區(qū)的房價水平。低層合院類產(chǎn)品的價格很可能在2萬5左右，僅相當(dāng)于草海片區(qū)洋房的價格，屬于目前滇池海景住宅的較低水平，可以算當(dāng)前昆明購買海景房不可錯過的難得機會。

從五一小長假海之城在呈貢花千坊、世紀(jì)城車立方和撈魚河濕地公園展廳開放后火爆的接待情況看，許多昆明人都意識到，綠地海之城釋放出的機會很可能稍縱即逝，錯過很難再有。

綠地海之城之所以有可能拿出如此實惠的海景房，主要原因在于斗南是目前滇池最適合開發(fā)的50公里湖岸中，發(fā)展相對較晚的區(qū)域，也是呈貢的后發(fā)板塊，區(qū)域發(fā)展處于蓄勢階段，所以地價和房價水平相對較低。但這樣的狀況不會持續(xù)太久，斗南爆發(fā)的臨界點很快就要到來，因為今年通車的地鐵4號線將通過斗南，其中可樂村站就在綠地海之城地塊內(nèi)部，斗南片區(qū)的房價水平只可能在地鐵開通前維持短暫的低點。

即將入市的海之城受到市場高度關(guān)注

另外，呈貢區(qū)也將從今年開始大力開發(fā)斗南片區(qū)，道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)很快就要展開，海之城等斗南片區(qū)項目除了自身擁有的多項配套之外，也能就近享受到整個斗南片區(qū)，以及呈貢新城核心區(qū)的豐富商業(yè)、教育等資源。綠地海之城作為既擁有滇池景觀，又有便利生活條件的海景樓盤，如果前面預(yù)測的價格成真的話，應(yīng)該也只會維持很短的時間。

留給昆明人買“便宜”海景房的機會越來越少了。

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