三年前，昆明市連續(xù)公布了兩份極為重要的區(qū)域控詳規(guī)優(yōu)化成果，總面積約30平方公里的巫家壩和滇池會展片區(qū)規(guī)劃敲定，意味著昆明南市區(qū)全新格局與發(fā)展態(tài)勢的形成。雖然巫家壩和會展片區(qū)的詳規(guī)是分別發(fā)布的，但實際上，地域相連的兩個區(qū)域完全可以視作一個整體，先來看這張圖：

巫家壩—會展片區(qū)規(guī)劃合圖

巫家壩—會展片區(qū)如何能夠“在一起”？

上圖是根據2017年5月公示的《昆明會展中心周邊片區(qū)控制性詳細規(guī)劃優(yōu)化成果》，和2017年9月公示的《昆明巫家壩片區(qū)控制性詳細規(guī)劃優(yōu)化成果》組合而成，巫家壩和會展片區(qū)一眼看上去就是渾然一體，以廣福路為東西中軸線，北有巫家壩CBD總部聚集區(qū)，南有滇池國際會展中心會展經濟綜合發(fā)展區(qū)，飛虎大道貫穿南北成為核心中軸，中央公園、新海河帶狀公園、五甲塘濕地公園、三個半島沿湖濕地共計超過萬畝的公園綠地連成一片，兩個片區(qū)“在一起”的整體感非常明顯。

巫家壩和會展片區(qū)為什么應該連在一起，地域道路的相連只是表象層面的原因，更重要的是從城市發(fā)展趨勢、產業(yè)布局、生態(tài)建設等方面來解讀其必要性。

經過多年發(fā)展，昆明建成區(qū)擴展了數十倍，并且還在不斷向外延伸，“南延”至呈貢晉寧，“北拓”至空港嵩明，不僅是規(guī)劃思路，也是昆明正在經歷的開發(fā)現(xiàn)狀，而這種攤大餅式外延拓展在空間上是不可持續(xù)的，城市價值的提升最終還是要回到內涵式發(fā)展模式。

因此昆明把目光投向了主城空間最大的南市區(qū)，值得慶幸的是，巫家壩機場轉場長水，給城市讓出了寶貴的開發(fā)空間，這個空間還不僅限于巫家壩核心區(qū)的近10平方公里范圍，也包括了以往因凈空條件限制開發(fā)的會展片區(qū)，兩個區(qū)域擁有共約30平方公里的廣闊地域，相當于一環(huán)內城區(qū)面積的2倍還多，這無疑是一張足夠大的“白紙”。

巫家壩—會展片區(qū)位于昆明南市區(qū)核心位置

如何在這張白紙上描繪出最美的圖畫，關系到未來昆明的城市形象和經濟發(fā)展?jié)摿�，昆明市對此也是慎之又慎，�?guī)劃幾經優(yōu)化調整，歷時3年多才最終定案。定位城市新中心的巫家壩將成為500強企業(yè)總部、金融商務的聚集區(qū)，與會展片區(qū)共同打造集生活、生態(tài)、商務為一體的整體聯(lián)動開發(fā)區(qū)。

巫家壩與會展片區(qū)——昆明南市新高地

巫家壩—會展片區(qū)的整體性已有很多體現(xiàn)，除了飛虎大道南段早已建好，北段正在推進；規(guī)劃將北京路向南延伸并途徑巫家壩和會展片區(qū)的南北大道提上了日程；中央公園以南的沿新海河水系規(guī)劃的帶狀公園去年確定了建設方案，將與五甲塘濕地連接，并往南連通三個半島沿湖濕地，構建總面積超過萬畝的龐大生態(tài)綠肺。

但不可否認的是，巫家壩與會展片區(qū)還是有很多不同之處，一是規(guī)劃的開發(fā)強度，巫家壩總體開發(fā)量要明顯高于會展片區(qū)，體現(xiàn)在地塊指標的相對高容高密，以及規(guī)劃限高方面，以昆明目前規(guī)劃的第一高度綠地東南亞中心的428米為標志，超高樓群的現(xiàn)代城市界面正是新昆明的象征，而會展片區(qū)由于優(yōu)越的環(huán)境資源稟賦，更側重生態(tài)宜居屬性，加上滇池西山的視廊視線要求，呈現(xiàn)出與巫家壩相反的低容低密規(guī)劃方向。

巫家壩—會展片區(qū)“北高南低”、“北密南疏”

在這張效果圖上，“北高南低”、“北密南疏”的特征一眼可見，雖為一個整體但特色不同。

另外一個不同之處是巫家壩—會展片區(qū)的開發(fā)進度有較大差異，巫家壩的大規(guī)模開發(fā)本身起步就晚于會展片區(qū)，加之一級開發(fā)的成本和難度更大，所以除了基本不涉及拆遷的原機場跑道地塊，城中村、批發(fā)市場的征地拆遷進展緩慢；而會展片區(qū)前些年就啟動了環(huán)湖東路和官渡文化生態(tài)新城的一級開發(fā)，城中村改造、路網建設、配套引入都較為完善，尤其是滇池會展中心及相關綜合配套的建設，已為片區(qū)的大規(guī)模開發(fā)打好了基礎。

昆明南市這個面積最大也最具潛力的價值高地，靠的是昆明向南發(fā)展中的核心區(qū)位和巨量的開發(fā)空間，更依賴于優(yōu)質資源要素的效益最大化，因此，片區(qū)的進入門檻自然設置的很高，500強、總部基地、投資強度、配套公建都是昆明其他的區(qū)域難以觸及的頂格標配，吸引來的投資者也都是“最強選手”。

在如此高規(guī)格的規(guī)劃定位背景下，巫家壩—會展片區(qū)的一大批新項目站上昆明住宅市場的頂峰，就毫不出人意料，片區(qū)房價在短短兩三年時間迅速攀升，但追隨者依然眾多。

置業(yè)昆明新高地配套兌現(xiàn)很重要

正如巫家壩和會展片區(qū)在規(guī)劃和建設進度方面都存在差異，兩個片區(qū)開發(fā)的樓盤其實也有不小的區(qū)別，首先是巫家壩目前已攀升至2萬的均價要明顯高過會展片區(qū)，從中可以看出心理預期對市場起到了極大的催熱效應，但市政建設的滯后也難免出現(xiàn)到交付時路還不通的窘境。

而發(fā)展成熟的會展片區(qū)的價格優(yōu)勢也就凸顯出來，比如會展中心西側的片區(qū)標桿項目萬科500里，在相同高標準精裝的前提下，相比巫家壩核心區(qū)樓盤均價至少有10%以上的落差。

其次，由于會展片區(qū)較嚴格的低強度開發(fā)限制，居住舒適度也要優(yōu)于巫家壩項目，同樣的高層住宅在巫家壩容積率大多不低于4.5，而會展片區(qū)除了個別地塊之外，這樣的高容積率是不會出現(xiàn)的，如萬科500里高層產品就是以2T4的板樓為主。

再說到配套方面的差異就更大了，規(guī)劃上巫家壩的配套和會展片區(qū)一樣非常豐富，差異主要體現(xiàn)在項目落地和建設實施上，比如教育配套落地會展片區(qū)大幅領先，前年云大附屬會展學校建成開學，去年引進的上海師范大學附屬官渡學校將在今年開學，并為500里業(yè)主子女提供公辦學位的待遇。

在商業(yè)配套方面同樣如此，會展中心百萬方商業(yè)不僅體量龐大，進度也更快，王府井奧萊小鎮(zhèn)去年底開業(yè)，全面的業(yè)態(tài)和消費體驗服務和輻射整個會展片區(qū)。

萬科500里中式園林風格的示范區(qū)

局部發(fā)展的不平衡并不妨礙巫家壩—會展片區(qū)的價值潛力，南市新高地的崛起已成事實，在這個城市新中軸之上，30平方公里的廣袤熱土中，既足夠容納高樓林立的都會中心生活，也足夠容納生態(tài)宜居的悠閑時光，既能滿足投資預期，也能實現(xiàn)對提高居住品質的需求。參差多態(tài)乃是幸福本源，巫家壩—會展片區(qū)的現(xiàn)在與未來都是對這句話的最好詮釋。

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