76天的煎熬，武漢大病初愈，江城無恙。
武漢，是北上廣深后人口目標(biāo)超2000萬的第五大城。這場疫情，令武漢傷筋動骨。不過，利空出盡之后，就是利多。
短期內(nèi)，武漢面臨考驗，越挫越勇。但武漢有領(lǐng)先的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，強大的教育資源，很快能恢復(fù)戰(zhàn)斗力。從長遠看，武漢依然是希望之城。
武漢是全國重要的工業(yè)基地、科教基地和綜合交通樞紐，是長江經(jīng)濟帶、中部崛起等多個國家戰(zhàn)略的重要支點。
這就像金庸小說里的大俠受傷后，用內(nèi)力療傷，很快復(fù)原“回血”。
01
解封后，武漢全面復(fù)工，打開城門。
疫情有陣痛，但武漢的三個大趨勢將保持不變：
多年以來持續(xù)向好的發(fā)展勢頭不變；在全國格局中的戰(zhàn)略地位不變；向人口2000萬、經(jīng)濟總量向2萬億跨越、向一線城市跨越的步伐不變。
2019年中國GDP十強城市，武漢位列第8名。GDP增速7.4%，在十強中僅次于成都，排名第二。
中國城市GDP10強
今年1-2月份，武漢主要經(jīng)濟指標(biāo)負(fù)增長。工業(yè)投資，下降83.2％。3月25日，武漢出臺21條扶持政策。4月1日下午，武漢電網(wǎng)最大日負(fù)荷增長至561.9萬千瓦。汽車制造、電子通信、醫(yī)藥制造等支柱產(chǎn)業(yè)用電大戶。
目前，武漢開發(fā)區(qū)、武漢東湖高新區(qū)規(guī)上工業(yè)企業(yè)全復(fù)工。兩大國家級開發(fā)區(qū)，是武漢的兩大引擎。
截至4月4日，武漢市億元以上重大項目累計已復(fù)工1006個，總投資23955.2億元。其中工業(yè)項目190個，房地產(chǎn)項目394個，基礎(chǔ)設(shè)施項目287個。預(yù)計武漢近期新開工億元以上重大項目79個，總投資達到1578億。
同時，72項武漢市級城建交通重點工程已全面復(fù)工。其中包括12項軌道交通、江漢七橋、新武金堤－青菱湖西路3條快速路等。地鐵、快速路、橋、管廊、四水共治、園林等，皆在其中。
引擎重啟，武漢按下快進鍵。
02
3月的最后一天，武漢賣出10宗地，成交金額108.5億元。
金茂、龍湖、中糧等在武漢加碼拿地。這更是品牌開發(fā)商對武漢的信心。截至目前，今年武漢土地累計成交25宗，成交金額152.9億元。
一季度武漢樓市的成交，減去無成交記錄的65天，一季度里的25天，武漢住宅累計成交1.16萬套，與疫情前單月成交量相當(dāng)。
2019年武漢新建商品住宅成交走勢
從3月31日截至4月4日，武漢發(fā)出7張預(yù)售證，全部是江夏、漢南、黃陂、新洲的5個遠郊項目與白沙洲1個項目。
4月2日，機構(gòu)發(fā)文認(rèn)為，武漢樓市的基本面沒有變，短期內(nèi)將自救降價，未來則輕裝上陣。武漢的小換大、老換新、一變多等買房需求將蜂擁而出。同時，部分炒房客吐貨，低價拋售。部分企業(yè)主用房產(chǎn)換現(xiàn)金流。
4月3日，其他機構(gòu)也認(rèn)為“短期內(nèi)，武漢將迎來銷售窗口期”，“被壓抑的購房需求逐漸釋放，但全年成交量回落仍不可避免”。
2019－2020年武漢新建商品住宅4月第一周成交
截至4月3日，武漢1150家房企，復(fù)工率超過九成。3月30日－4月6日，武漢住宅累計成交518套。從單日數(shù)據(jù)上看，多數(shù)區(qū)域的成交還未啟動。解封后，售樓部開放，而購房者還有一個觀望期。
03
解封之后，武漢將有更多的扶持政策。
各行各業(yè)，包括房地產(chǎn)行業(yè)。3月23日，武漢出臺“漢六條”，幫助房企開工復(fù)工，調(diào)整預(yù)售條件等。非武漢戶籍買房人，可補繳半年社保。
解封之后，除本地的剛需與首次改善外，一些外來者將赴漢“抄底”。他們知道，武漢房價短期內(nèi)打折促銷，價格下調(diào)，就是抄底機會。武漢是剛需之城，房價在2萬以內(nèi)，低總價門檻，也是他們抄底的原因。
抄底前，弄懂兩個問題：
1.武漢的“底”在哪里？
2.何時抄底？
這是很關(guān)鍵的兩個問題。一是抄底的目標(biāo)，二是抄底的時機。
在新房產(chǎn)品大致相同時，新推的產(chǎn)品比前期價格，低20%以上的項目，就是標(biāo)的物。不排除市場上，各種促銷炒作，制造假跌。甚至有人以二手房，單套房源的降價，鼓吹房價大跌。
抄底的時機，在武漢住宅日成交量恢復(fù)500+以上后的一個月內(nèi)。結(jié)合傳統(tǒng)的黃金五月、與最近三年的住宅月度成交數(shù)據(jù)推算，這個窗口期在5月中旬后到6月份。
2006-2019年武漢新建商品住宅成交走勢
這張圖我看了很久，這根房價曲線一路向上。最低的成交量在2008年，最高在2016年。房價在2009年有過回落。
若2020年按照20萬套，減去2萬套損失量，18萬套計算，此后9個月，每個月2萬套，幾乎不可能。若每個月1.5萬套，9個月累計13.5萬套，加上一季度約1.2萬套，全年約15萬套，是比較靠譜的年度目標(biāo)。市場下滑25%，從高速增長，回到正常狀態(tài)。
回到12年前，2008年的危機后，2009年武漢的住宅成交量是2008年的12。如果更悲觀推測，2020年武漢住宅總成交量，可能是2019年的12，也就是10萬套。從悲觀到樂觀，武漢2020年的業(yè)績10-15萬之間。
04
這里，描摹出一張“抄底武漢”的路線圖：
4月8日復(fù)工后，部分樓盤推出真實的75折左右的房源，僅針對所有疫情一線醫(yī)護、志愿者。隨后，更多樓盤跟進75折房源或更低折扣，并對所有人開放。以低于市場25折的價格買入，再等房價慢漲，以30%以上漲幅的賣出。
以2018年4月，武漢住宅成交均價9331，2019年4月，11870，漲幅21%。這個漲幅取的是平均房價作為參考。部分高端項目的漲幅遠超這個數(shù)字。
解封之后，一次低買高賣，收益至少55%。這個短周期在兩三年時間。而發(fā)現(xiàn)機會并抄底的窗口期，可能一個月左右的時間。這也是外地投資客與機構(gòu)等待的機會。同時，他們等待人才落戶等買房資格政策放松。
一旦全國都在炒武漢時，武漢房價水漲船高。最終，武漢走出與深圳、重慶、長沙等地一樣外圍投資客入場軌跡，市場會很快收緊，新的限制政策出臺。
熱錢是最聰明的，嗅覺最靈敏。哪里有機會，它們就流向哪里。目前，外來投資客的操作方法，無非四種類型：在武漢有親戚，親戚代持；用公司名義買，轉(zhuǎn)讓費用高；用在漢的大公司引進人才政策；全款購買，暫不備案，有風(fēng)險。
這里講一個深圳的故事：4月5日，周日上午，深圳54套海景公寓豪宅，單套總價2900萬－5500萬，每套面積320-410平米。半天時間全部售罄。所以，貧窮限制了我們的想象。
后記
在別人猶豫時，提前準(zhǔn)備。當(dāng)別人覺醒時，已經(jīng)入手。這就要考慮智慧與執(zhí)行力。選好項目，找好時機，不能猶豫，不放過任何一次危機。
武漢的基本面不變，人流、產(chǎn)業(yè)流、信息流與物流等方面具備區(qū)域優(yōu)勢。未來的武漢，拋售二手房的，與買入低價房抄底的，兩類人將同時存在于市場。買與賣都被激活，如果二季度成交量4.5萬套左右，武漢樓市就健康回歸。
武漢是一片大海，而不是一個小池塘。武漢在大疫之后，還會有大發(fā)展。我們堅信，武漢將成為中國一流的城市。
文｜楊光華（地產(chǎn)寫字人）
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