4月2日，貝殼研究院舉辦“重啟與動(dòng)能——變局之下進(jìn)化的房產(chǎn)市場(chǎng)”5號(hào)院Live線上分享活動(dòng)，回顧2020年一季度樓市變化，全面梳理行業(yè)現(xiàn)狀和趨勢(shì)�；顒�(dòng)上，貝殼研究院披露了眾多一手?jǐn)?shù)據(jù)，從市場(chǎng)現(xiàn)狀、政策走向、未來(lái)趨勢(shì)等多個(gè)維度，總結(jié)中國(guó)二手、租賃、新房市場(chǎng)一季度表現(xiàn)，以此探尋中國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)在變革中重啟的動(dòng)力與走向。
二手市場(chǎng)：剛需支撐，市場(chǎng)快速回升
受疫情與小區(qū)封閉影響，2020年第一季度成交量環(huán)比減少39.2%，同比減少44.6%，當(dāng)前季度成交量為近五年季度成交最低水平。隨著全國(guó)疫情防控形勢(shì)穩(wěn)定，3月市場(chǎng)成交快速修復(fù)，重點(diǎn)18城（鏈家重點(diǎn)18城包括：北京、上海、深圳、廣州、大連、天津、廊坊、西安、濟(jì)南、青島、煙臺(tái)、武漢、南京、合肥、杭州、長(zhǎng)沙、重慶、成都。）鏈家二手房成交量比1-2月成交量增長(zhǎng)41.8%，目前成交量已恢復(fù)至去年3月水平的63%，市場(chǎng)呈現(xiàn)明顯的“V”形走勢(shì)。
圖：2019年以來(lái)重點(diǎn)18城市鏈家成交量月度走勢(shì)
圖：2019年12月以來(lái)重點(diǎn)18城市鏈家成交量周度走勢(shì)
數(shù)據(jù)來(lái)源：貝殼研究院
據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，市場(chǎng)的恢復(fù)呈現(xiàn)出南強(qiáng)北弱、剛需入場(chǎng)和量增價(jià)穩(wěn)三大特點(diǎn)。長(zhǎng)三角復(fù)蘇力度最強(qiáng)，京津冀最弱。其中，上海、南京與杭州三個(gè)長(zhǎng)三角城市3月成交量已經(jīng)明顯超過(guò)疫情前的12月的水平，目前恢復(fù)至去年三月水平的75%。隨著復(fù)工復(fù)產(chǎn)穩(wěn)步推進(jìn)，因疫情而積壓的需求在3月開(kāi)始釋放，其中主要是前期積累的剛需快速入場(chǎng)帶動(dòng)市場(chǎng)回暖。整體供需矛盾依舊較為緩和，市場(chǎng)的反
彈并未推高價(jià)格。對(duì)于后市二手房市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)，貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)認(rèn)為，隨著“賣(mài)小房買(mǎi)大房”的改善需求積極入市，二季度改善需求釋放節(jié)奏會(huì)加快。計(jì)二季度成交量同比增長(zhǎng)40%。下半年市場(chǎng)走勢(shì)與全球經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)關(guān)聯(lián)度增加，存在不確定性。
新房市場(chǎng)：土地溢價(jià)率回升，66城成交同比下滑三成
2020年一季度，全國(guó)352座城市合計(jì)住宅用地成交量為11296萬(wàn)㎡，累計(jì)下滑25.2%，為近三年最大下跌幅度，由于疫情影響，多數(shù)城市土拍延期，預(yù)計(jì)二季度起住宅用地成交規(guī)模會(huì)有大幅度回升。
圖：2017年至今住宅用地成交面積季度規(guī)模及累計(jì)同比
不同于土拍規(guī)模的收縮，全國(guó)樓面價(jià)和溢價(jià)率保持回升態(tài)勢(shì)，其中，一線城市成交樓面價(jià)突破2萬(wàn)元㎡，同比增長(zhǎng)35.1%，環(huán)比增長(zhǎng)46.1%。貝殼研究院新房分析師潘浩表示，由于北京成交多宗不限價(jià)優(yōu)質(zhì)住宅用地，帶動(dòng)整體一線城市樓面價(jià)回升。溢價(jià)率方面，全國(guó)各線城市環(huán)比2019年四季度均出現(xiàn)大幅回升，同比亦保持上漲，其中二線城市2020年一季度平均溢價(jià)率達(dá)到14.2%，繼續(xù)領(lǐng)跑全國(guó)土地市場(chǎng)。
圖：2017年至今各線級(jí)城市住宅用地成交樓面價(jià)（元/㎡）
市場(chǎng)成交方面，由于售樓處關(guān)閉、停工等動(dòng)作影響新房線下業(yè)務(wù)開(kāi)展，2020年一季度66座大中城市中，2020年一季度合計(jì)成交規(guī)模降幅近三成，其中一二線城市受疫情影響嚴(yán)重，商品房成交量下降幅度較大，達(dá)到3-4成，但南京、杭州疫情之下靈活應(yīng)對(duì)，在一季度保持成交量穩(wěn)定。
圖：2019年至今66座大中城市合計(jì)各季度成交套數(shù)與成交面積同比（%）
租賃：“U+X”底部回暖，整租成為新偏好受到春節(jié)疊加疫情的影響，今年1月中旬開(kāi)始，租賃市場(chǎng)成交量斷崖式下跌，2月市場(chǎng)幾乎停滯，3月開(kāi)始租賃成交量開(kāi)始大幅回升，相比去年的節(jié)后旺季推遲了一個(gè)月。整個(gè)一季度市場(chǎng)成交量呈現(xiàn)“U”型走勢(shì)，3月第3周實(shí)現(xiàn)“X”型反超，成交量超過(guò)去年同期水平。依據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，3月份全國(guó)重點(diǎn)18城新增房源數(shù)量和客源數(shù)量環(huán)比2月增幅分別達(dá)2.5倍和1.38倍，同比去年分別增長(zhǎng)17.6%和97.2%。
圖：全國(guó)重點(diǎn)18城市一季度成交量走勢(shì)
數(shù)據(jù)來(lái)源：貝殼研究院
除市場(chǎng)變化外，疫情對(duì)租賃消費(fèi)者的生活和消費(fèi)決策產(chǎn)生了明顯的影響。據(jù)貝殼研究院聯(lián)合鳳凰網(wǎng)發(fā)布的《疫情沖擊下的租客偏好分析報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示，63.02%的租客表示疫情過(guò)后考慮換租，“房屋必須整租”這一條件上升為租客偏好排行榜前三位。
圖 疫情后租客租房考慮因素
來(lái)源：《疫情沖擊下的租客偏好分析報(bào)告》，樣本總數(shù)3280
疫情對(duì)于租賃市場(chǎng)的各個(gè)主體都產(chǎn)生了一定影響，疫情結(jié)束之后，政府、租賃企業(yè)和租賃消費(fèi)者都會(huì)進(jìn)一步審視其自身面臨的問(wèn)題，提升抗風(fēng)險(xiǎn)能力。貝殼研究院資深分析師黃卉認(rèn)為，后疫情時(shí)代租賃市場(chǎng)面臨三大待解決問(wèn)題：一，如何逐步完善頂層設(shè)計(jì)，加強(qiáng)租客權(quán)益保護(hù)，二，如何滿(mǎn)足租客不斷升級(jí)的“新改善”需求，三，租賃企業(yè)如何實(shí)現(xiàn)從拓荒到精耕，為“全要素運(yùn)營(yíng)”競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代的來(lái)臨做好準(zhǔn)備。
綜合二手、新房、租賃市場(chǎng)數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，2020年一季度的樓市存在較顯著的起伏變化，盡管疫情給整個(gè)市場(chǎng)帶來(lái)不小的沖擊，但中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)也表現(xiàn)出一定的韌性。伴隨著疫情的影響逐漸減小，樓市復(fù)蘇將成為未來(lái)的趨勢(shì)，供需的恢復(fù)、金融政策出臺(tái)等將給樓市的良性發(fā)展注入“強(qiáng)心劑”，房住不炒的態(tài)勢(shì)依然是基本面，同時(shí)，消費(fèi)者的需求升級(jí)將持續(xù)驅(qū)動(dòng)二手、新房和租賃行業(yè)參與者進(jìn)行服務(wù)升級(jí)，持續(xù)向新居住時(shí)代進(jìn)化。
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