當(dāng)前，新型冠狀病毒疫情仍在發(fā)酵，疫情牽動(dòng)著億萬國人的心，為做好疫情防控工作，部分城市迅速做出反應(yīng)，加強(qiáng)交通和人群集聚管控，多座城市售樓處暫停開放，在此情況下，已有數(shù)十家房企捐款、捐物馳援武漢，踐行企業(yè)社會(huì)責(zé)任。與此同時(shí)，“樓市短期將受到多大影響？”也是每個(gè)地產(chǎn)人都在關(guān)注的問題。

鑒于本次新型冠狀病毒疫情感染病例數(shù)、傳播范圍等均與2003年的SARS最為接近，我們將結(jié)合2003年SARS疫情的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，對(duì)全國樓市可能面臨的影響進(jìn)行分析，為企業(yè)下一步?jīng)Q策提供參考。

2003年SARS影響下

經(jīng)濟(jì)短暫下行，樓市有所降溫，

但回升較為迅速

SARS最早發(fā)生于2002年11月的廣東，2003年2月隨著春運(yùn)的開始，疫情在全國范圍內(nèi)擴(kuò)散，3月起進(jìn)入集中爆發(fā)期，6月疫情結(jié)束，前后持續(xù)半年多時(shí)間。在這半年多的時(shí)間里，2003年二季度是疫情對(duì)我國經(jīng)濟(jì)和樓市影響最主要的時(shí)期。

◆ 對(duì)全國經(jīng)濟(jì)的影響：2003年二季度經(jīng)濟(jì)短暫下行，但未改全年上行趨勢(shì)

從經(jīng)濟(jì)增速來看，2003年二季度全國實(shí)際GDP增速由一季度的11.1%降至9.1%，下降了約2個(gè)百分點(diǎn)，是近些年來除金融危機(jī)影響下經(jīng)濟(jì)明顯下行外，下降幅度最大的一個(gè)季度；隨后隨著SARS疫情得以控制，經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升，三季度GDP增長(zhǎng)10.0%，全年實(shí)現(xiàn)10.0%的增長(zhǎng)，較2002年提升0.9個(gè)百分點(diǎn)，整體未改經(jīng)濟(jì)上行趨勢(shì)。

“三駕馬車”中，以對(duì)消費(fèi)的影響最為明顯。受SARS疫情的影響，國內(nèi)需求消費(fèi)意愿明顯減弱，2003年5月社會(huì)消費(fèi)品零售總額增速僅為4.3%，較年初的10.0%顯著下滑，其中旅游、餐飲等行業(yè)受到的沖擊最大。6月，受長(zhǎng)時(shí)間壓制的消費(fèi)需求獲得明顯釋放，國內(nèi)消費(fèi)迅速反彈，并持續(xù)快速增長(zhǎng)，全年社會(huì)消費(fèi)品零售總額實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)9.1%。與之對(duì)比，投資和出口整體受到的影響較小。

對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)來說，SARS疫情對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響較小，2003年一季度和二季度房地產(chǎn)業(yè)增加值均保持10%以上的增長(zhǎng)，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)起到了重要的支撐作用，同年8月，中央確立了房地產(chǎn)業(yè)為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的地位，開啟了房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)快速發(fā)展之路。

國家宏觀層面的應(yīng)對(duì)舉措：為應(yīng)對(duì)SARS疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)的沖擊，中央從財(cái)政、信貸等方面出臺(tái)一系列政策，并向受影響較大的行業(yè)和地區(qū)傾斜，如對(duì)民航旅客運(yùn)輸業(yè)務(wù)、旅游業(yè)等行業(yè)減免部分稅費(fèi)，對(duì)餐飲、旅游等行業(yè)減免部分政府性基金等；央行提出保持貨幣信貸總量適度增長(zhǎng)、防止貨幣信貸出現(xiàn)大幅度波動(dòng)，同時(shí)提出要切實(shí)保障防治非典所需的合理信貸資金供應(yīng)，對(duì)受非典疫情影響較大的行業(yè)和地區(qū)實(shí)施適當(dāng)信貸傾斜，受此影響M2增速明顯提升；經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升態(tài)勢(shì)確立后，央行調(diào)高存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)，貨幣政策有所收緊。

◆ 對(duì)全國樓市的影響：疫情爆發(fā)期樓市運(yùn)行放緩，但回升迅速

從全國房地產(chǎn)市場(chǎng)的反應(yīng)來看，2003年SARS疫情在快速蔓延的當(dāng)期確實(shí)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行造成了一定的負(fù)面影響，但市場(chǎng)經(jīng)歷短期休整后，快速恢復(fù)并加速上行，全年來看，影響甚微。

全國市場(chǎng)短期運(yùn)行放緩，但恢復(fù)迅速。2003年3-4月SARS疫情加劇，受疫情防控導(dǎo)向下的社會(huì)活動(dòng)全面受限影響，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行節(jié)奏整體放緩，部分地區(qū)出現(xiàn)地產(chǎn)促銷活動(dòng)暫停、購房群體外出看房意愿減弱、項(xiàng)目建設(shè)暫停等現(xiàn)象，4月當(dāng)月全國房屋施工、開工、銷售面積、投資額增速均出現(xiàn)一定幅度下滑。但整體來看，增速下調(diào)幅度并不顯著，且進(jìn)入5月，隨著疫情逐步得到控制，社會(huì)恐慌心理明顯緩解，社會(huì)經(jīng)營活動(dòng)恢復(fù)，房地產(chǎn)市場(chǎng)快速回升至加速上行通道，其中銷售面積增速明顯反彈，且持續(xù)高位運(yùn)行。

2003年受SARS疫情影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行節(jié)奏雖有短暫的放緩，但全年來看，影響甚微，商品房銷售端、投資端、施工開工端增速甚至是階段內(nèi)的高點(diǎn)，短期疫情的爆發(fā)并沒有阻擋房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)周期的快速增長(zhǎng)勢(shì)頭。

另外，土地市場(chǎng)供地節(jié)奏也在SARS疫情中受到一定影響。從歷史數(shù)據(jù)來看，2003年上半年尤其是3月疫情高發(fā)期，全國300城宅地供應(yīng)規(guī)模增速明顯回落，成交規(guī)模同比顯著下降，宅地市場(chǎng)供求節(jié)奏均放緩。下半年宅地市場(chǎng)反應(yīng)迅速，供地大幅放量，下半年供地總規(guī)模是上半年的4.6倍，拉動(dòng)全年供地面積同比大幅增長(zhǎng)。

◆ 對(duì)重點(diǎn)地區(qū)樓市的影響：市場(chǎng)短暫降溫，但對(duì)不同地區(qū)影響程度不同

縱觀2003年SARS疫情傳播范圍，廣東省和北京感染人數(shù)超千人，整體受疫情影響較為嚴(yán)重。

2003年3-4月市場(chǎng)持續(xù)低迷，銷售面積同比出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，5月以后明顯回升。廣東省作為疫情最早開始的地區(qū)，2003年初商品房銷售面積同比保持增長(zhǎng)，但3月開始，房地產(chǎn)市場(chǎng)快速降溫，全省商品房銷售面積顯著下降，市場(chǎng)成交規(guī)模連續(xù)兩個(gè)月出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。投資方面，2003年1-2月，全省房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增長(zhǎng)21.4%，1-5月增速降至6.4%。但短期市場(chǎng)下滑態(tài)勢(shì)持續(xù)時(shí)間較短，5月以后，房地產(chǎn)市場(chǎng)開始逐步恢復(fù)穩(wěn)定，全年廣東省商品房銷售面積同比增幅超過20%。

受SARS疫情影響，北京商品房銷售面積同比增速出現(xiàn)短暫回落，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速亦有所下降。在傳統(tǒng)“金三銀四”銷售旺季之時(shí)，受疫情影響，人們外出活動(dòng)減少，疊加部分人口離京返鄉(xiāng)，城市內(nèi)生和外來置業(yè)需求均明顯下降，北京商品房銷售面積同比增速回落。4月全市商品房銷售面積環(huán)比下降超五成，同比增速較3月也大幅收窄，房地產(chǎn)市場(chǎng)有所降溫。與此同時(shí)，受疫情擴(kuò)散和市場(chǎng)銷售遇冷影響，企業(yè)投資信心不足，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速也有所放緩，2003年4-5月房地產(chǎn)投資累計(jì)增速明顯下降，其中4月單月投資同比增速由正轉(zhuǎn)負(fù)。此外，部分項(xiàng)目因工地發(fā)生疫情或施工材料及人力運(yùn)輸不暢等原因處于停工狀態(tài)，對(duì)房地產(chǎn)投資和銷售進(jìn)程都帶來了一定影響。

5月以后，隨著疫情逐漸得以控制，企業(yè)施工進(jìn)程明顯加快帶動(dòng)投資企穩(wěn)回升，城市房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇跡象明顯，二季度商品房銷售面積同比增加50.1%。此外，疫情控制之后，一系列的利好政策，如：加快商品房預(yù)售辦理速度和提高公積金貸款額度等，也在很大程度上提振了購房者置業(yè)信心，房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)步發(fā)展，全年商品房銷售面積同比增加11%。

整體來看，2003年SARS疫情短期內(nèi)對(duì)各地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來了一定的負(fù)向影響，但持續(xù)時(shí)間較為短暫，多在3、4月疫情爆發(fā)期間出現(xiàn)了一定程度的調(diào)整，但對(duì)各地區(qū)的影響程度不同，北京銷售規(guī)模增速雖有回落，但仍在增長(zhǎng)。隨著疫情的逐步緩和，房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行亦進(jìn)入加速發(fā)展通道。

兩次疫情所處經(jīng)濟(jì)環(huán)境及樓市特征存在顯著差異

新疫情對(duì)樓市的影響可能更大

新型冠狀病毒疫情與2003年的SARS疫情存在較多相似之處，SARS疫情對(duì)樓市的影響對(duì)如今樓市的變化具有重要參考意義，但因兩次疫情所處的經(jīng)濟(jì)環(huán)境及房地產(chǎn)市場(chǎng)特征存在差異，其對(duì)樓市的影響程度亦將有所不同。

◆ 宏觀基本面存在差異，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)面臨較大下行壓力

2003年我國經(jīng)濟(jì)整體處在快速發(fā)展通道，GDP增速保持在9%以上，SARS疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)的短暫拖累并沒有影響整體經(jīng)濟(jì)的上行趨勢(shì)。但當(dāng)前經(jīng)濟(jì)處于新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換的關(guān)鍵期，仍面臨較大下行壓力，2019年在國內(nèi)消費(fèi)動(dòng)力不足、國外環(huán)境緊張等多重壓力下，GDP增速下滑至6.1%，今年1月中美第一階段協(xié)議順利簽署，短期提振了市場(chǎng)信心；但現(xiàn)階段新疫情爆發(fā)，餐飲、旅游、交通等行業(yè)將受到較大影響，制造業(yè)、基建等投資也將受到波及，進(jìn)一步加大了經(jīng)濟(jì)下行壓力，經(jīng)濟(jì)短期企穩(wěn)時(shí)間將延后。

值得關(guān)注的是，一方面盡管受疫情影響，國內(nèi)消費(fèi)意愿減弱，但互聯(lián)網(wǎng)線上購物、智能服務(wù)等新型消費(fèi)的增加在一定程度上弱化傳統(tǒng)消費(fèi)下滑對(duì)經(jīng)濟(jì)的拖累；另一方面，目前中央已迅速出臺(tái)應(yīng)對(duì)舉措，銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知要加強(qiáng)銀行業(yè)保險(xiǎn)業(yè)金融服務(wù)，如對(duì)受疫情影響暫時(shí)失去收入來源的人群，要在信貸政策上予以適當(dāng)傾斜，靈活調(diào)整住房按揭、信用卡等個(gè)人信貸還款安排，合理延后還款期限等。面對(duì)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)下行壓力，中央將繼續(xù)加大相關(guān)政策的支持力度，后續(xù)或?qū)⒂懈嗬媒?jīng)濟(jì)的政策出臺(tái)。

◆ 樓市所處階段以及政策調(diào)控力度不同，目前市場(chǎng)整體處在調(diào)整通道

所處階段不同：2003年SARS疫情爆發(fā)時(shí)，我國房地產(chǎn)正處于市場(chǎng)化發(fā)展的起步階段，市場(chǎng)規(guī)模較小，需求旺盛，銷量持續(xù)快速擴(kuò)張，1999-2009年商品房銷售面積復(fù)合增速超20%，在房地產(chǎn)內(nèi)在增長(zhǎng)動(dòng)力推動(dòng)下，SARS疫情的短期擴(kuò)散影響力較小。而近二十年來房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷起步、快速增長(zhǎng)后需求逐步釋放，目前市場(chǎng)規(guī)模持續(xù)盤旋于歷史高位，2019年商品房銷售面積達(dá)17.2億平米，是2003年市場(chǎng)規(guī)模的5.1倍，銷售金額亦超2003年的20倍，市場(chǎng)規(guī)模繼續(xù)大幅度增長(zhǎng)的動(dòng)力明顯減弱。

政策環(huán)境不同：2003年房地產(chǎn)政策環(huán)境較為寬松，而近幾年在“房住不炒”基調(diào)引導(dǎo)下，政策調(diào)控整體處在嚴(yán)緊狀態(tài)，需求釋放節(jié)奏趨于理性，2019年全國商品房銷售面積已出現(xiàn)調(diào)整勢(shì)頭，在當(dāng)期行業(yè)背景下，本次新型冠狀病毒疫情的發(fā)展對(duì)短期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響或較為顯著。

企業(yè)體量不同：房企的業(yè)績(jī)規(guī)模相比2003年亦有明顯增長(zhǎng)，2003年企業(yè)銷售規(guī)模小，在疫情影響下，資金回籠雖有減慢，但對(duì)企業(yè)整體的影響有限；而當(dāng)前大型企業(yè)市場(chǎng)規(guī)模突出且部分企業(yè)采取高周轉(zhuǎn)策略，在此情況下，資金回籠受限將對(duì)企業(yè)帶來較大影響，亦一定程度上增加了整個(gè)行業(yè)的運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)。

樓市發(fā)展趨勢(shì)預(yù)判

綜合來看，由于當(dāng)前樓市本身已處在穩(wěn)步調(diào)整通道，短期在新型肺炎疫情影響下，經(jīng)濟(jì)下行壓力增大，疊加售樓處關(guān)閉、中介機(jī)構(gòu)暫停營業(yè)等，購房需求主動(dòng)或被動(dòng)釋放動(dòng)力減弱，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易規(guī)模短期將出現(xiàn)回落，規(guī)模下行將更多地集中在今年上半年，特別是一季度。但房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的穩(wěn)定器、壓艙石，仍然具備較強(qiáng)韌性。不同地區(qū)中，疫情較為嚴(yán)重的省市，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求受到的抑制也將更加明顯。房?jī)r(jià)方面，需求短期疲軟或?qū)?dǎo)致房?jī)r(jià)存下調(diào)壓力，但部分重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)已穩(wěn)步調(diào)整一段時(shí)間，在“穩(wěn)房?jī)r(jià)”政策下，繼續(xù)大幅下行的空間有限，房?jī)r(jià)整體仍將處在平穩(wěn)運(yùn)行狀態(tài)。

預(yù)計(jì)隨著疫情逐步得到控制，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求也會(huì)逐步釋放，市場(chǎng)將有所回溫，但在“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的三穩(wěn)目標(biāo)下，宏觀及樓市政策或?qū)⒓皶r(shí)跟進(jìn)，防范房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)過熱現(xiàn)象，房?jī)r(jià)整體平穩(wěn)運(yùn)行的態(tài)勢(shì)不會(huì)改變。

相關(guān)建議

整體來看，相比2003年，本次疫情所處經(jīng)濟(jì)環(huán)境、樓市所處階段以及政策調(diào)控力度均不同，對(duì)樓市的影響程度可能更大，對(duì)購房者置業(yè)信心和預(yù)期亦產(chǎn)生不利影響，目前宏觀政策已有利好加持，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定將起到一定積極作用。面對(duì)當(dāng)前新疫情，政府及企業(yè)都應(yīng)做好應(yīng)對(duì)措施。

對(duì)于政府的建議：

面對(duì)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下行壓力，中央政府需進(jìn)一步出臺(tái)相關(guān)政策促進(jìn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展。針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)，應(yīng)在保持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控定力不變的情況下，更加注重防范樓市調(diào)整帶來的系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。

各地政府應(yīng)充分發(fā)揮房地產(chǎn)在穩(wěn)經(jīng)濟(jì)中的重要作用，樓市調(diào)控在堅(jiān)持“房住不炒”的背景下，應(yīng)繼續(xù)踐行“因城施策”，適度靈活調(diào)整樓市和金融政策，提升市場(chǎng)信心、穩(wěn)定預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。此外，受疫情影響，當(dāng)前建筑施工進(jìn)程放緩，工程交付存在較大壓力，大規(guī)模的工程延期等問題所帶來的風(fēng)險(xiǎn)不利于樓市和經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定，地方政府應(yīng)結(jié)合實(shí)際情況，及時(shí)調(diào)整相關(guān)政策，進(jìn)一步促進(jìn)市場(chǎng)的平穩(wěn)運(yùn)行。

對(duì)房企的建議：不必悲觀，沉著應(yīng)對(duì)。

創(chuàng)新營銷模式，繼續(xù)緊抓銷售回款。房地產(chǎn)仍是宏觀經(jīng)濟(jì)重要的穩(wěn)定器，短期會(huì)受疫情負(fù)面影響，但恢復(fù)亦較為迅速。當(dāng)前部分城市已要求關(guān)閉售樓處，后續(xù)或?qū)⒂懈喑鞘懈M(jìn)，線下銷售渠道受限，拓展線上服務(wù)不失為一種可行方式，目前部分房企已開通網(wǎng)上售樓部，促進(jìn)銷售回款。在針對(duì)不同城市及疫情特點(diǎn)，可采取不同的營銷策略的同時(shí)，企業(yè)需儲(chǔ)備資源應(yīng)對(duì)疫情結(jié)束后的市場(chǎng)回溫。

合理控制負(fù)債水平，積極融資確�，F(xiàn)金流安全。2019年房企融資規(guī)模保持在高位，在當(dāng)下償債壓力凸顯的情況下，如何創(chuàng)新融資方式，加快探索新型融資渠道，以合理控制負(fù)債水平，保證資金流的安全，顯得更加重要。

提高產(chǎn)品創(chuàng)新力，滿足更多元產(chǎn)品需求。受疫情影響，部分城市購房者對(duì)產(chǎn)品提出更高的要求，房企應(yīng)針對(duì)客群特點(diǎn)，及時(shí)調(diào)整產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)和增加相關(guān)功能，未來致力于空氣凈化、低碳等綠色環(huán)保，以及智能、智慧等科技住宅將獲得購房者更多關(guān)注。

合理控制拿地節(jié)奏，積極運(yùn)用科學(xué)工具提高投資效率。2003年疫情期間，各地推地力度有所減弱，疫情得到控制后，推地量明顯增加。鑒于本次疫情可能仍將持續(xù)一段時(shí)間，這期間房企拿地需更加理性、聚焦，同時(shí)可利用線上投拓工具，提高投資效率，為后期投資拿地做好充分準(zhǔn)備，抓住市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。

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