恒隆內地城市增長得更好

1月21日，恒隆成為第一家公布2019年全年業(yè)績的房地產(chǎn)企業(yè)。

對比以往業(yè)績會，此次恒隆行政總裁盧韋柏單刀直入：“在我們的核心業(yè)務，租務方面有一個不錯的5%升幅，而5%如果分開，香港是2%的升幅，在內地是7%�！辈贿^，盧韋柏亦介紹，因為賣樓少了，整體來看有6%的跌幅。

業(yè)績報告顯示，2019年恒隆僅出售一間位于藍塘道23-39號的大宅，物業(yè)銷售收入港幣2.96億元，總收入港幣88.52億元，物業(yè)銷售的邊際利潤率為55%。

事實上，連續(xù)兩年恒隆物業(yè)銷售的下降。均是因為其香港住宅項目減少所至，今年恒隆在香港土地市場目前尚無斬獲。資料顯示，2018年后恒隆在香港尚有1個浪澄灣特式單位以及12個藍塘道的大宅可供出售。

因此當現(xiàn)場媒體問及，恒隆未來有何投地計劃時？盧韋柏回應：“其實地塊不是一定要公開購買，也有很多不同的方法，在過往兩次的業(yè)績公告里，在我們的香港淘大工業(yè)村那里會做住宅，在電氣道合并之后我們會做商業(yè)樓宇，這些發(fā)展是會繼續(xù)，亦都不會改變我們的布局。”

據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，恒隆過去多年來一直著力整合香港淘大工業(yè)村業(yè)權，并于2019年1月獲批強拍，該地塊位于港鐵站，計劃發(fā)展成住宅物業(yè)；此外，恒隆地產(chǎn)與恒隆集團聯(lián)合在香港北角電氣道進行一項重建工程，清拆后可興建總體量10.5萬平方呎的商鋪及辦公樓。

對于目前的這兩個發(fā)展項目，在此前中期業(yè)績會盧韋柏就曾表示，淘大工業(yè)村項目將很快開始動工，預計2022-2023年完工；北角電氣道項目同樣希望盡快開工，預計2022年完工。而這批項目都已經(jīng)支付地價，另外尚需支付10多億港元開發(fā)，未來都會持作銷售用途。

同時，觀點地產(chǎn)新媒體于現(xiàn)場就了解到，雖然整體收入有所回調，但恒隆內地租賃主業(yè)取得了不錯的表現(xiàn)。

財報顯示，恒隆內地商場收入上升14%至人民幣31.29億元。上海零售物業(yè)的收入按年上升11%，其中上海恒隆廣場保持強勁增長動力，增幅達14%，而上海港匯恒隆廣場因翻新工程令租賃收入受短暫影響，錄得6%的較溫和增長。上海以外地區(qū)的所有現(xiàn)有物業(yè)在租賃收入方面均表現(xiàn)良好，整體增幅為14%。

其中，多個新物業(yè)于2019年第三季度開始營業(yè)，包括昆明恒隆廣場的商場與辦公樓、無錫恒隆廣場的第二座辦公樓，以及沈陽市府恒隆廣場的沈陽康萊德酒店。

一直以來，上海物業(yè)租金收益都是恒隆租賃收入的貢獻主力， 2018年恒隆內地八個項目貢獻租金42.44億港元，其中恒隆廣場?上海收入15.54億元，港匯恒隆廣場收入8.03億元，就占內地租賃總收入的65.90%。

值得注意的是，2019年恒隆上海以外地區(qū)升幅遠超上海。行政總裁盧韋柏指出，上海升幅達11%，而上海以外升幅達19%。對比2018年，上海撇去資產(chǎn)優(yōu)化的港匯恒隆廣場升幅為10%，上海以外平均升幅為8%。

對此，陳啟宗解釋：“其他城市從一個很低的起點往上漲的時候是快的，所以以往這一年我們在上海以外的項目都是百分之幾十的增長，最高也有81%的增長，這是非常客觀的。”

除了業(yè)績，業(yè)績會上媒體的另一個焦點在于香港局勢對恒隆香港及內地業(yè)務的影響。

針對這個問題，盧韋柏回應道：“關于香港過往6個月的零售環(huán)境，其實具體數(shù)據(jù)我不方便透露，但我們主動在去年的下半年亦都幫了差不多超過我們70%的零售租戶，這是非常廣泛的�！�

面對媒體繼續(xù)追問未來租戶續(xù)租下調空間，盧韋柏顯得有些無奈：“我今日真的答不了您，我也希望這個事件令到香港的零售影響可以越來越少，但這也需要在未來幾個月或者未來這半年同我們的租戶、同我們的客人保持聯(lián)絡，這方面我們只能拭目以待再看看�！�

不過其續(xù)指，恒隆香港租務有3年和5年，不是特別集中在一年，所以今年的續(xù)租情況同往年沒有太大分別。

陳啟宗則對旅客來港表達出了不確定感：“我個人估計，恐怕要恢復是需要相當?shù)臅r間才能恢復，甚至能恢復到什么程度？我都要打一個問號�！�

雖然對香港零售市場的憂慮情緒盤旋在業(yè)績會上方，但恒隆管理層仍然表現(xiàn)出對香港及內地市場業(yè)務的自信與信心。

陳啟宗介紹，隨著內地與香港奢侈品品類與價格差距縮小，奢侈品購買力回流中國內地，內地奢侈品市場非常巨大。由于恒隆的高檔商場幾乎都在內地，所以并未受到太大影響。

“一年來我們內地上海商場增長得更好，上海之外的內地城市增長得更好，所以我估計在未來幾年，在上海一定會繼續(xù)好，但在上海以外的地方會更好�！标悊⒆谶@樣預測道。

另外，有媒體問到的香港樓市問題，陳啟宗則表示“不太敢預測”。但其進一步說：“如果有機會買，我想香港不會落沉，有人買樓、有人賣樓，6個月的樓市指數(shù)滑落不是很嚴重。關于銷售額可能會差一點點，但價格不是下滑得很厲害。”

以下為恒隆集團、恒隆地產(chǎn)2019年業(yè)績發(fā)布會現(xiàn)場問答實錄：

現(xiàn)場提問：面對過往半年的香港，恒隆是否進行過減租幫助商戶的情況，具體情況是怎么樣的？對公司的物業(yè)發(fā)展是否產(chǎn)生影響？

盧韋柏：香港過往6個月的零售環(huán)境，具體數(shù)據(jù)我不方便透露，但去年下半年，我們主動幫了差不多超過70%的零售租戶，當然我們的準則是看他們的經(jīng)營環(huán)境和地點，因為全香港地點，可能某一些地方受到的影響比較大、但某一些地方的影響是比較小的，所以，在主動幫租戶方面，我們也是根據(jù)那幾點準則去幫他們的。

未來會怎么樣，我們也在密切留意，今天我們真的預想不到未來幾個月的環(huán)境改變，所以我們會跟租戶緊密聯(lián)絡，也會繼續(xù)用回我們在上半年、過往下半年的準則去衡量如何去幫助他們度過難關。

關則輝：其實我們跟租戶有很多推廣的合作，除了減租之外，希望可以帶來更多的生意，在各個區(qū)我們都有不同的方法去提升他們的銷售額。

現(xiàn)場提問：今年的派息較以往多了，但是凈流動負債方面也出現(xiàn)了較大的變動，公司在財務的處理方式上與以前是否有異同？另外，2020年是集團成立60周年，請問會不會有派特別息的計劃？

何孝昌：關于財務方面，大家可以留意到，兩年之間我們的手上現(xiàn)金大幅度下調，其實這是在我們的預計之內，也是刻意這樣做的。

因為在2019年2月份左右，我們要支付杭州地塊的地價，那里有差不多7億港幣。同時我們在2019年也有幾個新物業(yè)落成，那些資本性的開支、建筑費用都要支付，所以在2018年的時候我們留多了一點現(xiàn)金。

但現(xiàn)在息口那么低，手上把住那么多現(xiàn)金是沒有什么好處的，所以我們也是刻意地將我們的現(xiàn)金水平一直逐步降低，去到2019年你們見到的水平，所以正負債之間的增長，反映我們基本性的開支，尤其一直在建設內地項目的情況。

在集團派息方面，我們有一個特別的派息，但都不是因為我們60周年而派息，而是因為我們有一個非經(jīng)常性的銷售而派息，這是第一；在派息方面，無論101（恒隆地產(chǎn)）或10（恒隆集團）都是根據(jù)我們的派息能力，以及我們希望反饋股東對我們的長期支持，這是第二。

現(xiàn)場提問：恒隆在內地的業(yè)務比較多，近期武漢肺炎的問題會不會影響集團在內地的物業(yè)，對此，集團有什么應對措施？恒隆在武漢有一個恒隆廣場，目前的形式是否會影響到當?shù)氐牧闶�，集團是否會考慮減租？

盧韋柏：關于武漢流感問題，其實我們能夠做的就是將自身做好一點，因為這件事情已經(jīng)發(fā)生了，我們加大了內地所有的項目，包括香港的項目的清洗力度，由平時的1日1次增加到1日2次，同時，我們也會指引同事，在生病的時候通報給人事部，呼吁所有同事打流感針等等。

關則輝：至于武漢恒隆廣場，目前尚未落成。

陳文博：內地現(xiàn)在剛剛開始放農(nóng)歷新年的假期，工人慢慢都回家（過年）了，所以，武漢肺炎對武漢恒隆廣場的工期影響暫時是很難看清，我覺得需要看過完年之后，工人回來之后，才知道究竟有沒有影響，但目前感覺不到。

現(xiàn)場提問：集團今年的負債比率升得比較多，接下來，集團是否有負債比率的目標，或者有降低負債比率的計劃？

何孝昌：關于負債比率的問題。不是凈負債的部分，我們兩年之間基本上沒有什么分別，甚至還少個1%。但你看凈負債，因為我們要支付杭州地塊的地價以及需要支付建筑費等基本性開支，所以減去手上現(xiàn)金，往后你可以看到總負債對資本、股東資本那邊的比率不會怎么大上大落。

現(xiàn)場提問：集團提到會繼續(xù)擴大香港和內地的投資組合，是否有一些具體的計劃，未來是不是主要集中在內地，至于香港投地方面是否有具體計劃？

盧韋柏：關于發(fā)展前景，我們抱著內地同香港是一同發(fā)展，其實地塊不是一定要公開購買，也有很多不同的方法，有很多次的政府投標我們其實有參與，所以我們絕對沒有停下在香港的發(fā)展。

在內地我們只是建了3200萬呎，在未來要發(fā)展還沒落成的土地中，其實我們還有2000萬呎土地儲備，所以還要繼續(xù)去發(fā)展。其實我們還有很多工作需要在內地做，但不代表我們會在香港有減慢，如果有機會的話，我們會全力以赴。

現(xiàn)場提問：今年集團的續(xù)租比例大概是怎么樣的，續(xù)租的壓力大不大？目前恒隆集團在香港有高檔商場，也在不斷發(fā)展民生項目，未來是否會繼續(xù)作出轉變？

盧韋柏：香港的租務有3年、有5年，不會特別集中在一年續(xù)租，所以今年的續(xù)租跟我們以往是沒有什么很大的分別，，但會不會困難需要看具體的情況，如果是一些餐飲或者是一些超級市場，他們的生意影響真的不是那么大。

我們在銅鑼灣的項目已經(jīng)開業(yè)了，其實不是說我們現(xiàn)在要改變策略，發(fā)展民生項目，我們是看現(xiàn)在開業(yè)的項目，怎樣可以做得更好，怎樣可以增加客戶、增加銷售。去年，我們在不同的地方其實做了很多主動的市場推廣、銷售活動，我們希望用不同的方法令零售產(chǎn)生更加積極的結果。

現(xiàn)場提問：管理層如何看待當下香港的零售環(huán)境，未來香港的旅客和零售數(shù)字能否回到之前的狀態(tài)？

陳啟宗：關于旅客來港這個問題，我個人認為，短期內都不容易恢復。我個人估計，恐怕需要相當?shù)臅r間才能恢復，甚至能否恢復到什么程度？我要打一個問號。

香港人本來應該是很會做生意，人家將錢送到你的口袋里你不要，那就沒有辦法了，我看，還有一段很長的時間，不太容易恢復。

現(xiàn)場提問：內地商場收入受到奢侈品回流刺激了需求，管理層如何看待香港和內地的奢侈品市場，對于集團業(yè)務會產(chǎn)生什么樣的影響？

陳啟宗：我覺得內地的增長跟香港不應該是直接的關系，以前，人們購買奢侈品主要在海外，現(xiàn)在很多都是留在國內，在我們一些大的城市，或者是二線城市也有，所以我們覺得這個勢頭是持續(xù)的。

在我的致股東函里，我說過，有一個國際顧問公司出了一個報告，里面提到，兩年前左右吧，全中國人、全中國內地人買奢侈品，只有26%是在中國內地買的，其他是在香港、新加坡、倫敦、紐約，在境外買。但他們估計，到2025年的時候，50%的中國內地朋友買的奢侈品，有50%在內地進行，然后整體的市場在2025年增長要翻一番。

中國市場非常巨大，現(xiàn)在奢侈品大概很多品牌30%以上全球的銷售是賣給中國人的。從前由于稅務的原因，很多內地朋友在海外購買或者在境外購買奢侈品。但以往這三四年，四五年來，明顯看到內地政府有意地把內地的價格跟境外的價格差距拉近，到了現(xiàn)在，有一些品牌在內地的價格比香港還要便宜，這個差距已經(jīng)小了很多了，小到不太值得內地的朋友們坐飛機、火車來香港購買了。

再加上來香港購物，從前是很愉快的一件事情，因為香港東西好吃等等，但現(xiàn)在香港很多朋友心里有障礙，不太想來香港或者不太敢來香港。所以，現(xiàn)在香港有內在難處也有外在的難處，外在就是外面世界一直在改變，別人在分我們的蛋糕，另一方面人家送蛋糕過來，我們把送蛋糕的人給趕走了，這兩者放在一塊，就導致香港的零售還是比較困難的。

但對于我們來說不要緊，我們在香港不賣奢侈品的東西，我們在香港主要是賣老百姓日用的東西，反而我們的高檔商場大多數(shù)建在內地。

這對我們來說是非常好的事情，所以這一年來，我們的內地上海商場增長得更好，上海之外的內地城市增長得更好，所以我估計在未來幾年，在上海一定會繼續(xù)好，在這兩三年我看不到有太多的可能性不好。

但香港零售會是很難再回到去年或者以往那些年的高峰、高增長，要回去我看是不太容易達到的。

現(xiàn)場提問：恒隆之前有參加香港的投地，但目前，樓市開始出現(xiàn)滑落的跡象，請問你們對樓市的看法是怎么樣？

陳文博：我們一直都在看香港的地、香港的機會，今年也是沒有變，會繼續(xù)看、繼續(xù)關注。

陳啟宗：如果有機會買，我們都會買的，我想香港不會落沉，有人買樓、有人賣樓，所以你看回6個月的住宅指數(shù)等等，可以看到滑落的狀況不是很嚴重的，可能銷售額會差一點點，但價格不是下滑得很厲害。

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